Вещные права на земельные участки

Прекращение сервитута  регулируется ст. 276 ГК РФ. Она предусматривает, что сервитут может быть прекращен  по двум основаниям: 1) по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен; 2) по решению суда в случаях, когда в результате обременения сервитутом участок не может использоваться в соответствии со своим назначением.

При сравнении с законодательствами других стран, где нормы о прекращении  сервитута гораздо четче структурированы, конечно, перечисление только этих оснований  прекращения сервитута выглядит крайне бедно и недостаточно. Представляется, что более детальному регулированию положений о сервитуте может поспособствовать включение в ст. 276 ГК РФ положения о том, что "сервитут прекращается вследствие его исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в случае: 1) соединения, когда оба земельных участка становятся собственностью одного и того же лица; 2) отказа собственника земельного участка, в пользу которого установлен сервитут; 3) истечения срока, на который установлен сервитут; 4) невозможности осуществления сервитута; 5) неиспользования в течение 10 лет; 6) выкупа земельного участка, обремененного сервитутом, для государственных нужд, если сервитут противоречит общественной необходимости, для которой будет использован земельный участок".

Подводя итог, следует отметить, что включение сервитутов в корпус российского права свидетельствует о возврате в правовом регулировании вещных прав к традиционным основам, сложившимся в странах континентальной Европы. Однако анализ правового регулирования сервитутов, сложившийся в РФ, показывает наличие многих проблем.

Устранение данных проблем  должно служить повышению эффективности  законодательного регулирования ограниченных вещных прав и более широкому их использованию на практике.

3 Некоторые  проблемы правового регулирования вещных прав на земельный участок в законодательстве Российской Федерации

3.1 Некоторые проблемы определения размера земельного участка, подлежащего передаче собственнику недвижимости в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды.

Для оформления прав на землю  необходимо обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением и приложить кадастровую карту (план) участка. По общему правилу распоряжение земельными участками, на которые государственная собственность не ограничена, осуществляется органами местного самоуправления. Однако если речь идет о землях поселений, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, то распоряжение такими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления при условии, что законами субъектов не установлено, что распоряжение осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ. Данное положение предусмотрено в п. 10 ст. 3 Закона РФ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В течение двух недель с момента получения заявления  о приобретении прав на землю уполномоченный орган готовит проект договора купли-продажи  или аренды земельного участка и  направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (в случаях, предусмотренных ЗК РФ, земельный участок может быть предоставлен в собственность бесплатно).

Анализ положений ЗК РФ, регулирующих процедуру выкупа земли или предоставления ее в  аренду, показывает, что вопрос о  размере участка, подлежащего передаче собственнику недвижимости, нечетко урегулирован действующим законодательством. В результате на практике суды встречаются со значительными сложностями при разрешении дел, предметов которых является оспаривание правомерности передачи участка определенного размера.

Как следовало из материалов дела,²⁹ рассмотренного ВАС РФ, ООО обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципалитета о признании незаконным решения об отказе в выкупе земельного участка площадью 400 кв. м, на котором располагается объект недвижимости (магазин), принадлежащий ООО на праве собственности, и обязании администрации предоставить обществу право выкупа указанного земельного участка. Суд первой инстанции требование удовлетворил. Апелляционная инстанция решение изменила и признала право истца на приобретение не 400 кв. м, а 157,5 кв. м, находящихся под магазином.

Кассационная инстанция  оставила данное решение без изменения, но с таким подходом не согласился ВАС РФ, указав, что выводы судов  апелляционной и кассационной инстанций о предоставлении истцу права на приобретение земельного участка в пределах, занимаемых самим зданием, нарушают единообразие в применении и толковании норм права.

При принятии решения  ВАС руководствовался следующим. ООО  в соответствии с договором купли-продажи приобрело здание магазина и в установленном порядке зарегистрировало на него право собственности. Согласно договору аренды для размещения магазина предоставлен земельный участок площадью 400 кв. м, границы которого указаны в прилагаемом к договору плане. В силу п. 7 статьи 36 ЗК РФ, границы и размеры земельного участка, передаваемого собственнику недвижимости, определяются с учетом фактически используемой площади земли. При этом в соответствии со ст. 28 Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" границы участка, подлежащего отчуждению, определяются на основании плана, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

На основании изложенного  и с учетом того, что в пользовании ООО фактически находился земельный участок площадью 400 кв. м, ВАС признал обоснованным требование общества на выкуп земли указанной площади.

