Определение рыночной стоимости расположенного по адресу город Тула, Советский район, проспект Ленина 90

5. Для каждой группы  объектов оценки оценщиком должна  быть выбрана модель оценки, позволяющая  на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

ФСО №4 предъявляет следующие требования к определению кадастровой стоимости:

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

• Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) либо без него.
• При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом РФ субъекта РФ, органа местного самоуправления, (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

Оценка кадастровой стоимости происходит путем построения моделей оценки. Для построения модели оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные:

• в фонд данных государственной кадастровой оценки,
• государственный кадастр недвижимости,
• фонд данных землеустроительной документации,
• фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований.

Также допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

Для застроенного земельного участка в указанных обстоятельствах принимается вид разрешенного использования исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Для построения модели оценки в соответствии с положениями ФСО №4 может быть использована методология любого из подходов к оценке:

• затратного
• сравнительного
• доходного

Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

 Выбор модели оценки состоит  из следующих этапов:

• выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов)
• выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

В соответствии с ФСО расчет кадастровой стоимости объектов оценки, должен вестись с соблюдением следующих правил:

• При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту, в модель выбранную оценщиком.
• Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
• В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.
• Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованны. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
• По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.
• Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

В течение 30 дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, СРО оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

В течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости утверждает результаты определения кадастровой стоимости.

 Сведения, использованные при  проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 21.02.2011г. №53 утвержден Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда.

Согласно Порядку, ведение фонда данных государственной кадастровой оценки представляет собой:

1. сбор,
2. обработку,
3. внесение,
4. учет,
5. систематизацию и хранение сведений, используемых при проведении государственной кадастровой оценки и формируемых в результате ее проведения.

Фонд данных государственной кадастровой оценки ведется на электронных носителях с применением стандартизированных технических и программных средств, удовлетворяющих требованиям законодательства РФ о защите информации и обеспечивающих автоматизированный ввод сведений в указанный фонд данных.

В состав фонда данных включены отчеты:

• об определении кадастровой стоимости,
• об оценке рыночной стоимости,

на основании которых были оспорены результаты определения кадастровой стоимости.

Так же в нем содержатся цифровые тематические карты, сформированные для определения ценообразующих факторов, а также систематизированные сведения об объектах оценки, в том числе:

• наименование субъекта РФ (муниципального образования);
• сведения о договоре на проведение оценки (номер и дата, информация о заказчике и исполнителе работ по определению кадастровой стоимости, содержащаяся в договоре на проведение оценки, предмет договора на проведение оценки, сроки проведения работ);
• реквизиты акта, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости;
• кадастровые номера, количественные и качественные характеристики объектов оценки, использовавшиеся при определении кадастровой стоимости;
• сведения о значениях ценообразующих факторов объектов оценки и источниках сведений о них;
• о результате группировки объектов оценки;
• о результате построения выбранной исполнителем работ по определению кадастровой стоимости модели оценки;
• о результате расчета кадастровой стоимости объектов оценки;
• о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен, использованной оценщиком при построении модели оценки;
• об информации, полученной в результате мониторинга рынка недвижимости.

 

4. Нормативно правовая база регулирующая оценку недвижимости

 

Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.), который был опубликован в «Российской газете» в августе 1998 г. Рассмотрим его подробнее как главный документ, регулирующий оценочную деятельность  (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ). В этом Законе имеется четыре главы, которые содержат 26 статей. В первую главу «Общие положения» включены 8 статей:

1.Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации"

Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.

Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.

Статья 3. Понятие оценочной деятельности.

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности.

Статья 5. Объекты оценки.

Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.

Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки.

Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки.

Во второй главе «Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления» представлены следующие статьи:

Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки.

Статья 10. Обязательные требования к договору на проведение оценки.

Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.

Статья 14. Права оценщика.

Статья 15. Обязанности оценщика.

Статья 15.1. Обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Статья 16. Независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ).

Ст. 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков.

В составе третьей главы «Регулирование оценочной деятельности» представлены следующие статьи:

Статья 18. Регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков.

Статья 19. Функции уполномоченных федеральных органов.

Статья 19.1. Совет по оценочной деятельности.

Статья 20. Стандарты оценочной деятельности.

Статья 20.1. Типовые правила профессиональной этики оценщиков и требования к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики.

Статья 21. Профессиональное обучение оценщиков.

Статья 22. Саморегулируемая организация оценщиков.

Статья 23. Порядок включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

Статья 24. Требования к членству в саморегулируемой организации оценщиков.

В составе четвертой главы «Заключительные положения» представлены следующие статьи:

Статья 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона.

Статья 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом.

2.Федеральный закон № 157-ФЗ «О внесении изменений  в федеральный закон «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации»

3.Постановление правительства российской федерации от 7 июня 2002 г. № 395

4 Постановление Правительства РФ от 20.08.1999 № 932 "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации"

5.Постановление Минтруда  РФ от 27.11.1996 №11 "Об утверждении  квалификационной характеристики  по должности "Оценщик (эксперт по оценке имущества)"

 

2. Основные положения экономической оценки объектов недвижимости.

 

2.1 Принципы  оценки объекта недвижимости

 

Целью большинства оценок является расчет рыночной стоимости имущества на определенную дату. Эта стоимость может быть использована при заключении сделок по купле-продаже недвижимости. Этот вид стоимости используется наиболее часто, однако, существуют и целый ряд других видов стоимости, такие как страховая, инвестиционная, стоимость частичных имущественных прав, ликвидационная, восстановительная и т.п., для определения которых в настоящее время прибегают к услугам оценщиков.