Вещные права на земельные участки

Пользование состоит в извлечении из вещи тех выгод, которыми определяется ее экономическое значение. Российское право указывало на такой существенный признак права собственности, как исключительность и независимость от посторонних лиц. Исключительность означает, что никто без воли и помимо воли собственника не имеет права препятствовать ему или присвоить себе пользование той вещью, которая составляет объект его права собственности. Независимость указывает на полную свободу осуществления своего права помимо согласия посторонних лиц.

3. Распоряжение.

Распоряжение дает возможность  совершения различных, возмездных и  безвозмездных, сделок, имеющих своим  объектом конкретную вещь, т.е. определять юридическую судьбу вещи.

В русской правовой литературе неоднократно отмечалось, что для понятия о праве собственности существенны все три указанных правомочия. При этом отсутствие одного из них должно было бы устранить наличие права собственности. Между тем русский законодатель различал полное право собственности, когда владение, пользование и распоряжение принадлежат одному лицу, и неполное право собственности, когда от него отделяется один из трех указанных моментов, и, следовательно, признает право собственности и в тех случаях, когда оно не соединяется с владением, или пользованием, или распоряжением.

Российский закон, так  же как современное гражданское  законодательство, устанавливал ограничения  для осуществления собственником  своих правомочий. Ограничения эти  устанавливались в пользу соблюдения общественного интереса. При этом любые ограничения были точно установлены законом или договором.

Право застройки.

Право застройки было еще одним вещным правом в российском законодательстве. Современное российское законодательство не знает такого права, однако в немецком праве оно существует в виде наследственного права застройки.¹¹

Правом застройки в  российском праве называлось вещное, наследственное и отчуждаемое право  возмездно владеть в пределах законом установленных сроков чужим  земельным участком исключительно  с целью возведения строений.¹²

Вещное свойство права застройки проявлялось в том, что застройщик владел предоставленным ему участком независимо от собственника и мог самостоятельно вести защиту против всякого нарушителя его права, в том числе и против самого собственника.

Право застройки было правом на чужую вещь, причем такой вещью мог быть только земельный участок. В случае слияния в одном лице собственника участка и застройщика право застройки прекращалось. Право застройки в этом отношении имело сходство с сервитутами, но отличалось от них тем, что принадлежало определенному лицу, а не каждому собственнику недвижимости, и отчуждалось совершенно самостоятельно.

Право застройки в  России устанавливалось только на срок не менее 36 лет и не более 99. Максимальный срок был установлен в интересах собственника и определенности его юридического положения, минимальный срок ограничивает права собственника временными рамками, при которых застройщику открывается возможность погасить произведенные им затраты. Договоры, заключенные без указания срока или на срок менее 36 лет, были недействительными, а заключенные на срок свыше 99 лет действительными только в течение 99 лет, а если это не соответствовало воле сторон, то каждая из них могла просить о расторжении договора.

Право застройки могло  отчуждаться и переходить по наследству. Это необходимые и существенные черты права застройки, отличающие его от сервитутов. Поэтому включение в договор условий о том, что право застройки прекращается со смертью застройщика или не может быть никому отчуждено, влекло его недействительность.

Договор о праве застройки  предоставлял застройщику чужой  земельный участок во владение для  определенной цели. Лицо, установившее право застройки на своем участке, сохраняло, по существовавшей тогда  терминологии, неполное право собственности на него на все время действия права застройки, а именно только право распоряжения. Поэтому застройщик мог владеть и пользоваться участком только для определенной цели - возведения строений.

По российскому праву  для застройки предоставлялся только пустой участок и только для целей застройки. Соответственно, не мог считаться договором о праве застройки договор, предоставляющий участок для сельскохозяйственного пользования, для посадки леса и т.п. целей, даже если при этом сохранялось право возведения на нем строений.

