Документирование в муниципальных органах 45 и учреждениях вопросов управления земельными ресурсами

Земля для нашей  страны была и всегда  одним из главных источником благосостояния страны. Обширные просторы, обилие черноземов издавна способствовали развитию самых разных отраслей экономики и сельского хозяйства. Земельное право России длительное время развертывается в основном вокруг отношений собственности на землю.

Славянские племена поселились на территории Восточной Европы в VI-VII вв. и заняли большую часть. Восточные славяне проживали родовыми общинами. С VI в. идет  процесс разложения первобытно-общинного строя. Появляются частная собственность на продукты труда, предметы обихода, орудия земледелия и владение участком пахотной земли, которое непосредственно связано с переделом земли в общине, а родовая община заменяется соседской общиной.

В это время появляется процесс формирования господствующего класса, который состоит из родоплеменных вождей, военачальников и их приближенных – дружинников. Они захватывали общинные земли, насильственно взимали с населения дань и брали крестьян в рабство за долги.

Захват главного богатства – общинных земель и земель покоренных народов тесно взаимосвязан с формированием феодальных отношений. Родоплеменная знать, захватывая земли, не сгоняла крестьян с земли, а обязывала их платить подати, превращая их в зависимое население. Крестьянам - общинникам необходимо было платить собственнику земли оброк или барщину²¹.

В это время начинают появляться различные формы феодальной собственности на землю. Все зависит от того, каким феодалам она принадлежала, на какой ступени феодальной лестницы они стояли. Самым крупным и важным землевладельцем был соответственно князь, он раздавал земли  своим боярам. Владение полученными в качестве вознаграждения за службу князя землями приобрело наследственный характер и называлось вотчинным. При залоге недвижимости имущество не переходило во владение залогодержателя, собственник передавал только документы на имущество. Нужно было письменное оформление купли-продажи недвижимости, но если сделка была совершена лицом в нетрезвом состоянии, то могла быть признана недействительной. Некоторые статьи Псковской судной грамоты определяли отношения между землевладельцами и феодально-зависимыми людьми. Например, землевладелец давал изорнику земельный участок. А взамен изорник отдавал ему половину урожая землевладельцу. Управлял и отношениями между огородниками и кочетниками (рыболовами)²².

В этот период идет развитие поземельной собственности и захват общинных земель феодалами. Дворцовые земли принадлежали самому князю и его семье. Из состава этих земель раздавались земли за службу. Черносошные земли принадлежали князю как главе государства. Московский князь раздавал дворянам в «служилое» владение, на время службы или за службу земли-поместья. Владельцы поместных земель не могли их отчуждать и передавать по наследству.

Власть князя  переходит по наследству от отца к  старшему сыну. Утверждается принцип первородства и единонаследия. Земля не делилась на уделы между сыновьями князя.

Бояре и «вольные слуги», которые получили земли от великого князя, имели право их дарения, продажи, залога. Но землевладельцам необходимо было нести военную службу. Такая форма феодального землевладения называлась «вотчиной»²³.

Cудебник 1497 г – это самый первый русский законодательный акт, который содержал положения о защите границ феодальной земельной собственности и предписывал за это наказание. Источниками судебника были Русская Правда, Псковская судная грамота, уставные грамоты, великокняжеские указы, обычное право, нормы которых были переработаны применительно к социально-экономических изменениям. Практически весь Судебник содержал процессуальные нормы, установил единую систему государственных судебных органов, определил их компетенцию и соподчинённость, а также регламентировал судебные пошлины. Защищая феодальную собственность на землю, судебник ограничил право сервитутов, увеличил сроки исковой давности в отношении великокняжеских земель, за нарушение межевых знаков на великокняжеских, боярских и монастырских землях была введена торговая казнь, а на крестьянские земли - денежный штраф. Судебник ввёл уплату пожилого при уходе крестьянина от феодала, а также установил единый для всего государства срок перехода крестьян от одного владельца к другому²⁴.

