Определение рыночной стоимости расположенного по адресу город Тула, Советский район, проспект Ленина 90

Вторым источником дохода является продажа оцениваемого объекта по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии воспользуемся формулой (12) :

Срев = Доход от аренды / Ставка возвратной капитализации   (12)

Доход от аренды берется по шестому году. Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 10-15%. Примем данную ставку равной 12%.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же как и доходы от аренды привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой (13) :

ТСрев = Срев*ТСЕ5         (13)

где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

Анализ расходов. Затраты на содержание оцениваемого объекта составляют 800000 рублей. Будем считать, что затраты на содержание объекта оценки будут расти на 5%.

Для использования здания объекта оценки как недвижимости, приносящей доход,  реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в виде таблицы 12.

Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи (реверсии)

     Таблица 12 Анализ дисконтированного денежного потока

№ п/п	Наименование показателя	д. изм.		Изменение по годам
				1	2	3	4	5	6
1	Арендуемая площадь	м2	1500
2	Арендная плата за месяц	Руб/ м2	1975,5
3	Арендная плата за год	Руб/ м2	2963250	2963250	3052147,5	3143711,92	3300897,52	3465942,4	3639239,52
4	Увеличение арендной платы в год	%/ год		0	3	3	5	5	5
5	Эксплуатац. расходы	Руб/ год		800000	840000	882000	952560	960180,5

 

Таблица 12

6	Изменение эксплуатац. расходов	%/ год		0	5	5	8	8
7	Чистый операционный доход	Руб/год		203305	252202,5	301766,92	388392,52	545816,9
8	Процент по депозиту			12	12	12	12	12
9	Стоимость единицы			0,89	0,79	0,71	0,63	0,57
10	Текущая стоимость денежных потоков	Руб.		1925292,5	1747596,52	1605815,46	1496462,64	1428284,283
11	Текущая стоимость будущих доходов	Руб.							8203451,4
12	Стоимость реверсии	Руб.							68362095
13	Рыночная стоимость объекта	Руб.							76565546,4

 Следовательно, стоимость оцениваемого объекта, как объекта приносящего доход, составляет 76565546,4 рублей.

 

3.3 Оценка затратным методом

Для определения восстановительной стоимости объекта затратным методом воспользуемся ресурсным методом. Ресурсный метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат. Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме была получена путем обследования и данных проектной документации. Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки (30 мая 2015), полученных на основе анализа рынка строительных материалов. Результаты расчета стоимости материалов приводятся в таблице 13.

 

Таблица 13 Расчет стоимости материалов

№ п/п	Материалы	Ед. изм.	Количество	Цена ед. руб.	Общая сумма руб.
1	Фундаментный блок ФВС-3	куб. м	757	800	605760
2	Щебень	куб. м	120	1110	133200
3	Рубероид	кв. м	390	120	46800
4	Бетон	куб.м	500	1800	900000
5	Кирпич облицовачный	шт.	7000	15	105000
6	Раствор цементный	куб.м.	1500	1600	2400000
7	Оконный блок	шт.	220	10000	2200000
8	Дверной блок(дерево) Дверной блок(железо)	шт. шт.	70 16	1800 12000	126000 192000
9	Плиты перекрытия ПК 63	куб. м	320	4000	1280000
10	Балки 50- 100	куб.м	5	2000	10000
12	Доска 0.02	куб.м	15	2200	33000
13	Брус для перекрытия 0,05-0,05	куб.м	10	1200	12000
14	Доска половая	куб.м	40	1800	72000
15	Гвозди строительные	кг	800	30	24000
16	Раствор известковый	куб.м	60	650	39000
17	Обрешетка	куб.м	60	1020	61200
18	Кирпич огнеупорный	шт.	12000	22	26400
19	Линолеум	Кв.м	550	195	107250
20	Доска паркетная	Кв.м	1450	1500	2175000
21	Плинтус	м	2000	87	174000
22	Умывальники	Шт.	20	1420	28400
23	Унитаз-компакт	Шт.	35	5000	175000
24	Краны	Шт.	20	1450	29000
26	Труба водопроводная	м	200	250	50000
27	Радиатор отопления	м	500	3000	1500000
28	Комплект проводки электрооборудования	Шт.	1	1255000	1255000
29	Монтаж санитарно-технического оборудования	Шт.	1	125000	125000
29	Стоимость всех СМР по объекту		1	4550000	4550000
	ИТОГО:				17578190

Восстановительная стоимость здания, определенная затратным методом, составит 17578190 рублей.

 

 

 

Определение величины накопленного износа. Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Используя результаты визуального осмотра технического состояния оцениваемого объекта, определим процент его физического износа по каждому конструктивному элементу. Результаты определения физического износа объекта оценки занесем в таблицу 14.

Таблица 14 Определение физического износа объекта оценки

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес	Износ, %	% износа к строению
Фундамент	6	8	0,48
Стены и перегородки	21	15	3,15
Крыша	11	35	3,85
Перекрытия	13	30	3,9
Полы	10	30	3
Наружная и внутренняя отделка	18	25	4,5
Окна	7	5	0,35
Двери	4	22	0,88
Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	10	20	2
ИТОГО:	100		22,11

 

Таким образом, процент физического износа здания магазина составляет 22,11 %.

"Косвенные издержки" это расходы, необходимые для  организации и сопровождения  процесса строительства (оплата услуг архитекторов и проектировщиков, дополнительная зарплата и пособия рабочим, все виды страховок, налогов и обязательных отчислений, затрат на отвод земельного участка под строительство, проценты по кредитам, реклама, административные расходы застройщика и т.д.):

– Затраты на отвод земельного участка: 10,00%.

– Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети: 15,00%.

– Налог на добавленную стоимость: 18%.

Сумма всех косвенных издержек составляет:43%.

Стоимость земельного участка определяется согласно данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (кадастровый номер земельного участка объекта оценки 71:30:040207:51) – 10689145,66 рублей. Общая площадь которого  23 838.00 кв. м

 

Расчет итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом приведен в таблице 15.

Таблица 15  Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки

Элементы стоимости	Величина стоимости, р.
Затраты на замещение объекта оценки (ЗЗ), р.	17578190
Косвенные издержки (КИ),%	43%
Итого стоимость строительства с косвенными издержками, р.	24961029,8
Прибыль предпринимателя (ПП),%	25%
Итоговая стоимость строительства здания с прибылью предпринимателя, р.	31201287,25
Износ (обесценение) объекта оценки (Ид),%	22,11%
Итоговая стоимость строительства здания с учетом износа объекта оценки, р.	24337004,06
Стоимость земельного участка, р.	10689145,66
Стоимость объекта по затратному подходу, р.	35026149,72
Стоимость, приходящаяся на 1 кв.м. общей площади здания, р.	17271,28

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом, составляет 35026149,72 рублей.