Определение рыночной стоимости расположенного по адресу город Тула, Советский район, проспект Ленина 90

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

-  определение размеров и количества индивидуальных участков;

-  расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

-  расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

-  вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

-  выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

-  расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

-  расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

-  налоги, страховку, гонорары ИТР;

-  расходы на маркетинг;

-  прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

 

2.4 Анализ рынка недвижимости  города Тулы.

 

        На сегодняшний день совершенно точно можно говорить о том, что рынок коммерческой недвижимости города Тулы насыщен предложениями самого различного уровня. Однако, особенность заключается в том, что далеко не на все существующие предложения имеется спрос, некоторые варианты остаются практически без внимания потенциальных покупателей. В нашем случае объектом оценки является здания Сталинских времен, которое ценится и в наше время за надежность и монументальность. Офисная недвижимость. Средний диапазон цен предложения к продаже объектов офисной недвижимости представлен в таблице 5.

Таблица 5 Средний диапазон цен к продаже объектов офисной недвижимости

 

Средний диапазон предлагаемых арендных ставок для объектов офисной недвижимости представлен в таблице 6.

 

 

 

Таблица 6 Средний диапазон арендных ставок для офисной недвижимости

 

Рисунок 7 Диапазоны предложений офисной недвижимости

Торговая недвижимость. Средний диапазон цен предложения к продаже объектов торговой недвижимости представлен в таблице 7.

Таблица 7 Средний диапазон цен объектов торговой недвижимости

 

Средний диапазон предлагаемых арендных ставок для объектов торговой недвижимости представлен в таблице 8.

 

 

Таблица 8 Средний диапазон арендных ставок для объектов торговой недвижимости

 

               Рисунок 8 Диапазоны предложений торговой недвижимости

 

Складская недвижимость. Средний диапазон цен предложения к продаже объектов производственной и складской недвижимости представлен в таблице 9.

Таблица 9 Средний диапазон цен складской недвижимости

 

Средний диапазон предлагаемых арендных ставок для объектов производственной и складской недвижимости представлен в таблице 10.

Таблица 10 Средний диапазон цен  арендных ставок для производственных и складских помещений

 

Рисунок 9 Диапазоны предложений производственных и складских помещений

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Определение  рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тула  Советский район, пр-т. Ленина 90

 

3.1 Общие сведения об объекте оценки

 

Местонахождение объекта: город Тула, Советский район, проспект Ленина, дом 90.

Тип объекта недвижимости: здание учебного корпуса №6  площадью 587,6 м2.

Дата оценки: 30 мая 2015 года, дата оценки объекта совпадает с датой осмотра.

Этажность – 4;

Строительный объем – 2050,65 м3.

Конструктивная система – железобетонный фундамент, стены кирпичные, из естественного камня, крупнопанельные.

Дата постройки здания –1952 год.

 

Рисунок 10 Схема расположения здания

 

Рисунок 11 Расположение здания на местности

Поэтажный план здания представлен в приложение В.

Местоположение. Объект расположен в Советском районе города Тулы, в близости от остановки общественного транспорта на улице Мира и остановки Автовокзал. Доступ к объекту оценки обеспечивается городским транспортом, в непосредственной близости от него располагается жилой район. Южная часть здания примыкает к учебному корпусу № 8. Окружение. Здание находится в непосредственной близости с остановкой, что обеспечивает большой поток людей. В 450 метрах расположен универсам  “СПАР”. Жилые здания являются преобладающими в данной местности.

          Инженерные коммуникации. Здание  обеспечено электроснабжением, водоснабжением, системой отопления и другими  инженерными коммуникациями. На  момент осмотра объекта все  инженерные коммуникации находятся  в работоспособном состоянии.

Подъезд - асфальтированная дорога по  пр-ту Ленина. Общее удаление от транспортных путей около 50 метров. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как удовлетворительное. В 100 метрах от объекта оценки расположено кафе “Блин Лайн”.

Характеристика местности - городская, расположена в Советском районе г. Тулы. Рельеф площади - спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 4-4,5 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января -19, июля +24,5 градусов Цельсия. За год выпадает примерно 635 мм осадков. Глубина промерзания грунта 1,3 м. Преобладает направление ветров - юго-восточное.

Степень застройки - 95%

Характеристика спроса и предложения. Анализ недвижимости рынка Тульской области выявил, что предложение подобных зданий низко. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения весьма высок. А если учесть то, что здание находится в весьма выгодном, с точки зрения экономики, месте, то и спрос на него будет соответственно более значительным, чем у похожих объектов.

