Специфика регистрации прав на недвижимое имущество в Челябинской области

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2 ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ  ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО. НА ТЕРРИТОРИИ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ ЗА 2012 Г. И  IКВАРТАЛ 2013 Г.

 

2.1 Специфика регистрации прав на недвижимое имущество

 

Руководствуясь статьей  руководителя Росреестра по Челябинской области – главного государственного регистратора по Челябинской области, которым является Цыганаш Игорь Николаевич ,рассмотрим и проанализируем специфику регистрации прав на недвижимое имущество по Челябинской области за 2012 год.

Вначале приведем цифры, характеризирующие  итоги в области государственной  регистрации по Челябинской области  за 2012 год, по различным направлениям деятельности.

В течении 2012 года поступило 990 647 заявлений на государственную регистрацию прав и сделок с объектами недвижимого имущества, а так же о принятии дополнительных документов, о приостановлении либо о прекращении регистрации, о внесении изменений. Это на 6% больше чем за предыдущий год.

Данные цифры могут  быть связанны со многими факторами, такими как постройка и приобретение гражданами новых жилых помещений , изменениями в праве собственности  в результате нотариального свидетельства  о праве на наследство в результате смерти одного из членов семьи, а так  же это может быть связанно с допущением ошибок в документах предоставленных  для государствнной регистрации.

Из общего количества регистрационных  действий зарегистрировано 485 312 прав собственности и 279 743 сделки и обременения. Регдействия, совершенные по заявлениям физических лиц, составляют 82% от их общего количества.

Это говорит о том что  регистрация физических лиц в 7 раз  превышают юридические, что является вполне закономерным.

Из различных видов  недвижимого имущества, больше всего  регистрационных действий было совершено  с жилыми помещениями и вещными  правами – 450 467, что составляло 58,9 % по сравнению с другими видами недвижимого имущества,такими как нежилые объекты недвижимости с которыми было совершено 84 537 сделок, что составляло 11 % или сделки с земельными участками совершенными в количестве 230 001 или 30,6 %.

 Преобладание регистрации  прав по жилым помещениям тоже является вполне закономерным так как жилые помещения всегда были и есть самым востребованным видом недвижимого имущества.

За 2012 год было проведено 69 013 регистрационных действий по государственной регистрации ипотеки, за исключением дополнительных соглашений и соглашений о расторжении договоров об ипотеке. Данный показатель на 8,7 % больше чем за предыдущий год.

За отчетный период было принято 8595 решений об отказе в государственной регистрации. Из этой информации можно сделать вывод, что 0,8 % попадали под перечень для оснований в отказе государственной регистрации, изложенной в ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Было выдано 550 209 единиц информации из Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В 2012 году было принято 86 419 заявлений  об осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимого  имущества, а также 28 335 заявлений  об осуществлении государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (начиная с 1 апреля 2012 года — даты наделения соответствующими полномочиями).

Количество запросов о  предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости (ГКН) по Челябинскому кадастровому округу за год составило 233 325 запросов.

Наибольшая активность в  регистрационных действиях наблюдалась  в декабре и составляла она 76 624 действия, из которых 43 000 составляло по жилым помещениям, 23 500 по земельным участкам и 10 124 по нежилым помещениям.

Наименьшая активность в  регистрационных действиях наблюдалась  в январе и составляла она 47 368 регистрационных действий, из которых 30 000 составляло по жилым помещениям, 10 724 по земельным участкам и 6 544 по нежилым помещениям.

Проанализировав данную информацию можно сделать вывод, что разница между наиболее (декабрь) и наименее (январь) активными по регистрации месяцами составляет 29 256 сделок.

Подводя итоги за 2012 год  можно выделить, что по сравнению  с предыдущим отчетным годом (2011) число  регистрационных действий увеличилось  на 6% а именно на 234 945 сделок, что безусловно является положительным фактором.

       Опираясь на официальную информацию с сайта Росреестра по Челябинской области (http://www.to74.rosreestr.ru), рассмотрим и проанализируем специфику регистрации прав на недвижимое имущество по Челябинской области за период до июня 2013 года.

За период до июня 2013 года поступило 395 344 заявлений на государственную регистрацию прав и сделок с объектами недвижимого имущества, а так же было принято ряд дополнительных документов, о приостановлении либо о прекращении регистрации, о внесении изменений.

Стоит отметить, что за такой же промежуток времени в 2012 году поступило 368 094 заявлений, что на 27 250 заявлений больше чем в 2013 году, это означает что в 2013 году процент подаваемых заявлений до июня 2013 года упал на 27 250 заявлений.

Полученные данные могли  быть связаны со снижением спроса на объекты недвижимого имущества  по Челябинской области.

Из общего количества регистрационных действий за период до июня 2013 года зарегистрировано 209 559 прав собственности и 80 889 сделок и обременения. Регдействия, совершенные по заявлениям физических лиц, составляют 79 % от их общего количества.

Из различных видов  недвижимого имущества, больше всего  регистрационных действий было совершено  с жилыми помещениями и вещными  правами – 166 076, что составило 57,2 % по сравнению с другими видами недвижимого имущества,такими как нежилые объекты недвижимости, с которыми было совершено 30 629 сделок что составило  10,5% или сделок с земельными участками совершенными в количестве 93 743 или 32,3 %.

