Специфика регистрации прав на недвижимое имущество в Челябинской области

Пискунова М.Г. счиает, что  основной правовой целью является обеспечение  устойчивости гражданского оборота  путем подтверждения и государственной  гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении  законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая  цель - обеспечение благоприятного инвестиционного климата, «прозрачности» рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость¹⁵

Чубаров В.В. придерживается позиции, что введение такой системы  регистрации преследует несколько  целей: а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах; б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных  образований (РФ в целом, субъектов  РФ, муниципальных образований); в) внести единообразие в процедуру регистрации  на недвижимость на всей территории РФ¹⁶ С точки зрения государства, одной из основных целей является уплата налогов на содержание государства, как физических так и юридических лиц.

Доходы государства от налогов, связанных с владением  и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных  доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме, государство  в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией  как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так  и о фактах распоряжения этими  объектами, связанными с извлечением  дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и пр.). Другими  словами, чем меньше Государство  владеет информацией о собственниках  объектов и владельцев различных  прав на недвижимое имущество, тем меньше поступает налогов в государственную  казну, что влечет за собой нарушением экономического благосостояния.

Проанализировав это можно  сделать вывод, чтопервостепенной  целью является предоставление информации о владельцах прав на недвижимое имущество в органы государственной власти, наделенные соответствующей компетенцией, что возможно осуществить посредством государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Принципы государственной  регистрации прав на недвижимость

Одним из важнейших принципов  осуществления регистрации прав на недвижимость является государственный  характер этой регистрации.

Используя в Гражданском  кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) словосочетание «регистрация прав на недвижимость» всегда с определением «государственная», законодатель сам однозначно определяет эту регистрацию как функцию государства. Государство же может осуществлять свои функции исключительно через свои органы и учреждения. Делегирование государственных функций коммерческим структурам, пусть даже учрежденным государством и находящимся в его собственности, является недопустимым.

Тем более является недопустимым придание государственной функции  характера коммерческой деятельности. Государство, осуществляя свои функции  через свои органы, не предоставляет  даже этим органам права непосредственно  получать платежи от граждан и  юридических лиц в виде пошлин и сборов. Эти платежи подлежат зачислению в бюджет. Получение же коммерческими структурами платы  за осуществление государственных  функций является правонарушением, влекущим для государства весьма существенный ущерб.

Следующий принцип - принцип  самостоятельности функции регистрации  прав на недвижимость.

Речь в данном случае идет о самостоятельности регистрации  как в организационном отношении, так и в функциональном смысле.

Функция регистрации прав на недвижимость не может быть сведена  к какой-либо другой функции государства, поскольку имеет самостоятельную  систему целей и специфическую  форму осуществления этой деятельности.

Если функция управления государственным имуществом реализуется  путем совершения конкретных актов  распоряжения имуществом, а функция  разрешения споров о правах на недвижимость - путем рассмотрения дел и вынесения  судебных решений, то функция регистрации  объекта представляет собой деятельность государства по фиксации и удостоверению  бесспорных фактов и состояний. Применительно  к недвижимости речь идет об установлении фактов, необходимых для возникновения, изменения и прекращения прав на объекты недвижимости, фиксации на этом основании возникновения, изменения  или прекращения этих прав и удостоверения  этих обстоятельств.

Законом о регистрации  эта проблема в целом решена - в качестве регистрирующих органов  указаны «федеральный орган исполнительной власти», уполномоченный в области  государственной регистрации и  его территориальные органы, действующие  в соответствующих регистрационных округах» (ст. 9 Закона о регистрации).

В рамках данного вопроса  целесообразноостановиться на принципе гласности (открытости) государственной  регистрации. Этот принцип, как уже  указывалось, является присущим любой  системе регистрации и, в определенном смысле, составляет сущность регистрации. В то же время способы его реализации отличаются в разных правовых системах. Существуют правовые проблемы его осуществления  и в системе регистрации, действующей  в нашей стране.

Гражданский кодекс РФ, устанавливая обязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность «предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу» (п. 4 ст. 131 ГК РФ).

В Законе о регистрации  этот принцип раскрывается в ст. 7 и 8. Однако данный принцип вызывал  серьезные дискуссии о том, какую  степень открытости информации имел в виду законодатель, и как на практике должен быть реализован данный принцип. И действительно, существовавшая регламентация долго оставляла  открытым главный вопрос - какая  по объему и конкретности информация о регистрации и зарегистрированных правах должна быть предоставлена любому лицу.

Пункт 1 ст. 7 Закона о регистрации, раскрывает, что означает открытый характер регистрации; «Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя)». Основная проблема в определении степени открытости данных о государственной регистрации состоит в том, могут ли быть достоянием любого лица сведения о правообладателе и какова должна быть степень конкретности предоставляемых о правообладателе сведений.

