Вещные права на земельные участки

На землях национальных и природных парков устанавливается дифференцированный режим особой охраны и использования с выделением функциональных зон, в которых запрещается любая деятельность, наносящая ущерб, нарушающая режим содержания парков. На землях природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов устанавливается режим особой охраны с запрещением или ограничением любой деятельности, противоречащей этому режиму. На землях лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной и горно-санитарной охраны с запретом или ограничением хозяйственной деятельности. Особый режим использования земель с ограничением или запретом хозяйственной деятельности может устанавливаться на землях природоохранного назначения, охранные зоны или режим могут быть на землях рекреационного, историко-культурного назначения. Согласно ст. 30 Закона РСФСР от 15 декабря 1978 г. (в ред. Федерального закона РФ от 25.06.2002 N 73-ФЗ) "Об охране и использовании памятников истории и культуры" обладатели земельных участков обязаны обеспечивать сохранность памятников истории и культуры, находящихся на их землях.

В качестве иных ограничений  прав можно назвать сервитуты, являющиеся разновидностью ограничения права  собственности на земельный участок. Производные права на землю ограничивают права, от которых они произошли. Так, права аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ипотека ограничивают право собственности на землю. Права на землю ограничиваются реквизицией, временным занятием земельного участка и в других случаях.

Ограничения прав на землю  устанавливаются актами органов  государственной власти, местного самоуправления в отношении прав на земельные  участки, находящиеся в их ведении, решением суда - в отношении прав на землю конкретных лиц - участников судебного процесса.

Одни ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно (ограничения использования земель в зоне охраны, санитарно-защитной зоне), другие - срочно (условия начала и завершения застройки в течение установленного срока), третьи - как срочно, так и бессрочно, в зависимости от конкретных обстоятельств (сервитуты).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Характеристика  вещных прав на земельные участки  по действующему российскому законодательству

 

2.1 Право собственности  на земельные участки

 

Собственность на земельные  участки отличается от собственности  на недвижимые и движимые вещи, прежде всего, тем, что земля рассматривается как природный объект и природный ресурс. ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений рассматривает и землю, и земельный участок. Земельный участок выступает в качестве объекта обычных имущественных отношений, а собственно земельные отношения связаны с использованием и охраной земель как природных ресурсов. Земля выступает как природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, как природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности, и одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю. Несмотря на то, что в самом ЗК РФ земельные и имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками не всегда можно четко разграничить, необходимо отдавать приоритет охране земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Отношения по поводу земли  регулируются как частным, так и  публичным правом. До настоящего времени идет спор, какой отрасли права отдать преимущество: гражданскому, земельному или административному праву? Земельные отношения носят имущественный характер. В какой мере земельные участки могут стать объектами гражданских отношений, устанавливается земельным законодательством. В свою очередь, пользование, владение и распоряжение земельными участками изначально возникли именно на основе административных актов.

Анализируя различные  способы приобретения прав на земельные  участки, можно констатировать, что  приобрести в собственность земельный  участок можно только производными способами.

Земли, не принадлежащие  физическим или юридическим лицам, являются собственностью государства (ст. 16 Земельного кодекса РФ).

Если собственность  на земли не разграничена, распоряжение такими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления, т.е. при отсутствии установленного собственника данное недвижимое имущество не признается бесхозяйным (ст. 10 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 22.07.2010г.).¹⁷

На практике у большинства  объектов недвижимости не определены хозяйствующие субъекты, что не только приводит к разрушению объектов недвижимости, но и угрожает жизни и здоровью населения. Так, при расследовании пожара в доме ветеранов в республике Коми было выявлено, что у данного учреждения отсутствует какой-либо юридический статус. Данный факт привел к гибели людей, а также выявил проблему установления статуса как здания, так и земельного участка, необходимого для его использования.

Порядок передачи земельных  участков в собственность, деление  территорий по целевому назначению, ограничения по передаче земель в собственность закреплены как земельным, так и федеральным законодательством.

Возникновение, изменение  либо прекращение прав собственности  подлежат государственной регистрации.

В соответствии с законодательством  выделяются три основные категории способов признания права собственности на землю:

1) переоформление ранее  принадлежащих прав на земельные  участки гражданам и юридическим  лицам (п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного  кодекса Российской Федерации", ст. ст. 265 - 267 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ);

2) административный порядок  признания права собственности  на земельные участки (ст. ст. 28, 36 ЗК РФ);

3) гражданско-правовой  способ признания права собственности  на землю (ст. ст. 34, 37, 38 ЗК РФ, ст. ст. 217, 552, 1181 ГК РФ).

Отдельно можно выделить судебный способ установления права  собственности на землю (ст. 12 ГК РФ, ст. 59 ЗК РФ). Из указанных способов наиболее распространенный в существующей экономической  формации - гражданско-правовой, выражающийся в заключении сделок купли-продажи земельного участка, выкупе земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оформлении права собственности в связи с вступлением в наследство и в совершении ряда других гражданско-правовых действий. Большинство проблем связано с установлением права собственности земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Так, при определении принадлежности зданий и сооружений определенному собственнику, нельзя обходить стороной вопрос о "единстве судьбы" земельного участка с таким имуществом. Фактически при определении принадлежности здания, сооружения либо иного недвижимого имущества собственнику происходит борьба за право распоряжаться земельным участком, необходимым для использования такого имущества.

Один из известных  примеров - неоднократно освещавшаяся российскими СМИ ситуация вокруг здания на улице Новаторов в г. Москве, которое местная православная община считала бывшим храмом. Возникло противостояние чиновников с обществом, ставшим на защиту спорного по статусу строения (то ли центральный теплопункт, то ли остов церкви, освященной в 1914 г.). За четыре года бюрократических отписок так и не последовало обращение в суд за установлением статуса здания, а соответственно, принадлежности земельного участка. В результате спорное здание разрушено, а на его месте, возможно, будет возведена парковка или спортивная площадка. Время покажет, ради какого целевого использования земельного участка было снесено здание, олицетворяемое прихожанами и священнослужителями с Преображенским храмом.

