Вещные права на земельные участки

Арбитражный суд г. Москвы решением от 02.11.2006 в удовлетворении иска ЗАО "Септима+" отказал. Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Предметом заявленных по настоящему делу исковых требований является устранение препятствий в пользовании зданием (затенения здания) путем сноса частей здания ответчика по адресу: г. Москва, 1-й Кадашевский пер., д. 11/5, стр. 4.

Таким образом, ЗАО "Септима+" заявлен негаторный иск, возможность предъявления которого предусмотрена статьей 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Исходя из смысла указанной  нормы, следует, что в предмет доказывания по настоящему спору должно входить установление факта принадлежности истцу индивидуально-определенной вещи на праве собственности, а также нахождение данной вещи во владении истца. Кроме того, для удовлетворения заявленного негаторного иска истец должен доказать факт нарушения его прав собственника, обусловленного действиями ответчика, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из материалов дела следует, что истец является собственником  здания общей площадью 623,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Кадашевский  пер., д. 11/5, стр. 4, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от 09.09.2005 N 77АВ635828.

Как правильно установлено  судом первой инстанции, согласно акту разрешенного использования участка  территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления  строительства, реконструкции от 28.09.2005 N А-0886/01 (регистрация гос. градостроительного кадастра от 12.10.2005 N 77-ГГК/3.1.22.000903) ответчиком производится регенерация объекта, при этом верхняя отметка объекта составляет 12,5 м.

В соответствии с результатами исследований естественного освещения и инсоляции помещений в жилых и общественных зданиях в условиях уплотненной городской застройки (рег. N 3-2/177000536), проведенных ЗАО "Стройтехна НИИЖБ", имеющим право проводить исследования и оценку на соответствие санитарно-гигиеническим требованиям естественной и искусственной освещенности и инсоляции на основании регистрационного удостоверения Центра Госсанэпиднадзора в г. Москве 07.10.2004 N 8, с учетом реконструкции здания по 1-му Кадашевскому пер., д. 11/5, стр. 4, расчетные параметры в помещениях окружающей застройки будут соответствовать требованиям санитарных норм и правил.

Из изложенного следует, что проводимая ответчиком регенерация  не нарушает прав собственника-истца  применительно к ч. 1 ст. 209 ГК РФ.

Представленное истцом заключение "Оценка влияния строительства  соседнего здания на эксплуатационные характеристики и безопасность эксплуатации здания заказчика по адресу: г. Москва, 1-й Кадашевский пер., д. 13, стр. 1", выполненное ЗАО "Независимое  агентство строительных экспертиз", не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку не подтверждает того, что здание истца невозможно эксплуатировать и использовать по его назначению, равно как и то, что помещения в нем невозможно сдавать в аренду.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает решение  суда первой инстанции законным и  обоснованным. Доводы заявителя апелляционной  жалобы несостоятельны, в связи с  чем судом отклоняются.²⁵

В зарубежных правопорядках  возможность установления отрицательного сервитута способствует более полной защите прав собственника недвижимой вещи. Например, пар. 1018 Германского гражданского уложения предусматривает, что "земельный участок может быть обременен в пользу соответствующего собственника другого земельного участка таким образом, чтобы он имел право использовать чужой земельный участок в определенных случаях, либо чтобы на чужом земельном участке не могли совершаться конкретные действия, либо чтобы в отношении указанного участка не осуществлялось право, которое следует из права собственности на обремененный земельный участок".

Также отрицательные  сервитуты подробно регламентированы, в частности, в ст. 649 - 685, ст. 688 французского Гражданского кодекса (далее - ФГК), ст. 1172 - 1189 Гражданского закона Латвийской Республики.

В свете изложенного  считаем целесообразным закрепить  в ГК РФ правило, позволяющее устанавливать  отрицательные сервитуты, соответственно, дополнить ст. 274 ГК РФ после слов "права ограниченного пользования" фразой "или запрета совершать  определенные действия на своем земельном участке".

Помимо частных сервитутов, в законодательстве указывается  на возможность установления публичных  сервитутов. Публичные сервитуты  предусмотрены Земельным кодексом РФ (ст. 23 ЗК РФ). Согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут может устанавливаться законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

 Такие сервитуты  могут устанавливаться для: 1) прохода  или проезда через земельный  участок; 2) использования земельного  участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ на земельном участке; 5) забора воды и водопоя; 6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; 7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; 8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; 9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; 10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Содержание прав лиц, использующих земельный участок  на основании публичного сервитута, определяется на основании нормативного правового акта, установившего такой сервитут. Обладатель сервитута вправе использовать земельный участок лишь для тех целей и теми способами, которые названы в акте. Что же касается собственника земельного участка, использование которого стало невозможным вследствие установления публичного сервитута, он вправе требовать изъятия такого участка (в т.ч. путем выкупа) или предоставления равноценного участка с возмещением органами, установившими публичный сервитут, убытков. Убытки подлежат возмещению в полном объеме, в соответствии с правилами ст. 15 ГК РФ. Собственник участка также вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерную плату.

Следует отметить, что в новом Лесном кодексе РФ четкого понятия сервитутов не содержится, в отличие от ЛК РФ 1997 г. В этой части он содержит отсылку к гражданскому и земельному законодательству.

