Вещные права на земельные участки

Федеральным законом от 23 ноября 2007 года N 268-ФЗ (в ред. от 21.12.2009г.) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки" упрощенный порядок оформления в собственность земельных участков был распространен также на граждан, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такие граждане теперь также вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные земельные  участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (в ред. от 17.06.2010г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Федеральный закон "О внесении изменений  в некоторые законодательные  акты Российской Федерации по вопросу  оформления в упрощенном порядке  прав граждан на отдельные объекты  недвижимого имущества" признает любые документы - решения, справки, выписки, свидетельство о праве на наследство и др., подтверждающие факт предоставления гражданину земельного участка. Они теперь считаются достаточными для регистрации права собственности.

Обязательным приложением к представляемому документу является кадастровый план соответствующего земельного участка, который выдается органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, по форме, установленной Правилами оформления кадастрового плана земельного участка.

В случае если реальные границы участка  и его площадь не совпали с  тем, что значится в документах, новый  закон разрешает оформить неучтенные ранее метры в свою собственность. Эта правило действует при  двух условиях:

- при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, не нарушены права смежных землепользователей;

- уточненная площадь земельного  участка не превышает минимальный  размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Для государственной  регистрации права собственности  гражданина на земельный участок, предоставленный  ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для  ведения личного подсобного, дачного  хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданин представляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав по месту нахождения земельного участка, также документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав на земельный участок.

Кроме того, в случае если заявление о государственной  регистрации права подает лицо, уполномоченное правообладателем, то на государственную  регистрацию представляется нотариально  удостоверенная доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия представителя правообладателя. Например, в случае представления заявления на государственную регистрацию права собственности несовершеннолетнего ребенка в возрасте до 14 лет его родителем документом, подтверждающим полномочия заявителя, будет являться свидетельство о рождении ребенка.

2.3 Пожизненное наследуемое владение земельными участками

Правом пожизненного наследуемого владения в отношении  земельных участков обладают только граждане, приобретшие его до вступления в силу ЗК РФ. На данном основании, в частности, гражданам могут принадлежать:

- земельные участки,  полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их  пожизненном наследуемом владении, в том числе сверх установленных  предельных размеров, используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства (Указ Президента РФ от 7 марта 1996 года N 337 (в ред. от 25.01.1999г.) "О реализации конституционных прав граждан на землю");

- земельные участки членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (пункт 4 статьи 14 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан");

- земельные участки  при переходе права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в пожизненном наследуемом владении (пункт 3 статьи 552 ГК РФ);

- земельные участки  для ведения крестьянского (фермерского)  хозяйства (ФЗ РФ от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 30.10.2009) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве");

- земельные участки  для военнослужащих со сроком  службы более 10 лет, но менее  15 лет (пункт 2 статьи 17 Федерального закона РФ от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 22.07.2010) "О статусе военнослужащих").

С введением в действие ЗК РФ утратил силу Закон РФ от 23 декабря 1992 года "О праве граждан  Российской Федерации на получение  в частную собственность и  на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", предусматривающий титул пожизненного наследуемого владения.

Землевладелец вправе распорядиться  своим земельным участком только путем передачи его по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Наследование земельных  участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения, схоже с порядком наследования земельных участков, принадлежащих наследодателю на праве собственности. Единственное отличие связано с тем, что субъектами наследования участка на праве пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане, которым земельные участки ранее предоставлялись безвозмездно из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это означает, что такие участки в отличие от принадлежащих гражданам на праве собственности не могут переходить по наследству к юридическим лицам как по закону, так и по завещанию. Других особенностей в наследовании земельных участков на праве собственности и на праве пожизненного наследуемого владения действующее законодательство не содержит.

В соответствии со статьей 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю  на праве собственности земельный  участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется  на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. Согласно той же статье при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Таким образом, право  пожизненного наследуемого владения конкретными  земельными участками сохраняется  в России постольку, поскольку будет  осуществляться их наследование. Наследниками при этом могут быть не только граждане, но и государство. Если по причинам, указанным в ГК РФ, наследование по закону и завещанию невозможно: отсутствуют наследники, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), то в этих случаях имущество умершего считается выморочным. А согласно статье 1151 ГК РФ выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

Что касается оформления гражданами в собственность земельных  участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения, то оно осуществляется в настоящее время в порядке, рассмотренном выше.

