Определение рыночной стоимости расположенного по адресу город Тула, Советский район, проспект Ленина 90

Содержание

Введение

1. Теоретические основы недвижимости.

1.1 Понятие и виды недвижимого  имущества 

1.2 Содержание подходов к оценке  недвижимости

1.3 Земля как единый объект недвижимости

1.4 Значение рыночной стоимости  недвижимости для кадастровой  оценки

1.5 Нормативно правовая база регулирующая оценку недвижимости

2. Основные положения экономической оценки объектов недвижимости

2.1 Принципы оценки объектов недвижимости

2.2 Подходы и методы в оценке недвижимости

2.3 Анализ рынка города Тулы

3. Определение рыночной стоимости расположенного по адресу город Тула, Советский район,  проспект Ленина 90.

3.1 Общие сведения об объекте  недвижимости

3.2 Применение доходного подхода к оценке рыночной стоимости административного здания  по адресу город Тула, Советский район,  проспект Ленина 90.

3.3 Применение затратного подхода к оценке рыночной стоимости здания по адресу город Тула, Советский район,  проспект Ленина 90.

3.4 Применение сравнительного подхода  к оценке рыночной стоимости  здания по адресу город Тула, Советский район,  проспект Ленина 90.

3.5 Формирование заключения об  итоговой рыночной стоимости  здания по адресу город Тула, Советский район,  проспект Ленина 90.

3.6 Экономическая эффективность проведения оценочных работ

4. Безопасность жизнедеятельности

5. Вывод и рекомендации

Заключение

Литература

Приложения

  

 

 

 

 

 

Введение

Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства. Термины «недвижимость» и «оценка недвижимости» возникли лишь с процессом перехода к рыночной экономике, поэтому теория этого вопроса применительно к России находится в стадии развития. Актуальность рыночной оценки недвижимости вызвана переходом народного хозяйства к рыночной экономике, развитием в России института оценки как важной составной части рыночной системы.

Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает оценку объектов гражданских прав: бизнеса, недвижимости, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности и других. В дипломной работе будут рассматриваться особенности оценки не жилой недвижимости. В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

 Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает оценку объектов гражданских прав: бизнеса, недвижимости, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности и других. В дипломной работе будут рассматриваться особенности оценки не жилой недвижимости. В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что кадастровая оценка основывается на анализе данных о рыночной оценке, а от размера кадастровой стоимости рассчитываются арендные платежи и земельный налог. К тому же необходима своевременная и объективная рыночная оценка объектов недвижимости для проведения купли-продажи, залога, аренды, земельных участков, вступления в наследства и т.д..

Следует отметить актуальность оценки недвижимости в условиях кризиса. В первую очередь кризис ударил по строительным компаниям и всем, кто хоть как-то был связан с сектором недвижимости: покупателям и продавцам недвижимости, риэлторам, ипотечным кредиторам, оценщикам недвижимости и другим субъектам на рынке недвижимости.

Объектом исследования является здание по адресу город Тула, Советский район, пр-т. Ленина 90(6 корпус ТулГУ).

Предметом является процесс определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

 Цель работы – оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере здания 6го корпуса ТулГУ.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать теоретическую основу оценки недвижимости.
2. Проанализировать рынок недвижимости города Тулы.
3. Дать характеристику объекту оценки и его окружению.
4. Определить рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов.
5. Сформировать заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки.
6. Сформулировать вывод и рекомендации.

В первом разделе  рассматриваются вопросы классификации объектов недвижимости и их место в сфере недвижимости, провести обзор технологии оценки объектов коммерческой недвижимости и изучить содержание основных подходов и методов к оценке недвижимости, их преимущества и недостатки при проведении оценки коммерческой недвижимости.

Во втором разделе дипломной работы изучаются основные принципы и подходы к  оценке объектов недвижимости . Осуществляется анализ рынка недвижимости в г. Туле.

Третий раздел будет посвящен проведению расчетов рыночной стоимости здания 6 корпуса ТулГУ. Рыночная стоимость будет рассчитываться тремя походами: сравнительным, доходным и затратным и в итоге будет определяться конечная величина рыночной стоимости  здания.

В четвертом разделе я проведу  анализ экономической эффективности проведения  оценочных работ

Целью пятого раздела дипломной работы является разработка мер по охране труда и охране окружающей среды.

Шестой раздел будет посвящен разработке вывода и рекомендаций по оценке недвижимости.

 

1. Теоретические основы недвижимости.

 

1.1 Понятие и виды недвижимого  имущества.

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость .

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:

• операции купли-продажи или сдаче в аренду;
• акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;
• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• страхование объектов недвижимости;
• кредитование под залог объектов недвижимости;
• внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• ликвидация объектов недвижимости;
• исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;
• другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

 

Рисунок 1 – Основные типы недвижимости

 

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно.

 

 

 

 

 

Рисунок 2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2 - Классификация объектов недвижимости

 

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость. Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

- созданные природой. Без участия труда человека;

- являющиеся результатом  труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой  настолько, что в отрыве от  нее функционировать не могут.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость - это денежный эквивалент собственности

Рыночная стоимость объекта недвижимости - это вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции  При этом предполагается, что: одна из сторон сделки не обязана продавать объект недвижимости, а другая сторона не обязана его покупать; стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки является разумной вознаграждением за объект оценки и стимулом  осуществлению операции по чьей-либо стороны; плата за объект недвижимости, выраженный в денежной форме. Таким образом, рыночная стоимость является предметом торга и может как повышаться, так и понижаться

Понятие стоимости объекта недвижимости может рассматриваться с разных позиций. Так различают рыночную стоимость, стоимость замещения,  потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую, стоимость налогообложения, ликвидационную, первоначальную, остаточную, залоговую, стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости.

Потребительская стоимость (стоимость при существующем использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок

Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются аналогичные строительные конструкции и материалы, даже качество строительно-монтажных работ, так же воспроизводятся моральный износ и недостатки архитектурных решений воспроизводимого объекта.

Стоимость замещения определяется затратами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования.

Стоимость страхования объектов недвижимости рассчитывается на основе восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта, находящегося под угрозой уничтожения (или разрушения) На базе стоимости страхования объекта определяются я суммы страховок, выплаты и проценты.

Стоимость налогообложения объектов недвижимости имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными нормам при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, или восстановительной стоимости объекта недвижимости. В настоящее время такая оценка объектов недвижимости осуществляется по нормативной методике с учетом инвентаризационной стоимости объекта недвижимости и базируется на восстановительной стоимости.

Ликвидационная стоимость определяется, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов и является чистой денежной суммой, которую владелец объекта недвижимости может получить при его ликвидации или принудительной продаже.

Стоимость утилизации является чистой денежной суммой, которую владелец объекта недвижимости может получить при полной ликвидации последнего

Первоначальная стоимость объекта недвижимости - фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования