Вещные права на земельные участки

Еще одним основанием принудительного изъятия земельного участка у собственника является реквизиция (ст. 51 ЗК РФ). Реквизиция земельного участка как способ прекращения права собственности регулируется и ст. 242 ГК РФ. Согласно ст. 51 ЗК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника по решению уполномоченного исполнительного органа государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции: реквизиция носит временный характер. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Собственник земельного участка вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата реквизированного земельного участка в судебном порядке. От реквизиции следует отличать временное использование земельного участка гражданина или юридического лица в случае наступления обстоятельств, носящих чрезвычайный характер. Например, для ликвидации аварии на заводе используются близлежащие участки граждан или юридических лиц. В этих случаях частные собственники поврежденных участков, посевов на них вправе требовать возмещения убытков, причиненных в связи с временным ограничением их прав, точнее было бы сказать - с нарушением права частной собственности.

ЗК РФ специально регулирует ограничение прав на землю. Ограничения  права частной собственности  на землю могут быть установлены  по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, другими федеральными законами. Право ограниченного пользования земельными участками будет рассмотрено далее.

2.2 Постоянное (бессрочное) пользование земельными  участками

В субъектный состав лиц, которым могут быть предоставлены  земельные участки на праве постоянного  бессрочного пользования в соответствии с пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, входят: государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления. В постоянное бессрочное пользование этим лицам предоставляются земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

Необходимо иметь в  виду, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, которые  не указаны в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 года. Данное правило не распространяется на случаи, если земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования предоставлены:

- садоводческим, огородническим  или дачным некоммерческим объединениям  граждан;

- организациям, при которых  до вступления в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ (в ред. от 30.12.2008г.) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками.

В указанных случаях  права постоянного (бессрочного) пользования  этими земельными участками переоформляются  в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Цена приобретения земельного участка в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек устанавливается в пределах 20% кадастровой стоимости и 2,5% кадастровой стоимости - на земельные участки "в иной местности". Данная норма действует для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, если находящиеся в их собственности здания и строения были отчуждены из государственной собственности, и для граждан и некоммерческих организаций, если право их частной собственности возникло до вступления в силу Земельного кодекса.

Другие собственники зданий, строений, сооружений на государственных  или муниципальных земельных  участках приобретают земельные  участки в населенных пунктах  с населением свыше 3 млн. человек по цене от пяти до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; в населенных пунктах с численностью от 0,5 до 3 млн. человек - по цене от пяти до семнадцатикратного размера ставки земельного налога; в населенных пунктах до 0,5 млн. человек и за пределами границ населенных пунктов - от трех до десятикратного размера.

Если предприниматель  не может выкупить землю, закон устанавливает  его права приобрести ее в аренду. Арендная плата за использование  указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 ст. 65 ЗК РФ. Порядок же определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

При этом размер арендной платы на год устанавливается  в пределах:

- двух процентов кадастровой  стоимости арендуемых земельных  участков;

- трех десятых процента  кадастровой стоимости арендуемых  земельных участков из земель  сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов  кадастровой стоимости арендуемых  земельных участков, изъятых из  оборота или ограниченных в  обороте.

Земельные участки, которые  находятся в государственной  или муниципальной собственности  и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие ЗК РФ в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность указанных организаций бесплатно.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда  собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Рассматривая такие  дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с  его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд  обязывает соответствующий орган  подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к  заключению договора купли-продажи  земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается  в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

Необходимо отметить, что на практике еще многие землепользователи  не переоформили права постоянного (бессрочного) пользования. Одни организации  опасаются множества проблем, с  которыми столкнулись другие землепользователи  при переоформлении прав на землю, другие же не видят в этом необходимости. Кроме того, как выкуп земельных участков, так и оформление права аренды требуют значительного объема денежных средств, а оформление права аренды земельного участка еще и влечет за собой утрату прав на эту землю.

Согласно пункту 3 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной  или муниципальной собственности  земельными участками, возникшее у  граждан или юридических лиц  до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Оснований для принудительного  изъятия земельного участка у  лица, не переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования в установленные  сроки, в законодательстве не содержится, однако с 1 января 2013 года КоАП РФ будет дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Таким образом, за невыполнение требований о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей будет налагаться административный штраф в размере от 20 тыс. до 100 тыс. рублей. Согласно пункту 4 статьи 20 ЗК РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Следует отметить, что  с 1 сентября 2006 года пункт 5 указанной статьи, закреплявший возможность граждан, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобрести их однократно и бесплатно в собственность, признан не действующим. Вместо него Федеральным законом от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ (в ред. от 21.12.2009г.) "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" установлен новый упрощенный порядок оформления гражданами в собственность земельных участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

Согласно новому порядку  граждане, имеющие документы о  том, что земельный участок принадлежит  им на праве пожизненного наследуемого владения либо на праве постоянного (бессрочного) пользования или документ, в котором право на участок конкретно не названо, или невозможно определить вид этого права, автоматически наделяются правом собственности на земельный участок. Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

Это положение содержится в пункте 9.1 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в ред. от 22.07.2010г.) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому, если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.