Оценка рыночной стоимости нежилого помещения

Определим стоимость земельного участка с использованием техники компенсационных корректировок цен, если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах (см. Приложение 1 таблица 7).

Преобразуем исходные данные, оценив превышение качественной или количественной характеристики каждого из элементов сравнения над некоторым базовым (минимальным) значением ее в баллах по схеме: (обрем.; полн.)=(0; 1); (льгот.; рын.)=(0; 1); (отсутствие доп. элементов; наличие)=(0; 1) и т.д.(см. Приложение 1 Таблица 8).

Вычитая из величины характеристики элемента сравнения для объекта-аналога такую же величину для объекта оценки, получим необходимые для построения системы уравнений величины коэффициентов (см. Приложение 1 Таблица 9).

Для того, чтобы построенная модель в виде системы линейных уравнений была адекватной и непротиворечивой необходимо провести некоторые преобразования исходной информации, а именно:

• исключить из анализа переменные х2, х3, х4 и х7 – их влияние на конечный результат незначительно, поскольку коэффициенты при них равны нулю, иными словами, данные  ценообразующие факторы для объектов-аналогов и объекта оценки практически идентичны и не отличаются друг от друга и в дальнейших расчетах могут не использоваться;
• сгруппировать аналоги по признаку участия в ценообразовании одних и тех же факторов и определить их среднее значение стоимости объекта для дальнейшего использования в решении системы уравнений;
• изменить порядковые номера факторов и, соответственно, переменных для упрощения внешнего вида системы линейных уравнений.

 

После соответствующих преобразований получаем следующую нормальную систему линейных уравнений:

		x1							-		x4	=		13041
		x1	-		x2							=		16550
		x1				-		x3	-		x4	=		13953
		x1				-		x3				=		24266

 

После проведения итераций элементарных математических преобразований (см. Приложение 2) получаем следующее единственное решение системы уравнений:

 

x1

=

23354

x2

=

6804

x3

=

-

912

x4

=

10313

 

Таким образом, согласно расчетам стоимость 1 кв. м земельного участка составила 23 354 руб.

Рыночная стоимость земельного участка соответственно составила (округленно):

 

16 030 185 руб.

(Шестнадцать миллионов тридцать тысяч сто восемьдесят пять )

рублей

 

3.1.2 Определение стоимости замещения объекта недвижимости. Затратный подход

Для определения восстановительной стоимости здания (сооружения) (стоимости воспроизводства) и стоимости замещения объекта используются методы:

• укрупненных показателей восстановительной стоимости, базирующиеся на определении стоимости 1 куб. м \ 1 кв. м рассчитанной на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), укрупненных показателей сметной стоимости (УПСС), базовых удельных показателей стоимости строительства (БУПС), укрупненных показателей стоимости строительства;
• поэлементный метод расчета восстановительной стоимости зданий, заключающийся в определении удельной стоимости единицы измерения объекта исходя из поэлементных затрат;
• сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости, основанный на составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, если бы он строился вновь;
• индексный метод оценки заключается в определении восстановительной стоимости путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс на основе данных Технических паспортов.

Оцениваемый объект недвижимости относится к объектам нежилой недвижимости.

Для определения полной восстановительной стоимости используем Справочник укрупненных показателей стоимости строительства (Издательство Самарского центра по ценообразованию в строительстве УПСС-2010.04, 2.7-002).

Формула для расчета восстановительной стоимости с применением сборников УПСС в общем виде может быть представлена:

 

Св = Супсс * V *Кпр*КНДС; (1)

где:

Cупсс - восстановительная  стоимость единицы исходного параметра аналогичного объекта в текущих ценах;

V - строительный объем (площадь, протяженность и т.д.) оцениваемого объекта;

Кнр – коэффициент, учитывающий непредвиденные расходы;

Кпр – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя;

КНДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (18%).

Для расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости используются следующие коэффициенты:

Cупсс – 20 034,0 руб. / кв. м общей площади (УПСС-2010.04, УПСС 2.7-002) для офисного кирпичного здания этажностью до 5-ти этажей.

Кпр – 1,0995;

Кндс – 1,18.

Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя, рассчитываем по формуле:

 

ПП = 0,5*n*y*(1+0,33*n*y+Ca*(1+0,66*n*y+0,66*n2*y2))   (2)3

где,

n – нормативный срок строительства, лет;

у – норма отдачи (прибыли) на вложенный капитал;

Са – доля авансовых платежей к общей стоимости строительства.

Прочие работы и затраты (дополнительные,  непредвиденные расходы) — это косвенные затраты, для которых невозможна разработка нормативов традиционными методами сметного нормирования. Нормативные показатели ПРЗ, как правило, определяются отчетно-статистическим методом по организациям-представителям или индивидуальным данным подрядных организаций, иногда регламентируются письмами Госстроя, Минтруда, Минфина или местных органов управления и носят рекомендательный характер.

Для конкретного строительного объекта состав прочих затрат должен уточняться исходя из конкретных местных условий осуществления строительства.

Таким образом, для оценщика крайне затруднительно адекватно оценить данные затраты. Поэтому принято решение не учитывать в расчетах прочие работы и затраты, использование которых может привести к значительному искажению результатов оценки.

После изучения строительных норм по нормативной продолжительности строительства4, анализа рынка строительства и интервью со специалистами компаний-застройщиков определились величины, используемые в расчете прибыли предпринимателя.

Норма прибыли определялась исходя из расчетного среднего показателя себестоимости 1 кв. м общей площади и среднерыночной стоимости 1 кв. м – 21 940 руб. (расчет см. далее) за минусом стоимости 1 кв. м земли (см. раздел 3.1.1).

 

В качестве аналогов выбраны земельные участки коммерческого назначения, под ИЖС, строительство.

Норма прибыли предпринимателя рассчитана по формуле:5

 

НПП = (Pпр  - СЗУ) \ (ССС + СЭС)

 

где

НПП — норма прибыли предпринимателя;

Pпр — цена предложения;

СЗУ — рыночная стоимость прав на земельный участок;

ССС — затраты на строительство объекта;

СЭС — затраты на технологическое присоединение к электрическим сетям.

 

Как было указано выше, во многих случаях оценщик опускает расчеты дополнительных затрат, связанных со строительством объектов. Поэтому дополнительно был вычислен коэффициент прибыли предпринимателя только по отношению к величине затрат на строительство, рассчитанных по справочнику:

 

НПП = (Pпр  - СЗУ) \ ССС (3)

 

Доля авансовых платежей к общей стоимости строительства принята на уровне 50%.

Описание объекта оценки и расчет полной восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости см. Приложение 3 Таблица 10, Приложение 4 Таблица 11.

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства / замещения объекта.

Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом, в первую очередь, следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.

Устранимый физический износ для эксплуатируемых зданий рассчитан на основе визуального осмотра и правил оценки физического износа ВСН 53-86 (р) (см. Таблица 12 Приложение 5). Расчет устранимого физического износа проведен с указанием признаков износа и их количественной оценкой согласно принятой в правилах шкале.

Величина устранимого физического износа по отдельным конструктивным элементам здания составила 30 – 80%, средневзвешенное значение устранимого физического износа в целом по зданию – 45,53%.

Износ физический неустранимый вызван естественным процессом старения. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости здания или сооружения (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы.

Неустранимый физический износ для эксплуатируемых зданий рассчитан на основе технической документации, правил оценки физического износа ВСН 58-88 (р), рекомендуемых данными правилами минимальными средними показателями нормативного срока экономической жизни конструктивных элементов зданий до их полной замены либо капитального ремонта.

Функциональный износ - потеря стоимости имущества в результате несоответствия объёмно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведённых строительных работ современным стандартам, предъявляемым к данному типу сооружений.

Величина устранимого и неустранимого функционального износа объекта в процессе оценки принята условно на уровне 20%.

Внешний экономический износ – это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано как макроэкономическими, так и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции или услуг, ухудшением качества комплектующих, рабочей силы, вспомогательных систем, а также правовыми изменениями, относящимися к местному или международному законодательству.

Внешний износ также обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Величина внешнего износа объектов в процессе оценки не выявлена.

Расчет стоимости замещения улучшений с учетом накопленного износа см. Таблицу 13 Приложение 6.

Таким образом, согласно расчетам величина стоимости замещения улучшений земельного участка, рассчитанная методом сравнительной единицы, составит на дату оценки (округленно):