Определение рыночной стоимости расположенного по адресу город Тула, Советский район, проспект Ленина 90

 

Суммы затрат на строительство определяются, как правило, в ценах базового периода (1984 или 1991 года ) на основании сметных документов.

Приведение стоимости, полученной с помощью укрупненных показателей, к уровню текущих цен осуществляется с использованием соответствующих индексов, а также с учетом принятого на момент оценки увеличения стоимости от накладных расходов, плановых накоплений, отчислений в соцстрах и т.д. Так как индексы удорожания работ и материалов разные, необходимо учитывать отдельно удорожание для каждой из статей прямых затрат.

3. Ресурсный метод.

Ресурсный метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.

Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме может быть получена путем обследования объекта или данных проектной документации.

Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

Результаты расчета стоимости материалов приводятся в таблице 3.

Таблица 3 Расчет стоимости строительных материалов

 

Наименование строительных материалов	Единица измерения	Количество	Стоимость единицы, тыс. руб.	Стоимость общая, тыс. руб.
Цемент	т
Песок	м3
Щебень	м3
Кирпич	тыс. шт.
Панели стеновые	м3
Сталь арматурная	т
Сталь прокат	т
Кровельные материалы	м2
Трубы стальные	т
Пенобетон	м3
Раствор	м3
Стекло	м3
и т.д.
Итоговые затраты на основании материалов таблицы

 

Определение величины накопленного износа строений.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Физический износ объектов может быть определен с использованием нормативной документации:

• Правил оценки физического износа зданий - ВСН - 5-86 (р), Госгражданстрой, 1988г.;
• Правил оценки физического износа жилых зданий - ВСН - 53-86 (р), Госгражданстрой, 1990г.;

Для целей курсовой работы может быть применена ориентировочная оценка износа здания в соответствии со следующей таблицей.

При этом используются результаты визуального осмотра оценщиком технического состояния объекта (Таблица 4).

 

Таблица 4  Таблица укрупненных параметров для определения физического износа зданий.                                                                                     

Физический износ, %	Состояние основных конструктивных элементов	Состояние внутренних конструктивных элементов
0-20	Повреждений и деформаций нет. Нет следов устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют
21-40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием
41-60	Имеются много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней
61-80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.
81-100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает степеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

 

Физический износ здания определяется по формуле (2):

 

                           (2)

 

где Фк- физический износ конструкции, элемента или системы, %; Фi - физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по таблицам ВСН, %; Pi - размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м; Pk - размеры всей конструкции, кв.м или м; n - число поврежденных участков. Доля стоимости отдельных конструктивных элементов объекта определяется по «Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости» (УПВС) или на основании сметной документации либо на основании технического паспорта на объект недвижимости.

Следующим этапом является корректировка восстановительной стоимости строительства объекта на величину накопленного износа.

Метод прямого сравнительного анализа продаж. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму (3) :

Ср = Цi+ Ki           (3)

где Цi– цена продажи i-го объекта недвижимости

Ki– величина корректировки цены  продажи i-го сравнимого объекта  недвижимости

В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.
2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости
3. Условия продажи (чистота сделки)
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)
5. Местоположение
6. Физические характеристики
7. Экономические характеристики
8. Отклонения от целевого использования
9. Наличие движимого имущества

Первые четыре корректировки определяют цену объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке.

Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Доходный метод оценки. Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

В основе доходного метода лежит принцип – «вклад в недвижимость должен приносить доход не меньший, чем вклад той же суммы в банк».

Основные этапы процедуры при данном методе:

1. Определение периода владения для оцениваемой недвижимости.

2. Прогнозирование периодических  денежных потоков до конца  владения.

3. Выбор соответствующей нормы  дисконтирования для периодических  потоков дохода и реверсии.

4. Расчёт стоимости оцениваемого  объекта на конец периода владения (стоимость реверсии).

5. Расчёт текущей стоимости периодических  потоков и реверсии путём дисконтирования  их с применением соответствующих  норм дисконта.

6. Расчёт окончательной стоимости  путём суммирования всех текущих  стоимостей доходов.

Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

При решении задачи методом капитализации дохода можно пользоваться следующей формулой (4) :

С = Сар * Т + Срев      (4)

 

Сар – арендная плата за каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);

Т - число периодов;

Срев – цена, за которую оцениваемый объект может быть продан по истечении срока аренды (реверсия).

Данная формула подразумевает, что деньги, полученные от аренды, не приносят дополнительного дохода.

Другим вариантом оценки объекта доходным способом является метод оценки потока доходов и расходов, которые приносит оцениваемый объект. В этом случае анализируется поток доходов и расходов в течении нескольких периодов владения оцениваемым имуществом (минимальный период -год). После проведения анализа потока доходов и расходов, рассчитывается наиболее вероятная стоимость реверсии– стоимость, по которой имущество может быть продано в конце периода владения.

Третьим шагом в данном методе является приведение потока дохода каждого периода к текущему моменту. Приведение потока дохода к текущему моменту производится по следующей формуле (5) :

Стек = (Siдox - Sipac) * Cieд     (5)

 

где Cieд - стоимость единицы в i-м периоде;

Сipac -сумма всех расходов в i-м периоде;

Siдox - сумма всех доходов в i-м  периоде;

Стек - текущая стоимость потока дохода i-гo года.

Стоимость единицы в i-м периоде, Сiед, берется либо из таблиц шести функций денег (колонка «Текущая стоимость»), либо вычисляется по следующей формуле (6) :