Соборное уложение 1649 года — свод законов Московского государства, регулирующих различные области жизни, памятник российского права XVII века. Депутаты дворян и посадов оказали большое воздействие на принятие многих норм Уложения. 29 января 1649 было закончено составление и редактирование Уложения. Внешне оно представляло собой свиток, состоящий из 959 узких бумажных столбцов.  В конце шли подписи участников Земского собора (всего — 315), а по склейкам столбцов — подписи дьяков. В Соборном уложении 1649 года о земле согласно главе "О посадских людях" ликвидировались частновладельческие слободы в городах, возвращались в число податных сословий люди, принадлежавшие ранее к социальным категориям, освобожденным от уплаты государственных налогов. Судебное уложение предусматривало массовый сыск беглых посадских людей; посадское население прикреплялось к посадам и также облагалось государственными налогами и податями. Положение кабальных холопов регламентировано в главах "О поместных землях" и "О вотчинах", посвященных вопросам дворянского землевладения²⁵.

Главным источником права в тот период было Соборное Уложение 1649 г. В главах 16 и 17 Уложения изложено поместному и вотчинному землевладению. Статья 1 гл. 16 Уложения рассматривала, что владельцами поместий могли быть бояре и дворяне, стольники и думные дьяки, стрельцы и стряпчие и пр. Иногда, при определенных условиях, после того, как  владелец умер, передача поместья допускалась в качестве приданого дочери²⁶.

Помещикам не давали возможность свободно распоряжаться своей землей, продавать ее или закладывать. Продажа земли могла быть только на основании царского указа. Но Уложение предоставляло право обмена поместий, в том числе и на вотчины. А в статье 14 Уложения было сказано, что иностранцам не допускалась передача поместий.

В главе 17 Уложения определялся правовой режим. Владелец вотчины имел более широкие права по распоряжению своими землями. Вотчина могла быть продана, заложена или передана по наследству. Сделка купли-продажи вотчины должна была должна была регистрироваться в Поместной палате. Право родового выкупа было одним из элементов режима вотчинного землевладения. Оно заключалось в преимущественном праве наследников вотчинника выкупить ранее отчужденные вотчинные земли. Право родового выкупа ограничивало право собственности покупателя, т.к на неродовые вотчины право выкупа не распространялось.

Соборное Уложение управляло вопросами залога земли, устанавливало нормы сервитутного права. Например, допускалось право рыбной ловли, право покоса,  охоты на чужих землях, закреплялось право проезда и прогона скота (гл.7). Владелец мельницы мог залить нижележащий луг водой (гл.10).

В Уложении о  службе 1556 г. для вотчинников,  и  помещиков  представлялись равные обязанности выставлять определенное число вооруженных людей. Земли были повсеместно описаны. В итоге, вотчинное поместное и землевладение стало относится к  условному характеру. Образованы критерии по ограничению церковного землевладения. Без ведома царя запрещалось покупать у вотчин монастыри и высшие духовенства. За несоблюдение правил конфисковались приобретенные земели. Иван грозный конфисковал несколько церковно-монастырских земель.  Феодальное поземельное право было главной отраслью права. Феодальное   право собственности на землю имело сословный характер и закрепляло на нее монопольное право феодалов, которое являлось основой всего феодального строя. На феодальном праве собственности на землю основывалось право феодала взимать поземельную ренту и налагать на крестьян повинности. Право собственности на землю, где проживало феодально-зависимое население, исполняли обязанности по несению военной и государственной службы.

В 1565 г. Иван IV для подавления оппозиционного боярства разделил всю территорию государства на земщину и опричнину. В состав опричных земель были внесены  княжеско-боярские земли, а конфискованные земли розданы служивым людям. В итоге поместье стало главное формой феодального землевладения.

Писцовый  наказ, который был издан в 1680 г., определял валовое межевание, т.е межеванию подлежали все земли. При этом межевание рассматривалось в качестве обязательного мероприятия, и проведение этих работ не зависело от желания землевладельца.

В 1684 г. принят другой наказ о всеобщем валовом межевании, где проверялись права каждого землевладельца. В качестве документов, которые подтверждают права на землю, были признаны правые, жалованные, ввозные грамоты на поместья, выписки из писцовых, раздельных и отказных  книг и т.д.

Во второй половине XVII в. – XVIII в. заканчивается длительный процесс установления единого правового режима поместий и вотчин. Указ Петра I от 23 марта 1714 г. о единонаследии расширил права дворян на земли, определил единый правовой режим вотчинного и поместного землевладения. Поместья и вотчины переименовываются в недвижимость. Также были ограничения распоряжения недвижимым имуществом:  нельзя было закладывать, но разрешалось продать в виде исключения  «по нужде» с уплатой высокой пошлины. Передать по наследству можно  одному из сыновей, а если их нет– одной из дочерей, чтобы избежать дробления земельных владений.