Данное решение представляется спорным, так как суд не исследовал вопрос о соответствии размера земельного участка функциональному назначению объекта недвижимости. Согласно ЗК РФ предоставление земельных участков осуществляется по конкурсу (аукциону), кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством (ст. 38). Одним из таких случаев является исключительное право собственника недвижимого имущества на приобретение земельного участка, на котором указанное имущество располагается (ст. 36 ЗК РФ).

Проблема комментируемого  Постановления ВАС состоит в  том, что использование фактического размера землепользования может рассматриваться как презумпция исключительного права на выкуп земельного участка без аукциона вне зависимости от площади объекта недвижимости и размера участка, необходимого для его эксплуатации. Такая ситуация возникла при рассмотрении дела ФАС Северо-Кавказского округа,³⁰ когда собственник недвижимого имущества площадью 5,3 кв. м претендовал на выкуп земельного участка размером 1978 кв. м.

Из обстоятельств спора  следовало, что администрация муниципального образования и общественная организация (далее - организация) заключили договор аренды земли для организации платной автостоянки. В период действия договора арендатор огородил участок и построил сторожевой пост площадью 5,3 кв. м с последующей регистрацией права собственности. В дальнейшем организация и муниципалитет заключили новый договор аренды земельного участка в размере 1978,5 кв. м сроком на три года и зарегистрировали его в установленном порядке.

По истечении срока  аренды организация, не освобождая участок, обратилась к муниципалитету и комитету по управлению имуществом с заявлением о приватизации земли площадью 1978,5 кв. м. Получив отказ, организация подала иск в суд, обосновывая свои требования п. 7 статьи 36 ЗК РФ, где сказано, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади.

Суд обоснованно признал  данную позицию несостоятельной, поскольку  согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для  их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса. То есть необходимо руководствоваться нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33). Поэтому суд сделал правильный вывод, что размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями ст. 36 ЗК РФ, можно без аукциона приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации. Но исключительное право на приобретение участка, предусмотренное ст. 36 ЗК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами ст. 33 ЗК РФ. Права на ту часть участка, которая превышает размер земли, необходимой для эксплуатации недвижимости, следует приобретать на аукционе.

В судебной практике встречается  и другой подход. Так, суд кассационной инстанции отменил решения судов первой и апелляционной инстанций, которыми признаны обоснованными требования ОАО на выкуп земельного участка 7780 кв. м для эксплуатации недвижимости площадью 1626,2 кв. м. Как указано в постановлении кассационной инстанции,³¹ исключительно право ОАО на приватизацию земли в соответствии со ст. 36 ЗК РФ распространяется на земельный участок, на котором расположена недвижимость. А поскольку не представлено доказательств, что для эксплуатации объекта необходим земельный участок большего размера, ОАО согласно ст. 36 ЗК РФ вправе претендовать лишь на участок под этой недвижимостью, так как фактически занимает только данную площадь земельного участка.

В контексте рассматриваемой  проблематики заслуживает внимания Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 1 августа 2006 г. N Ф08-2983/2006. Из материалов дела следовало, что ООО приобрело у ОАО два объекта недвижимости общей площадью 912,8 кв. м, а незастроенная часть земельного участка, на котором располагается недвижимость, составляла 6875,2 кв. м. ООО обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении комитета по имущественным отношениям муниципалитета заключить договор купли-продажи названного участка. Суд первой инстанции требование удовлетворил, признав, что комитет в нарушение ст. 36 ЗК РФ незаконно уклоняется от заключения договора. Кассационная инстанция вернула дело на новое рассмотрение в связи с ненадлежащим исследованием вопроса о размере земельного участка, на который ООО вправе претендовать.

