Вещные права на земельные участки

В случае выявления пересечения  границ, связанного с наличием ошибки в местоположении границы ранее  учтенного земельного участка, орган  кадастрового учета должен принять  решение о приостановлении осуществления  государственного кадастрового учета  и включить в это решение свои рекомендации о доработке представленного межевого плана. Хотя в отношении отдельных категорий земельных участков (предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства) такое решение приниматься не может. В отношении земельных участков, не предназначенных для перечисленных целей, вообще не предусмотрена возможность регистрации права при наличии расхождений в правоустанавливающем документе и кадастровом плане (паспорте), что также нарушает права неопределенного круга землепользователей и землевладельцев.

Разрешенное использование  земельного участка играет огромную роль для их владельцев. Зачастую, реализуя свои права на возведение на земельном участке строений, зданий, сооружений, граждане игнорируют правила,⁴⁹ применяемые к строительству указанных объектов недвижимости, относительно целевого использования самих земельных участков. Так, нарушения природоохранного законодательства часто встречаются на территориях водоохранных зон и землях лесного фонда.

В большинстве субъектов  Федерации применяется практика выделения земель сельскохозяйственного  назначения для индивидуального  жилищного и дачного строительства. Проблема заключается в нечеткой формулировке таких понятий, как "жилой дом" (ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ) и "жилое строение", а некоторые термины, использующиеся в проектной и исходно-разрешительной документации, экспертных заключениях, вообще не имеют легального определения ("коттедж", "коттеджный поселок", "дачный поселок").⁵⁰

Следовательно, неправильно  указав в документах возведенное  на земельном участке недвижимое имущество, можно столкнуться с  проблемой при регистрации прав как на сам земельный участок, так и на строение (являющееся до регистрации самовольной постройкой).

Упрощенный порядок  оформления права собственности  подразумевает и сокращенный  срок оформления права на земельный  участок. Он должен занимать 10 рабочих  дней на подготовку выписки из реестра  независимо от наличия или отсутствия в нем сведений, так как обязанность обеспечить внесение таких сведений в реестр лежит на органе кадастрового учета (п. 8 ст. 14, п. 6 ст. 45 Закона N 221-ФЗ). Органы государственной власти, органы местного самоуправления, органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации бесплатно представляют в орган кадастрового учета по его запросам все имеющиеся у них сведения и копии документов о соответствующем объекте недвижимости в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения такого запроса. При этом порядок и сроки направления органом кадастрового учета указанных запросов, порядок включения в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости предусмотренных настоящей частью сведений и документов устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Это, в свою очередь, может увеличивать срок оформления права собственности на неопределенный период.

Данная ситуация нередко  вынуждает гражданина прибегать к помощи посреднических организаций, стоимость услуг которых колеблется, но составляет значительные суммы, например, в Саратовской области такие услуги обойдутся заказчику от 10000 до 30000 руб. Подготовленный межевой план представляется в Земельную кадастровую палату для осуществления государственного кадастрового учета, и в срок, не превышающий 20 рабочих дней, выдается кадастровый паспорт земельного участка.

Затем дается 14 дней со дня  получения заявления и всех необходимых  документов Управлению Федеральной регистрационной службы на регистрацию права собственности. Таким образом, в среднем срок оформления права собственности должен занимать полтора-два месяца.

При этом подготовка документов для представления в регистрирующий орган зачастую занимает большую часть затраченного на оформление права собственности времени. Для обычного порядка оформления права собственности на земельный участок из садоводческого, огороднического или дачного товарищества необходимо представить копию проекта организации и застройки территории товарищества или другого документа, в котором обозначено распределение участков. На основании проекта застройки гражданин самостоятельно изготавливает (рисует) описание местоположения земельного участка, по возможности подробно указывая расположение участка относительно капитальных строений, дорог, леса, линий электропередач, водоемов. Затем в правлении товарищества получает заключение, где указывается, за кем закреплен земельный участок, и подтверждается соответствие изготовленного гражданином описания местоположения земельного участка его фактическому использованию. После этого следует обратиться в Комитет по управлению имуществом с заявлением и собранными документами о приобретении земельного участка в собственность бесплатно. Если в соответствии с федеральным законодательством земельный участок может быть предоставлен в частную собственность, Комитет по управлению имуществом издает такое распоряжение.