Коммерческая привлекательность объекта оценки. Объект расположен на  удалении от транспорта, вокруг находиться многоэтажные жилые здания, все это обеспечит необходимый поток людей. К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую  стоимость, можно отнести:

1) удобные подъездные  пути;

2) выгодное местоположение;

3) незначительная удаленность  от центра города;

4) наличие кафе и универсама;

Из всего перечисленного выше можно сделать вывод, что данный объект имеет достаточную коммерческую привлекательность.

Описание основных параметров здания. Техническое обследование произведено с целью определение реального состояния основных элементов строительной конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального просмотра и технических  данных (таблица 11).

Таблица 11 Технические данные

Год постройки здания	1952
Площадь общая, м2	587,6
Объем общий, м3	2080,65
Количество этажей	4

 

Объект оценки представляет собой четырех этажное капитальное здание.

Строительные характеристики объекта оценки представлены в таблице 12.

Таблица  12 Строительные характеристики

Фундаменты	Железно-бетонный
Стены наружные	Кирпичные, из естественного камня, крупнопанельные
Перегородки	Деревянные оштукатуренные
Перекрытия	Деревянные, смешанные (металл + дерево)
Покрытие кровли всего здания	Рулонная
Полы	Из рулонных материалов (линолеум), паркетные
Проемы оконные	Двойные пластиковые
Проемы дверные	Деревянные простые, железные
Внутренняя отделка	В нормальном состоянии
Наружная отделка	Плиточная
Инженерное обеспечение	Водопровод, электроснабжение, система отопления, вентиляция, канализация, телефон, интернет.

 

 

 

 

 

 

 Описание технического состояния основных элементов здания.

• Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки незначительное. Состояние хорошее.
• Стены наружные и перегородки. При осмотре обнаружены отдельные трещины и выбоины, ширина раскрытия трещин до 1 мм. С внутренней стороны в несущих стенах обнаружены глубокие трещины и отпадение штукатурки местами, выветривание швов. Ширина раскрытия трещин до 2 мм, глубина до 1/3 толщины стены, разрушение швов на глубину до 1 см. Небольшие мелкие трещины и незначительное отслоение штукатурки местами. Состояние наружных и внутренних стен удовлетворительное.
• Перекрытия. При осмотре были обнаружены незначительные трещины перпендикулярно балкам, небольшие вмятины. Состояние перекрытий можно характеризовать как хорошее.
• Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер местами поврежден. Состояние крыши

хорошее.

• Полы. Имеются мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок., в целом стояние полов характеризуется как хорошее.
• Проемы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждений поверхностного слоя не обнаружено. Состояние проемов оценивается как отличное.
• Внутренняя и наружная отделки. Во внутренней отделке обнаружены небольшие дефекты и мелкие трещины на стенах, во внешней отделке были обнаружены незначительные повреждения - состояние удовлетворительное.
• Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование здания является главной предпосылкой его стоимости.

Все объекты за редким исключением допускают альтернативные варианты их использования. Каждому из альтернативных вариантов соответствует определенная структура ожидаемых выгод, а, следовательно, и определенная стоимость. Из рассмотрения не должны исключаться варианты, предполагающие полное освобождение земельного участка от существующих строений и строительства новых.

 

Наилучшим и наиболее эффективным считается вариант, удовлетворяющий критериям:

- соответствие всем правовым  требованиям и ограничениям

- физическая возможность

- экономическая осуществимость

- максимальная продуктивность

При анализе всех возможных вариантов использования оцениваемого объекта, в случае продажи,  я пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве здания под аренду помещений.

 

3.2 Оценка методом капитализации доходов

В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).

Анализ доходов. Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для данного объекта установлена месячная арендная плата в размере 1975,5 рублей за 1 м2 площади. В связи с инфляцией примем, что арендная плата будет увеличиваться на 3% ежегодно.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту по формуле (9) :

ТС = П1+П2+П3+П4+П5         (9)

Приведение доходов к текущему моменту производятся по следующей формуле (10) :

Пi = (Сарi - Сзсi )* ТСЕi      (10)

где Сарi - арендная плата в году i;

Сзсi - затраты содержания в году i.

ТСЕi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле (11) :

ТСЕi = 1 / (1 + СД)i          (11)

где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество лет.

Величина ставки дисконтирования отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада - 12%.