Специфика регистрации прав на недвижимое имущество в Челябинской области

2)Согласно вновь введенной  ст. 9.2 Закона о некоммерческих  организациях бюджетным учреждением  признается некоммерческая организация,  созданная Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации  или муниципальным образованием  для выполнения работ, оказания  услуг в целях обеспечения  реализации предусмотренных законодательством  Российской Федерации полномочий  соответственно органов государственной  власти (государственных органов)  или органов местного самоуправления  в сферах науки, образования,  здравоохранения, культуры, социальной  защиты, занятости населения, физической  культуры и спорта, а также  в иных сферах.

Свою деятельность бюджетные  учреждения осуществляют в соответствии с государственными (муниципальными) заданиями и (или) обязательствами  перед страховщиком по обязательному  социальному страхованию. Государственное (муниципальное) задание формируется  для бюджетных учреждений, определенных в соответствии с решением органа государственной власти (государственного органа), органа местного самоуправления, осуществляющего бюджетные полномочия главного распорядителя бюджетных  средств. Отказаться от выполнения государственного (муниципального) задания они не могут.

Вместе с тем деятельность бюджетных учреждений не ограничивается указанными заданиями. Согласно п. 4 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях бюджетное учреждение вправе сверх  установленного государственного (муниципального) задания, а также в случаях, определенных федеральными законами, в пределах установленного государственного (муниципального) задания выполнять работы, оказывать  услуги, относящиеся к его основным видам деятельности, предусмотренным  его учредительным документом, в  сферах, указанных в п. 1 статьи 9.2, для граждан и юридических  лиц за плату и на одинаковых при  оказании одних и тех же услуг  условиях. Порядок определения указанной  платы устанавливается соответствующим  органом, осуществляющим функции и  полномочия учредителя, если иное не предусмотрено  федеральным законом.

При этом бюджетное учреждение вправе осуществлять иные виды деятельности, не являющиеся основными видами деятельности, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно  создано, и соответствующие указанным  целям, при условии что такая  деятельность указана в его учредительных  документах.

Бюджетное учреждение отвечает по своим обязательствам всем находящимся  у него на праве оперативного управления имуществом, как закрепленным за бюджетным  учреждением собственником имущества, так и приобретенным за счет доходов, полученных от приносящей доход деятельности, за исключением особо ценного  движимого имущества, закрепленного  за бюджетным учреждением собственником  этого имущества или приобретенного бюджетным учреждением за счет выделенных собственником имущества бюджетного учреждения средств, а также недвижимого  имущества. Собственник имущества  бюджетного учреждения не несет ответственности  по обязательствам бюджетного учреждения.

Во всех остальных случаях  действия совершаются территориальными органами субъектов федерации или  его подразделениями.

Законодатель особо подчеркивает специальную правоспособность Федеральной  службы государственной регистрации  и ее территориальных подразделений. Это значит, что последняя не может  заниматься какой-либо иной деятельностью, кроме государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В настоящий момент структура  Росреестра состоит из: 22 управлений центрального аппарата; 39 подведомственных организаций; 83 территориальных органа; 84 кадастровых палаты.

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок.

Правовая экспертиза –  это изучение представленных для  государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

Требования к документам, представляемую на государственную  регистрацию, содержатся в ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным  законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  в Единый государственный реестр прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого  имущества и вид регистрируемого  права и в установленных законодательством  случаях должныбыть нотариально  удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи  сторон или определенных законодательством  должностных лиц.

Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию  прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без  сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Документы, необходимые для  государственной регистрации представляются в подлиннике, за исключением актов  государственных и муниципальных  органов.

Таким образом если данные требования к документам будут нарушены, а так же, если на документах будут  обнаружены подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные  в них исправления, документы, исполненные  карандашом, а также документы  с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. Что приведет к отказу в государственной  регистрации прав на недвижимое имущество.

Сделка, не соответствующая  требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или  не предусматривает иных последствий  нарушения²³

Можно выделить следующий  перечень оспоримых, по действующему законодательству, сделок;

1)Юридических лиц, выходящие  за пределы их правоспособности 2)Совершенные с превышением полномочий 

3)Совершенные несовершеннолетними  в возрасте от 14 до 18 лет без  согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ);

4)Совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя (ст.176 ГК  РФ);

5)Совершенными гражданами, не способными понимать значения  своих действий или руководить  ими (ст.177 ГК РФ);

6)Совершенными под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ);

7)Совершенные под влиянием  обмана, насилия, угрозы (ст.179 ГК  РФ).

После правовой экспертизы и проверки законности сделки Росреестром  проверяется отсутствие противоречий. В случае установления противоречий должностным лицом Росреестра может  быть принято решение о приостановление  или  отказе в государственной  регистрации.