Стал другим порядок взимания земельного налога. Вместо него с земель стала взиматься подушная подать. Издали указы о секуляризации части церковных и монастырских земель, изъятии их в пользу государства.

Право собственности  на землю продолжало оставаться одной  из важнейших привилегий дворянства, но было тесно связано с обязанностью несения службы. Право собственности на землю было ограниченно. Указ от 10 декабря 1719 г не запрещал дворянам, купцам и «всяких чинов» людям искать минералы на любой земле, также и частновладельческой и строить заводы и рудники по добыче и переработке полезных ископаемых, а также 1/32 часть прибыли от добычи полезных ископаемых получал собственник земель. Издан указ Екатериной. II в 1782 г о праве собственника земли на землю и недра²⁷.

Главная цель земельных  преобразований в Российской Федерации  состоит в обеспечении рационального  использования и охраны земель как  важнейшего природного ресурса, создание экономических, правовых, организационно-технологических и других условий для воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения лесных, сельских и других земель, развитие сельских и городских земель, улучшение природной среды.

Когда речь заходит  о земле как об объекте правового  регулирования, вовсе не имеется  в виду Земля в качестве физического  объекта, одна из планет солнечной системы. Земля с точки зрения права  рассматривается с двух сторон, а  именно как политическая и как экономическая категория. В первом случае земля определяется как территория, т.е. пространственный предел осуществления государственной власти, осуществления государственной власти или власти, осуществляемой в границах административно-территориальных образований. Управление такими отношениями производиться в основном в рамках конституционного и административного права. Во втором случае земля рассматривается как объект хозяйственной деятельности, как объект собственности, пользования, правовой охраны, что требует иного похода к правовому регулированию складывающихся в этой связи отношений. В зависимости от того, в какую сферу общественно- производственной, экономической деятельности вовлекается земля, она выполняет различные функции. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает в качестве производительной силы, основного средства производства. Одновременно земля для всех видов человеческой деятельности выступает в качестве пространственного операционного базиса. Не только развитие промышленности и транспорта, но даже и освоение космоса немыслимы без разработки земли и добычи полезных ископаемых.

Землю можно охарактеризовать такими свойствами, как ограниченность, невоссоздаваемость, неперемещаемость, неуничтожаемость, неисчерпаемость, непотребляемость, производительной силы. Земля – это уникальный дар природы. Она ничем не заменима и невосполнима. При правильном, научно обоснованном использовании земли ее естественные производительные способности не только не уменьшаются, но и возрастают. Поэтому земля представляет собой выгодную сферу вложения капитала, поскольку вследствие повышения плодородия почв, проведение различных улучшений увеличивает ее ценность. С землей связано и такое экономическое явление, как земельная рента. Земельный участок в силу своего местоположения и природных свойств, способен генерировать доход, который может взиматься в виде рентных платежей и служить источником удовлетворения общественных потребностей²⁸.

Владения, пользование  и распоряжение землей и другими  природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав законных интересов иных лиц²⁹.

Земля признается имуществом основным видом недвижимости. Она может находиться в собственности, пользовании, сдаваться в аренду если например речь идет о собственности, то здесь сфера регулирования общественных отношений очень широка: это основания возникновения права собственности, правомочия собственника, прекращение права собственности, защита права собственности и т.д. при этом объем прав у собственника земли несколько иной, чем у собственника другого имущества. И земля,  кому бы не принадлежала, имеет огромный социальный, общественный интерес даже находясь в частной собственности, земля рассматривается в известном смысле в качестве общенародного достояния. С учетом этих разносторонних особенностей земли осуществляется специфическое регулирование возникающих по ее поводу отношений, т.е. земельных отношений³⁰.

 По поводу  использования и охраны земель  в Российской  Федерации как  основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, складываются определенные общественные отношения,  которые, будучи урегулированными нормами земельного права, становятся земельными правоотношениями. В  земельном правоотношении присуще наличии нескольких элементов:

1.  Норма права,  которой необходимо руководствоваться  при решении тех или иных  земельно-правовых вопросов.

В основном эти  нормы в земельном законодательстве, общее перечисление которых содержится в ст. 2 ЗК РФ. Вместе с тем земельно-правовые нормы могут содержаться и в договорах нормативного содержания, и в правовых обычаях и в правовых прецедентах.