2.4 Право ограниченного  пользования чужим земельным  участком (сервитут)

Под сервитутом (от лат. servitus - служение) в современном российском праве понимается ограниченное вещное право одного лица на недвижимую вещь, принадлежащую другому лицу, заключающееся в пользовании одной или несколькими конкретными функциями данной вещи.

Общее содержание сервитута  выражается формулой "вещь должна предоставить нечто" (rem aliquid praestare debere). По общему правилу сервитут не может состоять в обязании к активным действиям самого собственника служащей вещи.

По содержанию сервитуты  принято делить на положительные  и отрицательные.

При установлении положительного сервитута собственник служащей вещи должен претерпевать оговоренное воздействие на свою недвижимость со стороны собственника господствующей вещи. Такое воздействие заключается в активных действиях - праве прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации инженерных коммуникаций.

Положительные сервитуты  считаются исторически первыми, возникшими в римском праве, они  непосредственно связаны с возникновением частной собственности на землю  и раздроблением крупных имений на мелкие участки. Таким образом, создались предпосылки к тому, что по своим свойствам или положению один из участков мог содержать какой-либо недостаток, восполнить который можно было, заключив договор с соседом и получив право пользоваться его имением с целью удовлетворения нужд собственного земельного участка. Эти права назывались сервитутами предиальными (земельными).

При установлении отрицательного сервитута собственник служащей вещи обязан воздерживаться от определенных действий. К отрицательным сервитутам относятся сервитуты света (собственнику участка запрещается возводить на нем постройки сверх определенной высоты, которые могут повлиять на освещенность соседнего участка), сервитуты вида (собственнику участка запрещается возводить постройки таким образом, чтобы они закрывали вид), запрет на сооружение стока воды на соседний участок.

В законодательстве Российской Федерации легальное определение  сервитута приводится в п. 1 ст. 274 ГК РФ, согласно которому собственник  недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Таким образом, в российском гражданском праве возможно установление лишь тех сервитутов, которые относят к категории реальных (в отличие от т.н. личных сервитутов, которые могут устанавливаться в пользу определенного лица на период жизни последнего, но не в пользу земельного участка), притом предоставляющих своему обладателю право совершать в отношении чужого земельного участка (здания, сооружения) активные действия. Иными словами, обладатель сервитута лишен возможности требовать от собственника соседнего земельного участка, чтобы тот воздерживался от определенных действий.

Отметим, что категория  сервитута, существующая в современном  российском праве, была восстановлена  лишь с принятием ГК РФ 1994 г. и  обязана своему ренессансу восстановлением  частной собственности на землю, которая (частная собственность) и обусловливает необходимость существования сервитута. Между тем в дореволюционном российском праве аналогом римских предиальных сервитутов выступали права угодий. По содержанию они совпадали.

Что же касается отрицательных сервитутов, роль их, по всей видимости, выполняют нормы общего запрета, которые содержатся в градостроительных регламентах, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правилах, нормативах. Между тем представляется, что данные правила далеко не во всех случаях способны обеспечить нужды собственников недвижимых вещей. Так, А.А. Рябов, говоря о сервитуте вида, указывает: "...для удовлетворения потребностей в воде, энергии, связи научно-технический прогресс предлагает множество альтернатив, красота видов естественных пейзажей, морских просторов, гор, рек, лесов, полей незаменима, а потому баснословно дорога. Не менее дороги единство, органичность и целостность архитектурного, ландшафтного и садово-паркового решения поселка и города. Объекты недвижимости, с которых закрыт вид на красивые морские, горные, лесные пейзажи, равно как объекты недвижимости, расположенные в населенных пунктах, где нарушено архитектурное, ландшафтное, садово-парковое единство, теряют в цене во много раз".²³

Судебная практика, в  связи с отсутствием в законодательстве прямого указания на возможность  установления отрицательных сервитутов, крайне скупа и чаще всего идет по пути отказа гражданам в защите их прав, кроме случаев, когда использование недвижимой вещи становится совсем невозможным или существенно затруднено.²⁴ Например, в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2007 г., 7 февраля 2007 г. N 09АП-18416/2006-ГК по делу N А40-54110/06-105-345 указано: "ЗАО "Септима+" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "С-Клаб" об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании зданием (затенения здания) путем сноса частей здания ответчика по адресу: г. Москва, 1-й Кадашевский пер., д. 11/5, стр. 4".