В ст. 11 ЛК РФ раскрывается понятие публичного лесного сервитута, сходное с указанным в ст. 21 ЛК 1997 г., но он не именуется в качестве такового, в отличие прежнего законодательства: граждане имеют право свободно и бесплатно пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов (пищевых лесных ресурсов), а также недревесных лесных ресурсов.

В Водном кодексе также  не содержится упоминаний о сервитутах, водопользование осуществляется на основании специального договора водопользования, регулируемого главой 3 Кодекса. Как справедливо отмечает Д.О. Сиваков, в новом ВК РФ имеет место "молчаливая" отмена водных сервитутов (как частных, так и публичных).²⁶

В Градостроительном  кодексе о публичных сервитутах имеются упоминания только в отношении земельных участков, следовательно, их установление регулируется ЗК РФ.

Таким образом, основной отличительной чертой публичных  сервитутов является, во-первых, их установление не в договорном, а в публичном  порядке, хоть и с учетом общественных слушаний; во-вторых, отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого установлен сервитут, установление в общественных или публичных интересах.

Указанные доводы дают основание  рассматривать публичный сервитут не в качестве ограниченного вещного права, а лишь в качестве ограничения правомочий собственника, установления пределов права собственности таким образом.²⁷

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ "сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута".

Таким образом, согласно российскому законодательству, основания  к установлению сервитута следующие:

1) пользование недвижимой  вещью, принадлежащей одному собственнику, невозможно или существенно затруднено;

2) в случае достижения добровольного соглашения между собственниками между ними заключается договор об установлении сервитута;

3) в случае недостижения  соглашения сервитут может быть  установлен по решению суда, при  условии, что у лица, требующего  установления сервитута, существуют достаточные основания к этому;

4) договор (решение  суда) об установлении сервитута  подлежит обязательной государственной  регистрации в ЕГРП, такая регистрация  имеет правоустанавливающее значение, согласно ст. 27, 28 Закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Кроме того, сервитут, как  это следует из содержания ст. 275, п. 1, ГК РФ, сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который  обременен этим сервитутом, к другому  лицу. Такая половинчатая формулировка заставляет задаться вопросом: а что же происходит при отчуждении господствующего участка другому лицу? Разумеется, по смыслу установления сервитута в таком случае он также должен сохраняться, поскольку речь идет о необходимом пользовании земельным участком.

Следовательно, в законодательстве вообще не указано такое довольно важное основание возникновения  сервитута, когда данное право прекращается у прежнего обладателя земельного участка  и возникает у нового обладателя в силу правопреемства. Представляется, что во избежание разночтений и исключения злоупотреблений со стороны собственников участка, обремененного сервитутом, при смене собственника господствующего участка следует сформулировать п. 1 ст. 275 ГК РФ следующим образом: "Сервитут сохраняется как в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, так и в случае перехода прав на земельный участок, в пользу которого сервитут был установлен".

Изложенное наглядно иллюстрирует фрагментарность и  недостаточность регулирования  законодателем оснований возникновения сервитута.

В ФГК, например, порядку  установления сервитутов посвящен специальный  отдел (ст. 690 - 696 ФГК). Там регламентируются такие основания установления сервитута, как: 1) в силу правоустанавливающих документов (договора); 2) в силу давностного тридцатилетнего владения; 3) сохранение сервитута в случае отчуждения земельного участка; 4) установление сервитута в случае разделения участка, принадлежавшего одному собственнику.²⁸

В ст. 173, п. 2, Закона "О  вещных правах" Эстонии применительно к установлению реального сервитута существует оговорка о том, что "к приобретению реального сервитута применяются положения, установленные для приобретения недвижимой вещи, если законом не установлено иначе". Это означает, что реальный сервитут устанавливается путем заключения между заинтересованными лицами сделки (нотариально удостоверенной, которая устанавливает обязанность приобретения или отчуждения вещи); договора вещного права (соглашение отчуждателя и приобретателя о переводе или обременении); внесения соответствующей записи в крепостную книгу.

ГК Республики Молдова  в ст. 431 предусматривает три основания  установления сервитута: 1) по назначению, определенному собственником, 2) на основании сделки либо 3) вследствие приобретательной давности; ст. 402 ГК Украины говорит о том, что сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда. Земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, которое требует его установления, и собственником (владельцем) земельного участка. Там же обязательное указание на то, что договор об установлении земельного сервитута подлежит обязательной регистрации.

ГК Узбекистана, Республики Беларусь, ГК Туркмении, Азербайджана практически полностью дублируют положения о сервитуте, содержащиеся в российском законодательстве. ГК Казахстана содержит главу 13 "Приобретение права собственности и иных вещных прав", однако содержание ее сводится к перечислению способов приобретения права собственности.

Разумеется, законодательства различных стран различаются между собой, поэтому требовать, к примеру, обязательного и необходимого включения в перечень такого основания, как установление сервитута "по завещанию" или "в силу приобретательной давности", конечно, было бы неразумно. Однако полагаем, что ст. 275 ГК РФ необходимо дополнить следующим: "Сервитут сохраняется в случае раздела участка, в пользу которого был установлен сервитут, для каждого из вновь образованных участков. Сервитут сохраняется в случае раздела участка, обремененного сервитутом, для каждого из вновь образованных участков". Тем самым будет достигнуто единообразие в определении судьбы сервитута при разделе участков.