Определение рыночной стоимости расположенного по адресу город Тула, Советский район, проспект Ленина 90

Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании - рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования в условиях возможной продажи на рынке

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяется в соответствии с результатами функционирования производства, сформировавшегося

Залоговая стоимость - стоимость с целью обеспечения кредита

Стоимость специализированных объектов - стоимость объектов, которые через свои специфические особенности не могут быть проданы на рынке

Стоимость права аренды объекта недвижимости - единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом.

Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом).

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

• действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;
• действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого открытого и конкурентного рынка;

Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

Принципы оценки делятся на четыре группы ;

1. принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);
2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);
3. принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);
4. принцип наиболее эффективного использования – главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.

Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса. В свою очередь, она делится на:

-   недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения;

-   здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады.

    Недвижимость которая относится к категории, В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал.

      К недвижимости категории, С, могут относиться любые объекты – здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории – это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования  в бизнесе в текущий период времени.

2. Содержание подходов к оценке недвижимости

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в следующие четыре группы (рисунок 3) :

-принципы пользователя  недвижимого имущества;

-принципы внешней  рыночной среды;

-принципы, связанные  с объектом недвижимости;

-принцип лучшего и наиболее  эффективного использования (ЛНЭИ).

Рисунок 3- Принципы оценки недвижимости

 

Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов (Рисунок 4). Поэтому, когда речь идет о стоимости недвижимости, всегда фиксируется дата оценки. Причем по времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов. Поэтому необходимо уметь прогнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимости при ее оценке.

 

Рисунок 4- Влияние различных факторов на стоимость недвижимости

 

В теории оценки, приносящей доход недвижимости известно три основных подхода, на основании которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известны как затратный, доходный и сравнительный. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

 

1.2 Земля как  единый объект недвижимости

Земельный участок - часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке [ст. 6 ЗК РФ]. Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

Согласно Земельному кодексу РФ [ЗК РФ] все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим разрешенное использование.

В РФ определены следующие категории земель:

• Земли сельскохозяйственного назначения
• Земли населённых пунктов
• Земли промышленности и иного специального назначения
• Земли особо охраняемых территорий и объектов
• Земли лесного фонда
• Земли водного фонда
• Земли запаса

Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель - основной документ земельного кадастра.

Он содержит такие сведения, как:

- кадастровые номера;

- местоположение (адрес);

- площадь;

- категория земель и их разрешенное  использование;

- описание границ участков, их  отдельных частей;

- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

- экономические характеристики, в  том числе размеры платы за  землю;

- качественные характеристики, в  том числе показатели плодородия  для отдельных категорий земель;

- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с участками.

Кадастровый номер участка - это длинный ряд цифр и точек. В ходе кадастрового деления территории Российской Федерации той или иной ее части присваивается номер. Единицами такого дробления служат округа, районы, кварталы. Поэтому кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала, а также самого участка. Цифры отделены друг от друга двоеточиями.

 

3. Значение рыночной стоимости недвижимости для кадастровой оценки.

  "Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый из них действует ответственно и осознано и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы."

Начиная с 2014 года часть объектов недвижимости облагается налогом на имущество юридических лиц в соответствии с положениями ст. 378.2 Налогового кодекса, а с 2015 года, исходя из кадастровой стоимости, будет определяться налоговая база и для налога на имущество физических лиц в соответствии с 32 главой НК РФ.

В соответствии с поправками, внесенными в НК РФ законом №284-ФЗ от 04.10.2014г. 32 глава НК РФ предусматривает новый порядок расчета налоговой базы  по налогу на имущество физических лиц – начиная с 2015 года, сумма налога будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости имущества. Рассчитывать сумму налога будут, как и прежде, налоговые органы. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта РФ (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 01.01.2020 г. единую дату начала применения на территории этого субъекта РФ порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. До момента принятия такого Решения налоговая база определяется «по старому» - исходя из инвентаризационной стоимости объектов. Земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости в соответствии с положениями ст.390 НК РФ.

Налогообложение объектов недвижимости, исходя из рыночной стоимости, является одним из важнейших вопросов налоговой реформы в нашей стране. Однако кадастровая оценка недвижимости далеко не всегда совпадает с реальной рыночной ценой (и нередко кадастровая стоимость вовсе не занижена, а серьезно завышена). За счет налога на имущества и налога на землю пополняются местные бюджеты, и они чрезвычайно в таком пополнении заинтересованы.

Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности регулируются следующими нормативными актами:

• Земельный кодекс Российской Федерации;
• Федеральный закон от 24.07.2007г. №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";
• Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
• Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010г. №508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)"
• И т.д.

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

Массовая оценка это систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных показателей, большой группы однородных объектов недвижимости, расположенных на обширной географической территории, с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием минимального набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов.

Массовая оценка используется для оценки большого количества объектов, которые различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации видов и подвидов объектов недвижимости.

Так же, при использовании такого метода оценки выбираются определяющие факторы, влияющие на цену объекта, оценивается степень их влияния и на основании этого вычисляется единая «справедливая» цена за квадратный метр объекта недвижимости определенной группы.

Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Государственную кадастровую оценку регулирует Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» ФСО №4[.

По ФСО №4 группировка объектов оценки происходит по следующим правилам:

1. При определении кадастровой  стоимости с использованием методов  массовой оценки все объекты  оценки, содержащиеся в перечне, разбиваются на группы объектов  на основании:

• анализа информации о рынке таких объектов,
• обоснования модели оценки кадастровой стоимости,
• состава ценообразующих факторов и сведений о значениях этих факторов для каждого исследуемого вида объектов оценки.

2. В набор ценообразующих  факторов должны быть включены  только те факторы, которые оказывают  существенное влияние на стоимость объектов и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

3. Для проведения группировки  обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений  данных показателей для отнесения  объектов оценки в соответствующие  группы.

4. Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.