Далее следует обратиться в любую⁵¹ специализированную организацию для проведения кадастровых работ и изготовления межевого плана земельного участка. Изготовленный межевой план с заявлением направляется гражданином в Земельную кадастровую палату для проведения кадастрового учета и получения кадастрового паспорта. Кадастровый паспорт земельного участка и решение о предоставлении земельного участка подаются в управление Федеральной регистрационной службы для регистрации права собственности.

Таким образом, вряд ли можно  сказать, что упрощенный порядок  оформления права собственности  на земельный участок значительно упрощает эту процедуру. Невозможно решить проблемы оформления права собственности на земельные участки, лишь более подробно регламентируя порядок работы различных органов государственной власти. Длительная, запутанная и, как правило, плохо согласованная процедура порождает множество споров, в частности относительно границ земельных участков. В связи с этим принцип одного окна, декларированный в Концепции административной реформы в Российской Федерации,⁵² позволит не только сократить срок получения государственной услуги, но и должен свести на нет потенциальные споры о нарушенных правах собственников смежных земельных участков.

Основу проводимой в  течение ряда лет административной реформы в России, как известно, составил функциональный анализ. После пересмотра специализированной правительственной комиссией функций министерств и ведомств федеральных органов исполнительной власти эти функции были сгруппированы в несколько типов.

Данный подход был  реализован на практике применительно  к различным сферам общественной жизни и формам организации деятельности исполнительной власти федерального уровня (министерство, служба, агентство). Однако ориентация на радикальное сокращение функций государственных органов, попытка их упорядочения, равно как и "деполитизация" значительного числа функций (сужение компетенции федеральных министерств и передача некоторых функций федеральным службам и агентствам, исключение коллизий между функциями выработки политики, реализации политики и контролем политики в государстве), пока не привели к ожидаемым результатам. Как показал опыт последних лет, разработанная методическая база и предложенное структурирование функций исполнительных органов федерального уровня, безусловно, задав вектор развития системы государственной власти, не являются совершенными.

Многие государственные  структуры не вписались в установленную  систему разделения функций федеральных  органов исполнительной власти, относящихся  к нормативно-правовому регулированию, надзору и контролю, правоприменению, управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг. И за ними в итоге были закреплены функции, выходящие за принятые рамки для конкретного вида исполнительного органа. Так, в соответствии с изменениями, внесенными в Положение о Федеральной миграционной службе Указом Президента РФ от 21 марта 2007 г. N 403, помимо уже имеющихся функций исполнительных органов, имеющих статус федеральной службы, на данную структуру возложены обязанности по совершенствованию нормативно-правового регулирования в установленной сфере деятельности, разработке и осуществлению мер по реализации государственной политики в установленной сфере деятельности, координации деятельности федеральных и региональных органов исполнительной власти.

В соответствии с Концепцией административной реформы в первую очередь разрабатывались и внедрялись стандарты общественно значимых государственных услуг. Пилотное внедрение таких стандартов в федеральных органах исполнительной власти и органах исполнительной власти субъектов Федерации привело к созданию многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Создание таких центров  предусмотрено не только указанной  Концепцией, но и Национальным планом противодействия коррупции и  Концепцией формирования в Российской Федерации электронного правительства.

В ходе административной реформы также более четко  разграничиваются полномочия государственных органов Российской Федерации и ее субъектов, сокращается срок предоставления государственной услуги. В связи с реформой муниципальных образований увеличивается компетенция исполнительных органов субъектов Федерации и органов местного самоуправления.

