Определение рыночной стоимости расположенного по адресу город Тула, Советский район, проспект Ленина 90

 

3.4 Оценка методом сравнительного анализа продаж.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект данные в таблице 16.

Таблица 16 Характеристики объектов по сравнимым продажам.

Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2
Местоположение	пр-т. Ленина 90	пр-т. Ленина, д.22	ул. Путейская, д. 1
Юридическое описание	Аренда, учебное заведения.	Аренда, гостиницу, учебные заведения.	Аренда
Цена продажи, предложения, руб.		109 994 500	86 000 000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Предложение	Предложение	Предложение
Дата продажи, предложения		Июнь 2015	Июнь 2015

 

Строительные характеристики	Фундамент железобетонные, стены кирпичные, из естественного камня, крупнопанельные	Фундамент железобетонные, стены кирпичные, из естественного камня, крупнопанельные	Фундамент железобетонные, стены кирпичные, из естественного камня, крупнопанельные
Общая площадь, м2	2080,56	2857	1522
Коммуникации	Все необходимое	Все необходимое	Все необходимое
Состояние	Хорошее, требуется косметический ремонт	Хорошее, ремонт не требуется	Хорошее, ремонт не требуется
Удаленность от магистралей	200 метров	100 метров	100 метров
Использование	Учебное заведение	Здание «Росстелеком».	Торговое помещение

Таблица 16

 

Определение корректировок. Корректировка на рыночные условия (дату продажи)

В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок в таблице 17.

Таблица 17 Корректировки

Элемент сравнения	Ед. изм.	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2
Цена продажи (предложения)	Руб.		109 994 500	86 000 000
Площадь	м2	2080,56	2857	1522
Цена за единицу площади	Руб./ м2		2000	1500
Право собственности		Аренда	Аренда	Аренда
Корректировка	%		0	0
Сумма корректировок			0	0
Скорректированная цена			2000	1500
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	%		0	0
Сумма корректировок			0	0
Скорректированная цена			2000	1500
Условия продажи		Предложен.	Предложен.	Предложен.
Корректировка	%		-10	-10
Сумма корректировок			-200	-150

 

Таблица 17

Скорректированная цена			1800	1350
Местоположение в городе Туле		пр-т. Ленина 90	пр-т. Ленина, д.22	ул. Путейская, д. 1
Корректировка	%		5	0
Сумма корректировок			0	0
Скорректированная цена			1890	1350
Физические характеристики
Материал стен		Деревянно-каркасные бетонные	Деревянно-каркасные бетонные	Кирпичные
Наличие коммуникаций		Все необходимое	Все необходимое	Все необходимое
Техническое состояние		Выше среднего	Отличное	Хорошее
Корректировка	%		15	5
Сумма корректировок			2173,5	1417,5
Удаленность от магистралей		Рядом	Рядом	Рядом
Скорректирован. цена	Руб./ м2		2173,5	1417,5
Средневзвешенная цена	Руб./ м2	1795,5
Стоимость	Руб.	97997250

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж, составляет 97997250 рублей.

 

3.5 Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости оцениваемого объекта по трем методам получены следующие результаты в таблице 18.

Таблица 18 Результаты полученные тремя методами оценки

Метод оценки	Стоимость, руб.
Затратный метод	35026149,72
Метод сравнительного анализа	97997250
Доходный метод	76565546,4

 

Рыночную стоимость объектов оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами.

Наиболее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Минус это отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах не достаточно отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж, примем на уровне 0,5.

Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

Точную картину о стоимости объекта дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду помещений имеет неограниченный характер. Минусом этого метода является прогнозный характер расчетов. Для целей данной оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом в таблице 19.

Таблица 19 Значимость методов в текущих условиях рынка

Наименование объекта оценки	Рыночная стоимость, полученная с использованием			Рыночная стоимость, полученная путем использования стандартных подходов к оценке, по состоянию на 11 июня 2015 г., руб.
	затратного подхода, руб.	подхода сравнительного анализа продаж, руб.	доходного подхода, руб.
Здание по адресу г.Тула Советский р-н пр-т. Ленина 90	35026149,72	97997250	76565546,4	70074314
Весовой коэффициент	0,3	0,5	0,2	1,00

 

Следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется следующим образом:

С =35026149,72*0,3+97997250*0,5+76565546,4*0,2=70074314 рублей

В настоящем дипломной работе была проведена оценка рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: г.Тула., пр-т. Ленина, 90.Оценка проведена по состоянию на июнь 2015г.

Исходя из вышеизложенного, можно прийти к следующему выводу. Рыночная стоимость здания, расположенного по адресу: г. Тула, пр-т. Ленина 90, округлённо составляет: 70074300 (Семьдесят миллионов семьдесят четыре тысячи триста) рублей.

 

 

 

3.6 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ

 

В буквальном смысле слова «эффективный» означает «дающий эффект, приводящий к нужным результатам, то есть действенный».

Слово «эффективность» имеет следующее значение – эффект, результативность процесса, операции, проекта, результата к затратам, расходам, обусловившим, обеспечившим его получение.

Эффективность производства – важнейшая качественная характеристика хозяйствования на всех уровнях. Под экономической эффективностью понимается степень использования производственного потенциала, которая выявляется соотношением результатов и затрат производства. Чем выше результат при тех же затратах, чем быстрее он растет в расчете на единицу затрат необходимого труда, или чем меньше затрат на единицу полезного эффекта, тем выше эффективность производства. Обобщающим критерием экономической эффективности производства служит уровень производительности труда.

Эффективность производства – это показатель деятельности производства по распределению и переработке ресурсов с целью производства товаров.

Суть проблемы повышения экономической эффективности производства состоит в том, чтобы на каждую единицу трудовых, материальных и финансовых ресурсов добиваться существенного увеличения объёма производства продукции. Это, в конечном счете, означает повышение производительности общественного труда, что и является критерием (мерилом) повышения эффективности производства.

Необходимость и возможность повышения эффективности производства обусловливается как совокупностью постоянно действующих факторов, так и рядом особенностей современного этапа экономического развития.

Проблема эффективности в целом не нова, она существует в той или иной интерпретации с периода возникновения материального производства и отражает взаимосвязь производственных отношений определенного способа производства. В условиях формирования рыночных отношений, когда результаты работы одних субъектов рынка зависят от четкости и слаженности работы других субъектов, проблема эффективности становится определяющей.