В отзыве комитета на иск ООО указывалось, что недвижимость на земельном участке занимает 912,8 кв. м, а доказательства того, что незастроенная часть земли необходима для использования строений, обществом не представлены, в связи с чем у ООО отсутствует право на выкуп 6875,2 кв. м по нормам ст. 36 ЗК РФ.

При рассмотрении дела установлено, что прежний правообладатель  земли и имущества использовал  в полном объеме недвижимость и участок  для ведения птицеводства. Основанием для отмены решения послужило  то, что суд первой инстанции не выяснил, какой вид экономической деятельности осуществляется обществом, используются ли приобретенные объекты по прямому назначению и каков должен быть размер участка для их эксплуатации.

Возвращая дело на новое  рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что размер земли, подлежащей передаче собственнику недвижимости, должен быть обоснован и определяется согласно п. 3 ст. 33 ЗК РФ, то есть исходя из функционального назначения объекта. Руководствуясь данной нормой, суд сделал правильный вывод, что площадь участка, необходимая для использования недвижимости, может быть меньше общей площади земли, ранее предоставленной гражданину или юридическому лицу для осуществления хозяйственной деятельности или иных целей. При этом ФАС Дальневосточного округа, рассматривая спор,³² правильно указал, что отсутствие утвержденных на уровне муниципалитета норм отвода земли для конкретных видов деятельности, не может являться основание для отказа в приватизации земельного участка по нормам ст. 36 ЗК РФ.

Как определить размер земельного участка при разрешении аналогичных  споров? Практика показывает, что судами выработаны следующие подходы. Так, рассматривая дело,³³ суд установил, что индивидуальный предприниматель приобрел недвижимое имущество площадью 1581,2 кв. м, а претендовал на земельный участок 2940 кв. м. Суд признал в качестве надлежащих доказательств схему генерального плана земельного участка, изготовленного лицензированной организацией МУП "Артемовское архитектурно-производственное бюро", из которой следует, что выделение участка площадью 2940 кв. м соответствует градостроительным и техническим нормам, а также разрешенному регламенту использования земельного участка.

Возвращаясь к вышерассмотренному делу,³⁴ отметим, что суд, принимая решение об отказе в удовлетворении заявления о выкупе земельного участка площадью 1978,5 кв. м, также руководствовался заключением управления архитектуры, согласно которому для эксплуатации недвижимости - сторожевого поста площадью 5,3 кв. м необходим участок 6,4 кв. м, а не 1978,5 кв. м, как требовал истец.

Как следовало из обстоятельств  другого дела,³⁵ ООО в ходе исполнительного производства на торгах приобрело здание склада 1989,50 кв. м на земельном участке площадью 4538,58 кв. м. На момент возникновения спорных правоотношений действовал Градостроительный кодекс РФ от 07.05.98, согласно ст. 59 которого размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий.³⁶ В соответствии со Строительными нормами и правилами "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" - СНиП 2.07.01-89 для предприятий торговли на 100 кв. м площади недвижимости требуется 400 кв. м земельного участка, то есть для объекта площадью 1989,50 кв. м необходим участок 7958 кв. м. Исходя из изложенного, размер земли 4538,58 кв. м признан обоснованным для эксплуатации недвижимости площадью 1989,50 кв. м. Правомерность использования СНиП 2.07.01-89 при определении размера земли, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, была подтверждена также и при рассмотрении другого спора.³⁷

Наряду с указанными доказательствами, возможно назначение экспертизы. Так, кассационной инстанцией³⁸ при проверке законности и обоснованности решения судов первой и апелляционной инстанций установлено, что предприниматели купили в равных долях здание производственного цеха, котельной, общей площадью 944,1 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 20005 кв. м, и обратились с заявлением к Минимущества субъекта Федерации о выкупе данного участка. Получив отказ, предприниматели обратились в суд. Арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований в связи с тем, что к заявителям на основании договора купли-продажи не перешли права на земельный участок, который принадлежал продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом земля не подлежит приватизации, так как участок входит в составе земель речной водоохраной зоны. Апелляционной инстанцией решение оставлено без изменения.