На наш взгляд, не вносит ясность интерпретация понятия "полномочие", используемая для характеристики "совокупности прав и обязанностей какого-либо органа, должностного лица, определяемых Конституцией и другими законами...",⁵³ поскольку в этом случае, по логике, то, что изложено в разделе о полномочиях, есть обязанности данной государственной структуры. Говоря о полномочиях как правах, следует учитывать, что орган обладает усмотрением, когда и как использовать то или иное право. Анализ ситуации, ее оценка, выбор средств реализации права отнесены к его ведению. В нормотворческой практике на региональном и местном уровнях, где имеет место стремление "оптимизировать" организационные структуры управления на основе федеральных нормативных актов, можно встретить примеры отождествления полномочий и функций (функциональное назначение того или иного органа оформляется в виде раздела, именуемого "Полномочия (функции)") или использования схем типа "государственная функция - полномочие - функция".

В настоящее время  в рамках реализации административной реформы на территории России функционируют 19 МФЦ.

В Приволжском федеральном  округе многофункциональные центры созданы в двух из восьми областей. Справочно-консультативное направление деятельности МФЦ играет не менее важную роль, чем административно-управленческое, закрепленное в настоящее время за управлениями Федеральной регистрационной службы. На наш взгляд, недостаток указанных функций следует компенсировать в созданных "пилотных центрах". В связи с этим необходимо разработать эффективный механизм взаимодействия подразделений, используя электронные ресурсы.⁵⁴

Несомненно, нормативная  база, регулирующая порядок предоставления земельных участков в собственность, требует дальнейшего совершенствования. Однако еще более актуальны структурные изменения в государственных органах, направленные на формирование эффективного управления как землей в целом, так и имуществом, недвижимостью. Наряду с этим необходимо учитывать, что в процессе функционирования аппарата управления происходит своеобразное внутреннее интегрирование всех элементов содержания его деятельности. Таким образом, изменение управленческих функций в их реализации сопряжено с одновременными изменениями всех других содержательных и формальных характеристик управленческой деятельности.

Появление новых функций, изменение функциональной структуры  требуют внимательного анализа  в части определения необходимости внесения соответствующих коррективов в организационный механизм. Необходимо также учитывать, что и сам организационный механизм представляет собой весьма сложное образование, где все компоненты взаимосвязаны между собой и взаимообусловлены. Соответственно изменения, которые привносятся в один из компонентов организационного механизма, неизбежно требуют последующих изменений в других.

Заключение 

На основании изложенного, подводя итоги дипломной работе, хотелось бы сделать вывод о том, что земельный участок как объект недвижимого имущества — это индивидуально-определенная часть земной поверхности (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, с расположенными на ней водными объектами, многолетними насаждениями, объектами капитального строительства или без таковых.

Со дня принятия Земельного кодекса РФ прошло определенное время, в течение которого активно формировалась  правоприменительная практика, позволяющая  выявить проблемы в правовом регулировании земельных отношений. В связи с этим актуальным является вопрос о дальнейшем совершенствовании земельного законодательства.

Результатом проведения земельной реформы явилась отмена монополии государственной собственности  на землю, признание частной собственности и, как следствие этого, включение земли в гражданский оборот. В связи с этим Гражданским кодексом РФ, земельные участки отнесены к недвижимым вещам и соответственно признаны объектами гражданских прав. Так как земельные участки - объекты гражданских прав, то совершенно обоснованно в ст. 216 ГК РФ при перечислении вещных прав указываются в том числе и права на земельные участки: право пожизненного наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования; сервитуты.

Соотношение гражданского и земельного законодательства таково, что в ГК РФ перечисляются виды прав на земельные участки и определяется их содержание. Так, в ст. 265 - 267 ГК РФ устанавливаются основания приобретения права пожизненного наследуемого владения и объем полномочий землевладельцев по владению, пользованию и распоряжению земельными участки, а в ст. 268 - 269 ГК РФ предусматриваются основания приобретения и содержание права постоянного (бессрочного) пользования. Более детально отношения по использованию земельных участков на основании указанных прав регулируются ЗК РФ и другими нормативными правовыми актами. Например, в ст. 21 ЗК РФ устанавливается, что предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Однако право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Следует отметить, что в ст. 21 ЗК РФ, так же как и в ст. 267 ГК РФ, закрепляется, что распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.