Определение рыночной стоимости расположенного по адресу город Тула, Советский район, проспект Ленина 90

б) Социальные факторы: характеристика населения. Сейчас этот фактор теряет свое назначение, так как районы имеют широкое разнообразие, начиная с уровня доходов и заканчивая этническим составом; уровень преступности. Если район получает репутацию района с высоким уровнем преступности, то некоторые жители могут покинуть его, а потенциальные покупатели воздержаться от покупки жилья. Усиленная освещенность улиц, защита правоохранительных органов делают район более устойчивым к преступности.

в) Экономические факторы: связь с развитием города. Дома, которые расположены в направлении вектора роста города, пользуются на рынке хорошим, стабильным спросом и имеют тенденцию к увеличению или, по крайней мере, не уменьшению стоимости; экономический профиль жителей. Как правило, диапазон стоимости для района устанавливается уровнем доходов; новое строительство и вакантная земля. Наличие пустующих участков может служить основой для прогноза о дополнительной будущей активности в сфере строительства, либо показателем отсутствия эффективного спроса; недвижимость в обороте и уровень вакансий. Наличие внутри района некоторого количества объектов (частей объектов) недвижимости, находящихся в обороте, обычно является признаком здорового конкурентного рынка. состояние рынка недвижимости. Объемы продаж объектов на рынке недвижимости данного региона могут служить хорошим индикатором степени развитости всего рынка. Наличие соответствующей инфраструктуры позволяет использовать эффект от широкой информированности покупателей и продавцов о сделках на аналогичные объекты. Это в свою очередь влияет на установление наиболее объективной стоимости.

г) Государственные факторы: налогообложение и специальные платежи. Этот фактор является важной величиной при сопоставлении районов. Общественные и частные ограничения в правилах зонирования и строительных нормах являются важными гарантами стабильности района; школы. Многие семьи покупают дома, руководствуясь соображениями о близости их дома к образовательным учреждениям. Школы, в которые возят детей, имеют меньшую значимость; Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством. Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Результатом данного анализа должно стать высказывание мнения оценщика о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.

Рыночная стоимость земельного участка с улучшениями зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости недвижимости, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) Является законодательно разрешенным;

б) Физически осуществимо;

в) Финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала;

г) Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Изложенные выше принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости.

 

2.2 Подходы и методы используемые в оценке недвижимости.

 

Три подхода к оценке. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода (Рисунок 6):

 

Рисунок 6 – Методы оценки объектов недвижимости

Использование трёх методов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того,

какой метод (методы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

 

2. Определение рыночной стоимости объекта затратным методом

Затратный метод основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту (Таблица 1).

 

Таблица 1- Расчет восстановительной стоимости объекта

Вид затрат	Коэффициент	Стоимость, тыс. руб.
Строительные материалы
Заработная плата основных рабочих (з/п))
Эксплуатация машин и механизмов
Итого прямые затраты
Накладные расходы
Прибыль подрядчика (плановые накопления)
Итого стоимость строительно-монтажных работ
Прочие затраты:
Зимнее удорожание

Налог на пользователей а/дорог (от объема СМР)
Итого прочих
Итого стоимость СМР с прочими

 

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому.
2. Определение величины накопленного износа строений.
3. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

Расчет восстановительной стоимости объекта.

Для оценки стоимости строительства может использоваться один из следующих методов:

1) Метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

Для этого можно в любой строительной организации узнать цену строительства 1 кв. м (1куб. м) жилья или иных строительных объектов в зависимости от типа оцениваемого объекта. При этом ссылка на источник информации о стоимости 1 кв. м (1 куб. м) обязательна.

Можно также использовать значение восстановительной стоимости строительства 1 кв.м (1 куб. м) в предыдущие годы, применив соответствующие коэффициенты пересчета.

При оценке недвижимого имущества затратным методом большое распространение получил подход, заключающийся в установлении текущей стоимости совокупных расходов по возведению объекта с использованием нормативно-сметной документации, разработанной в прошлые годы (по состоянию на 1969, 1984, 1991 годы).

Основой для получения текущей восстановительной стоимости недвижимости могут служить как данные проектно-сметной документации, так и укрупненные ценовые показатели по типовым зданиям и сооружениям, сгруппированным в “Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости” (УПВС). Указанные справочники составлены в ценах базового 1969 года строительства и содержат сведения практически по всем типам объектов, возводимых в то время и еще эксплуатирующихся сегодня.

В случае пересчета стоимости из условий базового года строительства в условия на дату оценки осуществляется по формуле (1) :

Св = С69* И69-84 * К69-84 * И84-91И84-91* И91                                        (1)

где:

СВ— восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах, существующих на дату оценки;

С69— восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах базового года строительства, на 1.01.69г.;

И69-84— отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г.;

К69-84— территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г. года;

И84-91— отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г.;

К84-91— территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г. года;

И91— отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1991г. в условия, существующие на дату оценки.

Для перевода сметных норм и цен действующих с 1 января 1969 года в уровень 1 января 1984 года используется постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”. В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г. в среднем колеблются от 1,15 до 1,19 в зависимости от отрасли. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,01.

Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1984 года в уровень 1 января 1991 года используется постановление Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1991 года “Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве) В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г. в среднем колеблются от 1,50 до 1,60 в зависимости от отрасли. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,02.

Индексы пересчета стоимости СМР из цен 1991 года на дату оценки публикуются региональным центром по ценообразованию в строительстве каждый месяц.

Получив восстановительную стоимость 1 кв.м (1 куб.м.) каким-либо из методов рассчитываем восстановительную стоимость всего объекта.

Для получения обоснованной стоимости затратным методом необходимо также определить величину прибыли предпринимателя и добавить ее к определенной восстановительной стоимости объекта. Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (застройщик) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактически прибыль предпринимателя составляет 25-35% от затрат на строительство.

2. Метод разбивки на компоненты.

Наиболее точное значение стоимости получается в результате пересчета или составления заново сметы расходов на строительство объекта. При этом стоимость материалов и строительно-монтажных работ может приниматься по их текущей стоимости на дату оценки или путем применения соответствующих коэффициентов пересчета.

Сущность данного метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов - фундаментов, стен, кровли и т. д. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость, находят стоимость всего сооружения (Таблица 2).

 

 

 

 

Таблица 2 Расчет стоимости строительства по конструктивным элементам

Наименование работ и затрат	Единица измерения СМР	Объем работ в ед. изм.	Стоимость СМР на ед. изм., руб.	Общая стоимость, тыс. руб.
Подготовка участка
Фундамент
Стены
Каркасы
Лестницы и площадки
Перекрытия
Кровля
Перегородки
Полы
Окна
Двери
Отделка
Водопровод канализация
Сантехнические приборы
Система электроснабжения
Электроарматура
Теплоснабжение, вентиляция
Лифты
Благоустройство территории
Внешние инженерные сети
И т.д.
Итого:
Коэффициент, учитывающий особые условия строительства:
Итого стоимость строительства