Г.Ф. Шершеневич считал, что  право застройки как вещное давало застройщику больше гарантий и вместе с тем предоставляло известные  выгоды собственнику, поэтому институт застройки имеет в России широкую  будущность. Как уже отмечалось выше, в настоящее время подобное вещное право в российском законодательстве не предусматривается. Единственным сходным правом является право пожизненного наследуемого владения земельным участком, предусмотренное ст. 21 Земельного кодекса РФ. Однако и оно прекратило существование, поскольку на нем земельные участки уже не предоставляются, а ранее предоставленные подлежат переоформлению.

Установить право застройки  мог по российскому праву только собственник сдаваемого под застройку  участка. Его не мог установить ни пожизненный владелец, ни чиншевик, ни лицо, в срочном владении которого участок находится, независимо от срока, на который установлено владение.

Собственник, право распоряжения, которого ограничено, мог, тем не менее, устанавливать право застройки; так, например, собственник заложенной земли мог отдать ее под застройку с согласия и даже без согласия залогодержателей.

Застройщиком могло  быть только лицо, имеющее право  приобретения недвижимого имущества  в местности, где расположен земельный  участок.

Сервитут¹³ был еще одним распространенным вещным правом в российском законодательстве.

Характерную черту сервитута составляет, прежде всего, принадлежащее ему вещное свойство. Право пользования чужой вещью связывается с вещью, а не с субъектом права собственности, а потому, к кому бы и по какой бы сделке вещь ни перешла, это обстоятельство не влияет на силу сервитута. С этой стороны сервитут противопоставляется пользованию чужой вещью, которое основано на обязательственном отношении, на договоре найма, потому что здесь право пользования находится в зависимости от собственника.

Сервитут дает своему субъекту право пользования чужой  вещью, которое имеет различный  объем, зависящий от цели установления сервитута. Но каков бы ни был объем  пользования, предоставляемого субъекту сервитутного права, он, во всяком случае, меньше объема прав собственника. Сервитут есть право на частичное пользование вещью, пользование ею в том или ином строго определенном отношении. Пользование чужой вещью предполагается согласным с тем назначением, которое имеет вещь при установлении сервитута. Поэтому даже при наиболее широком объеме пользования субъект сервитутного права не мог изменять назначения вещи, например, лес превратить в пашню, жилой дом обратить в спичечную фабрику. Своим положительным содержанием (пользование выгодами чужой вещи) сервитут отличается от права участия частного собственника как ограничения в свободном пользовании своей вещью, когда оно могло вредно отразиться на интересах других лиц. Субъект сервитутного права вторгается в право собственника либо тем, что собственник вынужден терпеть такие действия другого, которые он в силу своего права собственности мог бы устранить, либо тем, что собственник обязывается воздержаться от таких действий своих, на которые он в силу своего права собственности управомочен. На этом моменте основано деление сервитутов на положительные и отрицательные. Но сервитут не составляет обязанность одного лица что-либо делать в пользу другого лица. Открывая право пользования, сервитут не распространяется на право распоряжения, потому что это право всегда остается за собственником. Собственник двух смежных имений не мог считаться субъектом сервитутного права, если эксплуатация одного имения требует пользования лесом, водой, выгонами другого имения, потому что такое пользование вытекает уже из его права собственности и не дает основания для выделения в особую группу прав. Подобное пользование не создает нового юридического отношения помимо того, которое существует между субъектом права собственности и остальными лицами.

Сервитуты определяются в интересе конкретных лиц. Определенность лица выясняется либо его наименованием, либо связью его с другим правом: сервитут принадлежит или известному лицу как таковому, или же как  собственнику данной недвижимости.

Российскому законодательству известны случаи, когда сервитуты возникают в силу закона: a) священнослужителям и церковным причетникам, состоящим при церквах в действительном служении, предоставляется право въезда в леса, принадлежащие селениям их приходов, исключая заповедные рощи, и притом для своих только нужд, а не на продажу; b) для производства работ по устройству подъездных путей, а также для добывания необходимых при производстве этих работ материалов разрешается пользование землями, смежными с занятой под предприятие местностью. Для устройства снеговых защит вдоль линий железных дорог могло быть установлено право ежегодного краткосрочного пользования прилегающими к ним полями; c) если дети умрут бездетными, то благоприобретенные ими имения и капиталы переходят в пожизненное пользование родителей, если только не последовало иного завещательного распоряжения. В случае бездетной смерти усыновленного благоприобретенное имущество его поступает к усыновителю в пожизненное пользование.