За период до июня 2013 года было проведено 25 726 регистрационных действий по государственной регистрации ипотеки, за исключением дополнительных соглашений и соглашений о расторжении договоров об ипотеке.

Стоит отметить что за период до июня 2012 года было совершенно 27 159 регистрационных действий по государственной регистрации ипотеки, что на 1433 регистрации больше чем за период до июня 2013 года.

Было выдано 218 435 единиц информации из Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

До июня 2013 года наибольшая активность наблюдалась в апреле и составляла 68 480 регистрационных действий, а наименьшая активность как и в прошлом году пришлась на январь 45 077 регистрационных действий. Стоит отметить что в январе 2012 года на 2 291 регдействий было совершенно больше.

Проанализировав полученные данные за период с января по июнь 2012 и 2013 года, наблюдается танденция  снижения подачи заявлений на государственную  регистрацию объектов недвижимого  имущества.

 

2.2 Проблемы связанные  с регистрацией прав на недвижимое имущество

 

Первой проблемой является проблема узаконивания органами местного самоуправления невостребованных земельных долей.Согласно ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Образование этого земельного участка осуществляется на основании  соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании  соответствующего решения муниципального образования.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием  их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения  которых должен быть образован земельный  участок, в течение девяноста  дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании  воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются  границы этого земельного участка.

Субъект Российской Федерации  или в случаях, установленных  законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление  о признании права собственности  субъекта Российской Федерации или  муниципального образования на этот земельный участок.

В то же время, ст. 35 Конституции  РФ гарантирует право частной  собственности, которое охраняется государством. Статья 235 ГК РФ «Основания прекращения права собственности» устанавливает основания прекращения  права собственности, акцентируя внимание на недопустимость принудительного  изъятия у собственника имущества, за исключением случаев, перечень которых  является исчерпывающим.Проанализировав это можно сделать вывод о том, что имеют место противоречия между положениями Гражданского кодекса РФ и Закона об обороте земель.Решение этой проблемы возможно, посредством разрешения вопроса о прекращении зарегистрированных в ЕГРП прав лиц на указанный земельный участок либо, в случае признания права собственности на выделенный в счет невостребованных земельных долей земельный участок, – о прекращении прав граждан на указанные земельные доли.

Второй проблемой является проблема, связанная с государственной регистрацией ипотеки. Эта проблемы находит свое отражение в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации либо возникают в процессе проведения правовой экспертизы с последующим устранением причин, препятствующих проведению государственной регистрации, в пределах срока государственной регистрации.

За отчетный период принято 202 решения о приостановлении  государственной регистрации ипотеки, что на 4,1% превышает показатели аналогичного периода за предыдущий год.

Основная проблема при государственной регистрации ипотеки в отчетном периоде связана с низким качеством подготовки документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки, в том числе закладных, кредитными организациями.Также практика регистрационного округа указала на проблему, существующую и отмеченную в центральном аппарате, а именно, не представление в регистрирующий орган согласия органов опеки и попечительства на залог имущества несовершеннолетних при возникновении ипотеки в силу закона.

Кроме того, государственные  регистраторы в процессе проведения правовой экспертизы сталкиваются с  проблемами, связанными с неоднозначным  толкованием норм действующего законодательства, наличием пробелов в указанных нормах.

Ещё одной проблемой является, проблема уклонения от государственной регистрации прав при продаже объектов недвижимости. Нередки ситуации, когда покупатель, осмотрев предлагаемую недвижимость остался ею вполне доволен и, убедившись, что она действительно принадлежит продавцу и цена за нее вполне приемлема, выражает желание ее купить. Стороны составляют договор купли–продажи объекта, подписывают его, передают друг другу деньги и ключи. И возникает данная проблема, поскольку действующим гражданским законодательством прямо предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав, покупатель становится собственником только с указанного момента. Поэтому он заинтересован как можно скорее зарегистрировать свои права на купленный объект недвижимого имущества и приобрести все предусмотренные законом правомочия собственника.

Для этого ему необходимо обратиться в регистрирующий орган  с заявлением о государственной  регистрации перехода права и, представив все требуемые в соответствии с Законом о регистрации документы, включая документ об оплате государственной  пошлины, получить свидетельство о  праве собственности установленного образца.

Вместе с тем, законом  предусмотрено, что переход права  регистрируется на основании заявления  обеих сторон договора. Однако продавец недвижимости, получив деньги и исполнив обязательство по передаче объекта, зачастую утрачивает интерес к совершению каких-либо дальнейших действий и не обращается за государственной регистрацией перехода права на покупателя, иными  словами уклоняется от ее проведения.Однако если такое случается, покупатели не остаются бесправными. Гражданским  кодексом предусмотрена возможность  защиты их прав в судебном порядке. Так, в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение  о государственной регистрации  перехода права собственности.

Указанное выше означает, что если имеется факт уклонения от государственной регистрации, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а, в необходимых случаях, и самой сделки.