Специфика регистрации прав на недвижимое имущество в Челябинской области

В данном случае если проводить  параллель с современным законодательством, сделки осуществляются в том же ключе, только вместо реестра крепостных дел  выступает Единый государственный  реестр и отметку делает не старший  нотариус а регистрирующий орган.

Последовательный анализ этой процедуры привел к теории, которая обосновывала, что, в отличие  от законодательств иных государств, в отечественном праве «купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности... Купчая есть акт окончательный, есть сама передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его - переход имущества от одного лица к другому; признаком этого перехода служит купчая крепость, так что выдачей ее и переходом права исполняется предшествовавшее ей и отдельное от нее словесное или письменное соглашение⁶»

Как следствие централизации  и обобществления средств производства в правовом регулировании гражданского оборота доминировала тенденция  сужения объектов, которые могут  быть объектами гражданско-правовых сделок. Из оборота изымались крупные, значимые для экономики объекты, среди которых ведущее место  занимали объекты недвижимости.

С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР⁷ в советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. В примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. зафиксировано: «С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено». Однако, как справедливо иронизируют сегодняшние исследователи, с таким же успехом можно было отменить деление суток на день и ночь⁸. Различие вещей на движимые и недвижимые объективно предопределяется естественным характером самих вещей. Совокупность особых естественных признаков, которыми обладают недвижимые вещи (и прежде всего - земельные участки), не может не требовать особых методов регулирования правоотношений, возникающих по их поводу.

Разделение вещей на движимые и недвижимые объективно предопределяется естественным характером самих вещей. Совокупность особых естественных признаков, которыми обладают недвижимые вещи (и  прежде всего - земельные участки), не может не требовать особых методов  регулирования правоотношений, возникающих  по их поводу. Поэтому законодательство , даже при легальном отсутствии частной собственности на землю  как основы недвижимости, не мог  установить одинаковый правовой режим  для различных видов недвижимого  и движимого имущества. Отличия  в правовом режиме недвижимого имущества  проводились в законодательстве даже тогда, когда законодатель отказывался  от соответствующей терминологии. Даже сам принципиальный отказ от введения в гражданский оборот таких объектов, как недвижимые вещи, есть ничто  иное как придание режима необоротоспособности (невозможности совершения сделок) данного имущества. Не случайно в  советском праве были довольно развиты  отрасли земельного, водного, лесного  законодательства, законодательства о  недрах и т.д. Более того, иной раз  законодательство был вынужден допускать «проговорки», устанавливая в тех или иных случаях особый режим недвижимого имущества и используя при этом исключенную из официального словоупотребления терминологию.

Восстановление в отечественном  праве разделения имущества как  объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик ⁹. В п. 2 ст. 4 Основ было дано определение недвижимости, под которой понимались земельные участки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, не ограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов, законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещей через их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей в этой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерного ущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное. Таким образом, логичен вывод о том, что недвижимым имуществом являются такие вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно.

1.2.Понятие, принципы и  цели регистрации прав на недвижимое  имущество.

Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество.

Определению государственной  регистрации прав на недвижимость посвящена  ст. 2 Закона о регистрации. Она определяет государственную регистрацию как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации». Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.

Вместе с тем анализ научных работ как по гражданскому, так и по административному праву, свидетельствует о том, что в  определении сущности государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  среди ученых нет единства. Так, государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  рассматривается как ненормативный  акт государственного органа, юридический  факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение  прав на объект недвижимости, комплексное  средство государственного регулирования  предпринимательской деятельности на рынке недвижимости¹⁰.

Государственную регистрацию  можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат  этой деятельности. Рассмотрим сначала  государственную регистрацию как  деятельность. Любая деятельность определяется, прежде всего, ее целями и содержанием. Вопрос о целях государственной  регистрации рассмотрим  в следующем  пункте.

При этом нужно отметить, что государственная регистрация  как деятельность может рассматриваться  в узком и широком смысле. В  широком смысле государственная  регистрация прав на недвижимость может  быть определена как одна из функций  государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных  прав участников гражданского оборота. К государственной регистрации  в этом смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения  реестра, автоматизации регистрационных  процессов, методов отражения и  защиты информации, а также деятельности по предоставлению информации о государственной  регистрации прав на недвижимость. Из данных слов можно сделать вывод, что такое определение позволяет  раскрыть понятие государственной  регистрации прав на недвижимость как  формы государственной деятельности.

Приведенное определение  не раскрывает содержательную сторону  государственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит эта деятельность государства. Здесь необходимо обратиться к понятию регистрации в узком  смысле, т.е. рассмотреть, что же представляет собой деятельность регистрирующего  органа в каждом конкретном случае. В этом смысле государственная регистрация  прав представляет собой процесс  рассмотрения заявления заинтересованного  лица , адресованного государственному органу о внесении сведений о его  праве на объект недвижимого имущества  в государственный реестр. Этот процесс  состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа  с точки зрения установления оснований  для регистрации либо отказа в  регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения  в формах, установленных законом, и выдача документов заявителю с  уведомлением о принятом решении.