Такой способ, как переоформление ранее принадлежащих прав на земельные  участки, по своей природе носит  административный характер (поскольку  осуществляется через органы исполнительной власти и местного самоуправления) и в настоящее время становится все менее актуальным. Под переоформлением прав на земельные участки законодатель подразумевает установление права собственности на землю землевладельцами и землепользователями. Данные лица владеют (пользуются) земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. При этом законодательное отношение о порядке переоформления прав физическими и юридическими лицами не одинаковое.

Если граждане не ограничены какими-либо сроками по оформлению прав собственности на землю, то права большинства юридических лиц находятся под угрозой.

Например, религиозные  организации обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования  в срок до 1 января 2012 г., а остальные юридические лица (кроме особо оговоренных в Земельном кодексе РФ) - до 1 января 2013 г. В лучшем случае данное положение приведет к применению штрафных санкций в размере от двадцати до ста тысяч рублей (вводимых с 2013 г. КоАП РФ). А в худшем? К изъятию земельных участков у данных субъектов, т.е. прекращению каких-либо прав на землю? В настоящее время законодатель не предусмотрел иных санкций за пропуск сроков переоформления (перерегистрации) земельных прав, кроме штрафных. После вступления в силу Земельного кодекса РФ "обязательные" сроки переоформления прав на земельные участки неоднократно переносились. Например, изначально срок переоформления земельных прав был установлен до 2006 г., затем перенесен до 2008 г. и, наконец, продлен до 2012 г. Таким образом, законодатель постарался установить временные рамки сроков оформления земельных прав (т.е. без неблагоприятных последствий) до 2012 г., а максимально возможные - до 2013 г.

Для изменения обстановки, с одной стороны, можно технически внести изменения в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", заменив слово "обязаны" (переоформить право постоянного (бессрочного) пользования) на слово "вправе", что повлечет отмену штрафных санкций и уравняет в правах физических и юридических лиц. С другой стороны, вводимую с 2013 г. статью 7.34 КоАП РФ можно дополнить следующим абзацем: "Неоднократное нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность - влечет прекращение установленного права".

Учитывая конституционную  норму - никто не может быть лишен  своего имущества иначе как по решению суда - привлечение к ответственности за нарушение сроков оформления прав может осуществляться только в судебном порядке, что даст заинтересованному субъекту последнюю возможность в судебном порядке установить новое право на земельный участок.

Для того чтобы стимулировать  субъектов реализовать предоставленные  им права на переоформление земельных  участков, в 2006 г. был принят Федеральный  закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ,¹⁸ упрощающий данную процедуру и закрепляющий обязанность определенных органов содействовать в оформлении документов для установления права собственности, а при возникновении споров принимать меры по заключению мировых соглашений. Такое положение, видимо, закрепляется в связи с отсутствием в законодательстве лица, определяющего, на каком из двух возможных видов прав (собственности или аренды) будет предоставлен земельный участок. С одной стороны, способ реализации предоставленных прав выбирает сам субъект, с другой - решение о предоставлении участка на выбранном праве принимает уполномоченный орган. Первому выгоднее приобрести имущество в собственность, второму - переоформить на право аренды. Разрешение сложившейся ситуации сводится к принуждению в судебном порядке ответственные за оформление документов органы принимать правоустанавливающие решения в интересах заявителя.

В отличие от переоформления ранее принадлежащих прав административный порядок установления права собственности  применяется в отношении новых  земельных правоотношений. Административный порядок установления права собственности на вновь предоставляемые земельные участки является наиболее сложным способом возникновения права собственности и отличается бюрократизмом и многочисленными нарушениями прав граждан и юридических лиц. В рамках реализации данного права выносится акт соответствующего органа (с сопутствующим согласованием различных инстанций) и решается вопрос, в какой форме (платной или бесплатной) будет предоставлен земельный участок. Земельный кодекс РФ практически не раскрывает случаи бесплатного предоставления земельных участков, но такие положения закрепляются федеральным и региональным законодательством. Причем по общему правилу выделение земельных участков в собственность должно производиться за плату. Однако региональным законодательством закрепляются исключительные случаи бесплатной передачи земли.

Например, в рамках своих  полномочий органы местного самоуправления Ленинградской области в 2008 г. закрепили  бесплатное предоставление земельных  участков в собственность граждан  для индивидуального жилищного  строительства на территории Ленинградской области.¹⁹ Недостатком данного Закона является отсутствие разработанного порядка предоставления земельных участков, отсутствие указания на максимальные размеры предоставления земельных участков, а также ряд других положений, требующих законодательного урегулирования. В связи с чем на данном этапе реализовать предоставленные права граждане не могут.

Аналогичные положения  были реализованы в Новгородской области ²⁰, Смоленской области²¹ и в ряде других регионов.

В Саратовской области предусмотрены случаи однократного бесплатного предоставления земельных участков в собственность гражданам для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в сельской местности, для крестьянского (фермерского) хозяйства, для садоводства, огородничества и животноводства, а также для дачного строительства.²²

Что касается судебного  порядка установления права собственности  на землю, то в настоящее время  суды рассматривают значительное число  споров как при отказе в предоставлении земельных участков, так и по поводу их предоставления на том или ином праве.

Говорить о праве  частной собственности можно  лишь в традиционном смысле права  собственности - как о юридической  категории, включающей в себя права  и обязанности собственников. Ярким тому подтверждением служит название главы VI ЗК РФ "Права и обязанности собственников... при использовании земельных участков".