Важнейшим основанием установления сервитутов была давность, не в виде определенного срока пользования, за истечением которого факт превращается в право, а в виде признания незапамятной продолжительности отношения. В силу такой давности закон терпит целый ряд сервитутов, называемых угодьями. Но существование угодий должно быть удостоверено не свидетелями, ссылающимися на рассказы отцов, а документами, писцовыми книгами и иными актами. В настоящее время продолжительное пользование сервитутом, хотя бы в течение 10 лет, не могло привести к возникновению сервитутного права. Исключение установлено для Закавказья, где давностное пользование, продолжающееся не менее 10 лет явно и бесспорно, создает право въезда как в казенные, так и в частные леса, а также право пользования оросительными водами.

Сервитуты прекращались по различным основаниям, в зависимости от того, личные они или реальные.

Особенно важным в  бытовом отношении является личный сервитут (узуфрукт). Своеобразный общественный уклад средневековой Западной Европы, построенный на феодальных началах, привел к господству наследственного пользования чужой землей.

Французская революция, враждебная средневековым традициям  и воодушевленная идеей свободной  частной собственности, отнеслась  отрицательно к старым поземельным  отношениям. Наследственное пользование законом 1790 г. должно было превратиться путем выкупа в личную собственность. На будущее время запрещено было устанавливать вновь такие зависимые формы землевладения. В середине XIX столетия отрицательное отношение к наследственному пользовладению охватило и германские государства.

Однако в некоторых  странах эта форма землевладения  сохранилась, поскольку имеет крупное  социальное значение, но подверглась  заново законодательному нормированию. Таковы Голландия, Португалия, Испания.

В России независимо от поместной системы, при которой пользование государственной землей при условии службы приобретало постепенно наследственный характер, мы встречаем тягловые имущества, земли в уездах, дворы и лавки в городах, которые сдавались податному сословию в вечное потомственное пользование под условием платежа оброка. Псковская судная грамота знала этот институт под названием "кормли": а у которой жены муж помрет, без рукописания и останется отчина или живот, ино жене его кормится до своего живота. В московском праве следы права пользовладения теряются, по крайней мере, Уложение 1649 г. ничего о нем не говорит.

При Петре I появляется посессионное владение фабриками и заводами. В XIX столетии значительное распространение  приобретает сдача казенных земель в оброчное содержание. Расширение границ русской территории привело к столкновению русского права с такими формами землевладения, которые успели развиться в отторгнутых частях других государств, особенно с чиншевым владением. Ввиду такого исторического накопления материала существующие в российском законодательстве постановления о наследственном пользовании не отличаются ни систематичностью в изложении, ни выдержанностью положенных в их основу начал.

На всем пространстве Западной России, а также в Новороссийском крае весьма распространено отношение, издавна установившееся в этих местах и известное под именем чиншевого права.¹⁴ Под таковым понимается вещное право наследственного пользования чужой землей под условием взноса платы в определенном раз и навсегда размере. Объектом чиншевого права является как сельская, так и городская недвижимость. Оно существенно отличается от арендного пользования тем, что, во-первых, бессрочно и, во-вторых, имеет вещный характер.

1.3 Основания  возникновения, ограничения и  прекращения вещных прав на земельные участки в современном гражданском праве

Для возникновения, ограничения  и прекращения прав на земельные  участки у собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, обладателей  сервитутов необходимо наличие определенных обстоятельств, указанных в законе.

Обстоятельства, с которыми закон  связывает возникновение, изменение, прекращение прав на землю собственников  земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных  участков, обладателей сервитутов, называются юридическими фактами.