Оценка рыночной стоимости нежилого помещения

 

16 030 090 руб.

(Одиннадцать миллионов девятьсот шестьдесят семь тысяч двести восемьдесят два) рубля

 

Прибавив к стоимости замещения улучшений стоимость земельного участка, получим итоговую величину рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Таким образом, согласно расчетам величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенная с использованием затратного подхода (стоимость земельного участка в том числе),  составит на дату оценки (округленно):

 

 

31 587 652 руб.

(Тридцать один миллион пятьсот восемьдесят семь тысяч шестьсот пятьдесят два) рубля

 

 

3.2. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Сравнительный подход

 

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
• принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее, число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным.

Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В Таблице 4.2.10 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.6

 

 

Таблица 14 - Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

Группа факторов	Элементы сравнения для сделок купли-продажи
1. Качество прав	1.1. Обременение объекта договорами  аренды   1.2. Сервитуты и общественные обременения   1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта
2. Условия финансирования	2.1. Льготное кредитование продавцом  покупателя  2.2. Платеж эквивалентом денежных средств
3. Особые условия	3.1. Наличие финансового давления  на сделку  3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой  3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие
4. Условия рынка	4.1. Изменение цен во времени  4.2. Отличие цены предложения от цены сделки
5. Местоположение	5.1. Престижность района  5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения  5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная)  5.4. Качество окружения (рекреация и экология)
6. Физические характеристики	6.1. Характеристики земельного участка  6.2. Размеры и материалы строений  6.3. Износ и потребность в ремонте строений  6.4. Состояние окружающей застройки
7. Экономические характеристики	7.1. Возможности ресурсосбережения  7.2. Соответствие объекта принципу НЭИ
8. Сервис и дополнительные элементы	8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами   8.2. Наличие парковки и (или) гаража  8.3. Состояние системы безопасности  8.4. Наличие оборудования для бизнеса

 

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

• техники количественного анализа;
• техники качественного анализа

Техники количественного анализа:

• техники компенсационных корректировок цен;
• техники факторного анализа.

Техники компенсационных корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

Техники линейной алгебры (техники компенсационных корректировок цен) основаны на применении замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число элементов сравнения).

Систему ценообразования на рынке коммерческой недвижимости, по-нашему мнению, на данный момент сложно назвать окончательно сформированной. Разброс цен на объекты, как в пределах городской черты, так и в пригородной зоне очень велик. При формировании цены предложения многие факторы просто не учитываются. Основными факторами считаются лишь место расположения, техническое состояние и потребительский поток. Исходя из этого, считаем целесообразным использование в расчетах метода компенсационных корректировок цен, который позволяет максимально сглаживать влияние отсутствующих в анализе факторов ценообразования и максимально усредняет значение рыночной стоимости объекта оценки. Также данный метод позволяет минимизировать субъективное мнение оценщика при определении поправок к ценам объектов-аналогов.

Определим стоимость объекта недвижимости с использованием техники компенсационных корректировок цен, если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах (см. Приложение 7 Таблицы 15 – 17).

Преобразуем исходные данные, оценив превышение качественной или количественной характеристики каждого из элементов сравнения над некоторым базовым (минимальным) значением ее в баллах по схеме: (обрем.; полн.)=(0; 1); (льгот.; рын.)=(0; 1); (отсутствие доп. элементов; наличие)=(0; 1) и т.д.

Вычитая из величины характеристики элемента сравнения для объекта-аналога такую же величину для объекта оценки, получим необходимые для построения системы уравнений величины коэффициентов.

Для того, чтобы построенная модель в виде системы линейных уравнений была адекватной и непротиворечивой необходимо провести некоторые преобразования исходной информации, а именно:

• исключить из анализа переменные х2, х3, х4 и х7 – их влияние на конечный результат незначительно, поскольку коэффициенты при них равны нулю, иными словами, данные  ценообразующие факторы для объектов-аналогов и объекта оценки практически идентичны и не отличаются друг от друга и в дальнейших расчетах могут не использоваться;
• сгруппировать аналоги по признаку участия в ценообразовании одних и тех же факторов и определить их среднее значение стоимости объекта для дальнейшего использования в решении системы уравнений;
• изменить порядковые номера факторов и, соответственно, переменных для упрощения внешнего вида системы линейных уравнений.

 

После соответствующих преобразований получаем следующую нормальную систему линейных уравнений:

x1

-

x2

+

x3

=

23200

x1

+

x4

=

24742

x1

-

x2

=

22134

x1

+

x3

=

19413

 

После проведения итераций элементарных математических преобразований (см. Приложение к Отчету) получаем следующее единственное решение системы уравнений:

 

x1

=

18347

x2

=

-

3787

x3

=

1066

x4

=

6395

 

Таким образом, согласно расчетам стоимость 1 кв. м нежилого здания составит 18 347 руб.

и общая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, определенная с использованием сравнительного подхода, составит на дату оценки (округленно):

32 260 997руб.

(тридцать два миллиона двести шестьдесят тысяч девятьсот девяноста  семь ) рублей.

 

3.3. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Доходный подход

 

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода. В отчете используется метод капитализации доходов, поскольку предполагается, что доходы являются стабильной положительной величиной либо возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.