Необходимо определить какая  информация находится в распоряжении регистрирующего органа в результате его деятельности. При проведении регистрации прав на объекты недвижимости, а также их обременений, регистрирующий орган получает информацию:

а) о характеристиках объекта  недвижимости (местоположении, площади, количестве помещений и др.);

б) о характеристике права, которое зарегистрировано на данный объект собственность, пожизненное  наследуемое владение, постоянное пользование, хозяйственное ведение, оперативное  управление;

в) об обременениях (ограничениях) зарегистрированных вещных прав (залог, арест, рента, аренда, сервитут и пр.);

г) об основаниях возникновения  зарегистрированных прав и их обременений (гражданско-правовые сделки, наследование, решение суда и др.);

д) о правоустанавливающих документах (дата составления, данные о сторонах сделки, ее условиях, нотариальном удостоверении и др.);

е) о правообладателе (о  юридическом лице - наименование, данные о государственной регистрации  и адресе, руководителе, представителе; о физическом лице - фамилия, имя, отчество, место жительства, данные паспорта);

ж) о лицах, имеющих права, ограничивающие право собственности, и о документах, на основании которых  зарегистрированы эти ограничения.

з) о произведенной регистрации  прав и обременений (дата, регистрационный  номер, данные о лицах, участвовавших  в процедуре регистрации и  удостоверивших факт регистрации);

и) о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке  правах требования в отношении данного  объекта недвижимости;

к) о запросах информации по объекту и выданной по этим запросам информации.

В связи с этим возникает  вполне закономерный вопрос: кому и  зачем необходимо получать информацию о правообладателе и правах на объект в тайне от самого правообладателя? Если речь идет о намерении совершить  с ним сделку, то нормы делового оборота, по нашему мнению, предполагают необходимость первоначально обратиться именно к обладателю права на недвижимость, выяснить у него наличие желания  вести об этой сделке какие-либо переговоры, а при наличии такого желания  именно у правообладателя потребовать  подтверждения его прав на объект. Иной порядок действий, по моему  мнению, почти всегда должен свидетельствовать  о намерении совершить какие-то действия в ущерб правообладателю. Причем диапазон таких действий может  быть весьма широк - от мошеннических  действий до насильственного завладения объектом.

Наиболее удачным такой  порядок предоставления информации, при котором эта информация выдается не любому лицу, при этом правообладатель  может сам решить, кого ознакомить с этой информацией.

Если цель предоставления информации о регистрации прав на недвижимость - обеспечение возможности  убедиться в правах конкретного  лица при совершении сделки с объектом, то для этого нет необходимости  предоставлять любому лицу право  на получение такой информации. Вполне достаточно предоставить такое право  самому правообладателю. Выдача же любому лицу исчерпывающих сведений как  о правообладателе, так и о  правоустанавливающем документе может  существенно облегчить для мошенников изготовление поддельных документов, поскольку они будут обладать всеми необходимыми для этого  данными.

Можнорассмотреть следующую  ситуацию. Когда в условиях отсутствия ответственности государства (регистрирующего  органа) за действительность зарегистрированных прав возникает необходимость оценки риска заключения сделки со стороны  приобретателя объекта (для решения  двух вопросов: о целесообразности совершения сделки и о необходимости  ее страхования) и со стороны страховщика (для определения тех условий, на которых он готов застраховать сделку). При этом очевидно, что как  приобретатель, так и страховщик должны иметь возможность получения  информации независимо от правообладателя, а страховщик - независимо от правообладателя  и приобретателя, поскольку их интересы в данном случае различны.

Попытка решения этой проблемы содержится в п. 3 ст. 7 Закона о регистрации  «Открытость сведений о государственной  регистрации прав»¹⁷В нем выделена специальная группа сведений, которые могут предоставляться только определенным категориям физических и юридических лиц. К таким сведениям относятся:

а) сведения о содержании правоустанавливающих документов;

б) обобщенные сведения о  правах отдельного лица на имеющиеся  у него объекты недвижимости;

в) сведения о переходе прав на объект недвижимости.

Эти сведения могут предоставляться  только: самим правообладателям,  лицам, получившим от правообладателя  доверенность, руководителям органов  местного самоуправления и органов  государственной власти субъектов  РФ, налоговым органам в пределах соответствующих территорий, судам  и правоохранительным органам, имеющим  в производстве дела, связанные с  объектами недвижимости и (или) их правообладателями  и лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя.

Анализируя вышесказанное, возможно  составить перечень положений  о круге лиц, имеющих доступ к  информации:

1. Это должны быть лица, имеющие право на доступ к  информации, находящейся в регистрирующем  органе, для анализа этой информации  в целях определения действительности  зарегистрированных прав и определения  риска совершения сделки с  объектом.

2. Круг этих лиц должен  быть строго ограничен законом.

3. Должен существовать  четкий порядок допуска этих  лиц к информации, обеспечивающий  контроль за обоснованностью  обращения, возможность определения  той информации, которая может  быть предоставлена по конкретному  обращению, а также конкретная  ответственность за нарушение  правил получения и использования  такой информации.