Основания для отказа в  государственной регистрации

Проблема оснований отказа в государственной регистрации  является одной из центральных для  построения системы регистрации  прав на недвижимость. Результатом  деятельности любого регистрирующего  органа всегда в конечном счете является одно из двух решений - либо произвести регистрацию, либо отказать в ней. В  связи с этим не будет преувеличением утверждение, что вся аналитическая  деятельность регистрирующего органа после обращения заинтересованных лиц состоит в решении вопроса  о том, имеются ли в данном случае основания для отказа в регистрации  или нет.

 Проанализировав это  можно сказать, что нормы, устанавливающие  основания для отказа, оказывают  самое существенное влияние на  определение характера поведения  всех субъектов отношений по  регистрации. Если регистрирующий  орган выявляет основания для  отказа, то заявители стремятся  к тому, чтобы представленные  ими документы исключали возможность  такого отказа.

Перечень оснований для  отказа в государственной регистрации, безусловно, должен быть исчерпывающим. Сами основания для отказа должны быть сформулированы конкретно и  исключать различное толкование. В то же время недопустима излишняя конкретизация этих оснований, попытка  включить в перечень все возможные  случаи на уровне конкретных прецедентов.

Перечень оснований отказа в государственной регистрации представлен в ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и выглядит он следующим образом;

1)Право на объект недвижимого  имущества, о регистрации которого  просит заявитель, не является  правом, подлежащим государственной  регистрации прав в соответствии  с настоящим Федеральным законом. 

Можно прийти к выводу о  том, что в ней речь идет о различных  видах прав на недвижимость, которые  делятся на подлежащие регистрации  и не подлежащие. В этом случае необходимо решить вопрос о том, какие права  на недвижимое имущество не подлежат государственной регистрации и  четко регламентировать их в законодательстве.²⁴

2)С заявлением о государственной  регистрации прав обратилось  ненадлежащее лицо.

К надлежащим лицам закон  о регистрации относит; правообладателя, сторону договора, уполномоченных первыми  двумя категориями лиц,  лица в  отношении которых приняты соответствующие  акты, органы государственной власти, лица приобретающих, обременяющие права  правообладателя, нотариусы.

3)Документы, представленные  на государственную регистрацию  прав, по форме или содержанию  не соответствующие требованиям  действующего законодательства.

4)Акт государственного  органа или акт органа местного  самоуправления о предоставлении  прав на недвижимое имущество  признан недействительным с момента  его издания в соответствии  с законодательством, действовавшим  в месте его издания на момент  издания.

5)Лицо, выдавшее правоустанавливающий  документ, не уполномочено распоряжаться  правом на данный объект недвижимого  имущества.

Использованный в приведенной  формулировке термин "не уполномоченный" наводит, прежде всего, на мысль о  том, что, во-первых, речь идет о лице, которое само не является правообладателем, а во-вторых не имеет от действительного  правообладателя полномочий на распоряжение данным имуществом.²⁵

6)Лицо, которое имеет права,  ограниченные определенными условиями,  составило документ без указания  этих условий.

7)Правоустанавливающий документ  об объекте недвижимого имущества  свидетельствует об отсутствии  у заявителя прав на данный  объект недвижимого имущества.

Решение об отказе в регистрации  должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов  для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления  государственной регистрации. Копия  данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Основания для государственной  регистрации.

Одним из оснований для  государственной регистрации прав служит «Приватизация жилых помещений». Она осуществляется в соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». С понятием «приватизация» жители нашей страны впервые столкнулись в 1991 году, когда был принят закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Приватизация означает бесплатную передачу жилья, в котором граждане проживают по договору социального найма, в их собственность. Оформив данную сделку и заплатив за техническое оформление документов, человек получает бесплатно жилье. То есть приватизация – это процесс, в результате которого квартиросъемщик становится полноценным владельцем квартиры.

Бесплатной приватизации подлежит жилье, находящееся в государственном  и муниципальном жилом фонде. Государство несколько раз пыталось отменить процесс бесплатной приватизации,  а именно в 2007, 2010 и 2013 году. Поправкой  в Федеральном законе от 25.02.2013 «О введении в действие Жилищного кодекса  РФ». Было принято решение о продление  срока бесплатной приватизации до 1 марта 2015 года.

Главное отличие права  собственности на квартиру от проживания в ней согласно договору социального  найма – свобода распоряжения данным жильем. После приватизации квартира становится собственностью гражданина, и он владеет и распоряжается  ей по своему усмотрению.

Приватизация осуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин  имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Но существует и исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по достижении совершеннолетия.

Приватизация оформляется  договором передачи жилья, который  имеет свои особенности, почему и  выделен законодателем в отдельное  основание возникновения, прекращения  и перехода прав на жилье.

Из выше сказанного можно  сделать следующий вывод –  для перехода недвижимого имущества  в частную собственность сначала  следует государственная регистрация  недвижимости, а потом в процессе приватизации недвижимость переходит  в частное владение. Но без государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  приватизация не возможна, поэтому  она и является одним из основания  для государственной регистрации.