Оценка рыночной стоимости нежилого помещения

Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд, данное определение дает понимание математической сущности показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

• потоки доходов - стабильные положительные величины;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

• потоки доходов нестабильны;
• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;
• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Основные этапы оценки методом капитализации доходов:

1. Определение  чистого операционного дохода

Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД - это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку, которая принимается на уровне среднего рыночного значения по офисным помещениям Ленинского района - 500 руб.\ кв. м.

2.  Определение действительного (эффективного) валового дохода

Следующий шаг расчета ЧОД - определение действительного валового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

Оценщиком принято решение не учитывать потенциальные потери от аренды.

3. Определение величины операционных расходов

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений.

4.  Определение чистого операционного дохода от эксплуатации объектов недвижимости

ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР). Расчет величины чистого ЧОД по объектам недвижимости см. Таблица 18.

Таблица 18 - Моделирование величины чистого операционного дохода

(укрупненный подход), руб.

Объекты оценки	Нежилое здание  г. Самара Железнодоржный район ул. Мориса Тереза д. 36, , 5 этажей, общая площадь застройки \ по внутр. обмеру - 586 \ 1757 кв. м, 2559 г.п.
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД
Доход от рыночной аренды (НДС в т.ч.)	10 550 280,00
ИТОГО ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД	10 550 280,00
Потери от недоиспользования площадей, 0-10% от ПВД	-
ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД	10 550 280,00
ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
ПОСТОЯННЫЕ ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
Налог на имущество (2,2% от стоимости замещения без НДС)	290 053,4
Страхование (0,5-2,5% от рыночной стоимости без НДС)	136 698,9
Прочие, 0-10% от ДВД	-
ИТОГО ПОСТОЯННЫЕ ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ	426 753,6
ПЕРЕМЕННЫЕ ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
Управление, 1-10% от ДВД	211 005,6
Заключение договоров аренды,1-5% от ДВД	105 502
Техническое обслуживание площадей, вывоз мусора (руб./1 куб.м отходов)	-
Прочие, 0-10% от ДВД	-
ИТОГО ПЕРЕМЕННЫЕ ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ	316 508
ИТОГО ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ	743 262
Расходы на текущий ремонт, 20% от величины устранимого физического износа для общей площади объекта	3 207 144
ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД	6 599 872,5
Рыночная стоимость объектов оценки, определенная методом прямой капитализации дохода	33 518 183

 

Расчет составляющих ЧОД осуществлялся на основе следующих данных.

Рыночная ставка аренды по объекту принимаются на уровне среднего рыночного значения по Железнодорожному району г. Самары - 500 руб.\ кв.м\мес.

Полезная площадь определялась на основании данных технической документации (1352,6 кв. м, в т.ч. подвал).

Потери от незанятости – не учитываются.

Постоянные операционные расходы:

Налог на имущество - 2,2% от рыночной стоимости без учета НДС.

Страхование исходя из практики страхования – 0,5% (по данным страховых копаний г. Самара: 0,5-2,5 % от стоимости; «Агентство страховых новостей», www.insur-today.ru).

Переменные операционные расходы:

Расходы на содержание площадей и вывоз мусора, прочие расходы не учитываются, поскольку предполагается, что данная статья расходов будет покрываться за счет потенциального арендатора.

Расходы на управление - 2,0% от ДВД (1 - 10 % от ДВД; Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство "МКС", 2003 г.).

Заключение договоров аренды (маркетинг и работа с арендаторами) - 1,0% от ДВД (1-5 % от ДВД; Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство "МКС", 2003 г.).

Расходы на текущий ремонт – 20% от величины устранимого физического износа.

5. Расчет коэффициента капитализации и определение рыночной стоимости

Метод рыночной экстракции

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации (метод рыночной экстракции):

 

R = NOY / V  (4)

В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции.

Среднерыночное расчетное значение стоимости 1 кв. м для аналогичных объектов недвижимости (21 940 руб.\кв. м) за аналогичные объекты см. Таблицу 15 Приложение 7.

Таблица 19 - Расчет чистого операционного дохода и коэффициента капитализации

Г. Самара Железнодорожный район ул. Мориса Тореза 36 5 этажей, общая площадь застройки \ по внутр. обмеру - 590 \ 1757 кв. м, 2559 г.п.
Средняя рыночная арендная ставка, руб./кв. м	500
Среднерыночная годовая арендная плата, руб./кв. м	6000
Средние потери арендной платы, %	10%
Текущие эксплуатационные расходы, %	10%
Прочие расходы, %	10%
Чистый годовой доход, руб./кв. м	4320
Расчет коэффициента капитализации методом рыночной экстракции
Средняя рыночная стоимость, руб./кв. м	21940
Чистый годовой доход, руб./кв. м	4320
Коэффициент капитализации	0,1969

 

Текущие и прочие расходы — это затраты, для которых разработка нормативов традиционными методами сметного нормирования крайне затруднительна. Нормативные показатели, как правило, определяются отчетно-статистическим методом по организациям-представителям или индивидуальным данным действующих предприятий.

Для конкретного предприятия состав текущих и прочих затрат должен уточняться исходя из конкретных местных условий осуществления деятельности. Исходя из вышеизложенного, данный вид расходов в расчетах принимается условно на уровне 10% .

Используя полученные значения ЧОД и коэффициента капитализации, рассчитаем стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода по формуле:

 

V = ЧОД / К   (5)

 

Таким образом, согласно расчетам величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенная с использованием доходного подхода,  составит на дату оценки (округленно):

 

 

33 518 183 руб.

(Тридцать три миллиона пятьсот восемнадцать тысяч сто восемьдесят три ) рубля

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Произведенный в работе расчет рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждает актуальность темы исследования.

Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде.

Основная цель оценки недвижимости – определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Целью работы являлось на основе изучения теории и практики оценочной деятельности в современных условиях дать оценку реального объекта недвижимости. Для достижения поставленной цели был поставлен ряд задач, по которым можно сделать следующие выводы.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой не движимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических подходов оценки. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости прав на оцениваемый объект на дату проведения оценки через взвешивание преимуществ и недостатков проведенных расчетов.

Согласование результатов включает две основные задачи:

• перепроверку, переосмысление процедуры, процесса оценки;
• суждение о весомости ее результатов.

Даже если применен один подход, а в его рамках - только один метод, вывод о стоимости должен сопровождаться пересмотром всего аналитического материала.

Оценщик должен оценить:

• количество,  качество,  достаточность,  степень  достоверности,  адекватность  собранной рыночной информации;
• корректность расчетов;
• чувствительность расчетов к входным параметрам;
• причины   несовпадения   показателей   стоимости,   рассчитанных   разными   подходами, особенно если разница результатов значительна;
• количество аналогов, количество, характер и денежный эквивалент корректировок.

 

В данной работе при оценке объектов недвижимости использованы три классических подхода – затратный, доходный и сравнительный. Ниже (Таблица 20) приведены результаты, полученные этими подходами.

 

Таблица 20

 

Подход	Рыночная стоимость, руб.
Затратный	31 587 652
Сравнительный	32 260 997
Доходный	33 518 183