Принятое решение может  иметь для заявителя как позитивный характер, так и негативный, выражается он в отказе в госдуарственной  регистрации прав на недвижимое имущество.

Проанализировав данную информацию можно сделать вывод, что регистрация  прав на недвижимость в узком смысле - это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом оснований для внесения в реестр требуемых сведений.

Если для регистрирующего органа регистрация - это процесс, то с точки зрения заявителя - это, прежде всего, цель как субъективное представление о результате этого процесса. Эта цель может быть достигнута или не достигнута. В связи с этим перейдем к следующему аспекту - к государственной регистрации как правовому явлению.

Анализ законодательства позволяет сделать вывод о том, что термин «государственная регистрация прав на недвижимое имущество¹¹» в Законе о регистрации используется именно в этом последнем значении. Когда в законе говорится о том, что права возникают с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижимость и сделки с недвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется, идет не о процессе, а о результате. Именно в этом аспекте дано вышеприведенное определение в ст. 2 Закона о регистрации. Большинство исследователей выделяют два подхода к характеристике правовой природы акта применения права:

- как ненормативного акта  государственного органа;

- как юридического факта  в фактическом составе, влекущем  возникновение, изменение или  прекращение прав на объект  недвижимости.

Государственная регистрация - это юридический факт, с которым  закон связывает определенные юридические  последствия. Для того чтобы определить правовую природу этого факта, следует  обратитьсяк принятой в теории права  классификации юридических фактов. Разумеется, данный юридический факт является юридическим действием, а  не событием. Это действие государственного органа, а действие любого органа всегда представляет собой акт. Акты делятся  на нормативные и индивидуальные (ненормативные). Вполне очевидным представляется то, что регистрация права на объект недвижимости является индивидуальным (ненормативным) актом государственного органа. Данный вид юридических актов  в науке административного права  именуется индивидуальными правоприменительными актами органов государственного управления.¹²

Государственная регистрация  прав осуществляется не путем издания  акта, а путем внесения записей  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Согласно абз. 5 п. 1 ст. 13 Закона о регистрации. Возможно, такая специфическая форма  акта регистрации дала основание  для отказа от признания его ненормативным  актом государственного органа. Однако, как представляется, ненормативный  акт может быть оформлен по-разному, важно, чтобы его форма соответствовала  закону. Признавая за записью в  ЕГРП только качество юридического факта, последователи рассматриваемой  позиции оставляют за кадром вопрос о происхождении этой записи, которая  появляется в результате действия государственного органа, осуществляемого в определенном процессуальном порядке, что характерно именно для ненормативного акта. Кроме  того, Закон о регистрации сам  называет государственную регистрацию «актом признания и подтверждения государством» определенных обстоятельств¹³.

Следует отметить, что дискуссия  о правовой природе акта государственной  регистрации была привязана, в основном, к вопросу о порядке рассмотрения в суде дел о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость и отказа в такой  регистрации.

Следующим важным признаком, определяющим юридический факт, являются те последствия, которые он влечет. Но независимо от правового значения факта регистрации, в каждом конкретном случае его сущность состоит в  признании этого права государством и предоставлении этому праву  той защиты со стороны государства, которая обеспечивается системой регистрации  прав на недвижимость.

Специфика различных оснований  возникновения права состоит  лишь в определении момента возникновения  права, которое появляется с момента  государсвенной регистрации этого  права. Государство не может защищать права, о которых оно не знает. Единственным держателем информации о  правах на недвижимость является система  регистрирующих органов. Поэтому ключевым в определении государственной  регистрации как акта государственного органа и общим для всех таких  актов является то, что это акт  признания государством регистрируемого  права, обеспечивающий возможность  реализации этого права его обладателем.

Датой государственной регистрации  прав является день внесения соответствующих  записей о правах в Единый государственный  реестр прав¹⁴. Следовательно, можно прийти к выводу, что моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации.

В случае выдачи свидетельства  о регистрации при отсутствии записи в реестре свидетельство  является ничтожным.

Анализируя вышесказанное, можно прийти к выводу, что государственная  регистрация прав на недвижимое имущество - это акт признания этого права (либо его изменения, обременения, перехода или прекращения) государством в  лице регистрирующего органа, обеспечивающий возможность реализации этого права  его обладателем и оформляемый  в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Цели государственной  регистрации прав на недвижимое имущество

В настоящее время существует несколько подходов при выделении  целей государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Ниже изложены мнения различных  исследователей вопроса о целях  государственной регистрации прав.