Вещные права на земельные участки

Только норм ст. 21 ЗК РФ и ст. 267 ГК РФ недостаточно для определения  полномочий лиц, использующих земельные  участки на данном праве. Нормы, устанавливающие  режим использования земельных  участков на указанном праве, содержатся в Федеральных законах "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (п. 3, 9, 9.1 ст. 3), "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 25.2). Изложенные нормы не в полной мере определяют содержание права пожизненного наследуемого владения. В отношении земельных участков, используемых на данном праве, применима норма, содержащаяся в п. 1 ст. 35 ЗК РФ, обеспечивающая реализацию принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Право пожизненного наследуемого владения может передаваться иным лицам в случае перехода права на здания, строения и сооружения, расположенные на данном земельном участке.

Подобное правовое регулирование  устанавливается и в отношении земельных участков, используемых на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, режим  использования земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования закрепляется нормами  не только ГК РФ и ЗК РФ, но и иных нормативных правовых актов.

В проекте Концепции  развития законодательства о вещном праве предлагается содержание вещных прав определять в ГК РФ, а порядок  их осуществления - как в ГК РФ, так  и изданными в соответствии с  ним законами.⁵⁵ А следовательно, возникает вопрос, какие нормы должны содержаться в ГК РФ, а какие в ЗК РФ, учитывающие особый режим земель, которые являются не только недвижимым имуществом, но и природным объектом и природным ресурсом.

На примере правового  регулирования отношений по использованию земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения можно предположить следующую правовую конструкцию. В ГК РФ следует определить, что гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. А в ЗК РФ необходимо более детально урегулировать эти отношения, определив особенности реализации этого права, в частности установить запрет на предоставление земельных участков на данном праве после введения в действие ЗК РФ, предусмотреть сохранение этого права, в случае предоставления земельного участка до введения в действие ЗК РФ, возможность регистрации права собственности на данные земельные участки, переход права пожизненного наследуемого владения, в случае перехода права на здания, строения и сооружения, установив, что право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации права на здание, строение и сооружение.

Подобное правовое регулирование, на наш взгляд, будет соответствовать предложениям, высказанным в упомянутом выше проекте Концепции развития законодательства о вещном праве. Среди предложений по совершенствованию законодательства в проекте Концепции высказано следующее: "...определение субъектов, объектов, содержание соответствующих вещных прав на природные объекты должно содержаться в ГК РФ, а публично-правовые требования, предъявляемые к осуществлению данных прав, должны оставаться предметом законов (кодексов) об отдельных видах природных ресурсов".

В проекте Концепции  совершенно обоснованно высказывается  мнение о том, что в действующем  законодательстве содержится открытый перечень ограниченных вещных прав на земельные участки. Например, в ст. 271 ГК РФ устанавливается, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При этом не определяется, к какой разновидности вещных прав оно относится. Подобная норма содержится и в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которым казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения. Право ограниченного пользования земельным участком возникает у правообладателей зданий, строений и сооружений согласно п. 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", устанавливающему, что при наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Возникающие в этом случае отношения не соответствуют содержанию сервитута, определенному в ст. 23 ЗК РФ, а также в ст. 274 ГК РФ. В п. 5 ст. 23 ЗК РФ содержится правило, предусматривающие, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Подобная норма содержится в п. 2 ст. 274 ГК РФ, где закрепляется, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им. В вышеизложенных случаях право ограниченного пользования на земельный участок возникает у правообладателя здания, строения и сооружения, а следовательно, собственник земельного участка будет лишен возможности пользования им. В п. 2 ст. 276 ГК РФ определено, что в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его целевым назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Таким образом, отношения, возникающие при использовании земельного участка собственником здания, строения и сооружения согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ и п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не соответствуют содержанию права ограниченного пользования (сервитут), определенному в ст. 23 ЗК РФ и ст. 274 ГК РФ.

Изложенное выше позволяет  утверждать о необходимости упорядочения правового регулирования данных отношений. Как предлагается в проекте Концепции, совершенствование системы вещных прав на земельные участки должно осуществляться не посредством умножения числа разновидностей таких прав, а созданием базовых моделей. Таких моделей предлагается две: право застройки (суперфиций) и право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), права, которые распространяются на всех субъектов и земельные участки независимо от формы собственности на них. Данное предложение обосновывается тем, что существующий набор ограниченных вещных прав на земельные участки несовременен, не отвечает потребностям российского гражданского оборота, так как не рассчитан на значительное число отношений в связи с использованием земельных участков из состава государственных или муниципальных земель для различных целей, например под застройку.

В проекте Концепции  предлагается порядок приобретения права на земельный участок, установленный  для правообладателей жилых помещений, применять и в отношении правообладателей нежилых помещений. В этом случае возникает два вопроса. В ЗК РФ закрепляется правило, в соответствии с которым земельные участки в частную собственность приобретаются за плату. Если установить, что у правообладателя нежилого помещения возникает право на долю в праве общей собственности на земельный участок с момента его формирования и осуществления кадастрового учета, то тем самым предусматривается бесплатное приобретение это права. Почему такой порядок приобретения права на земельный участок предусматривается только для правообладателей помещений, собственники зданий, строений и сооружений в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов имеют исключительное право на земельный участок (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). А следовательно, и в отношении этих субъектов должен быть предусмотрен подобный порядок.

Право владения и пользования  земельным участком представляет определенный интерес. На этом праве могли бы использоваться земли сельскохозяйственного назначения. В настоящее время большие  площади земель сельскохозяйственного  назначения используются на правах аренды, так как именно арендным отношениям соответствуют отношения, возникающие в этом случае. При существующем уровне правосознания стоит ли ломать сложившиеся правоотношения?

Анализируя предложения, высказанные в проекте Концепции, не возникает мнения о сокращении количества видов прав на земельные участки. Признаются право собственности, включая частную, право аренды, сервитуты, права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, предлагается сохранить все признанные действующим законодательством виды прав на земельные участки. Лишь для постепенного исчезновения права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования предлагается разработать механизм, создающий стимулы для их трансформации в другие вещные права, например в силу указания вводного закона возможна автоматическая их трансформация в право застройки или право владения и пользования. Это предложение вызывает очередной вопрос: почему предлагают отказаться от существующего механизма? Как отмечалось выше, гражданам - землевладельцам и землепользователям предоставлена возможность зарегистрировать право собственности на данные земельные участки (п. 3, 9, 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, предоставляется право либо выкупить земельные участки в частную собственность, либо приобрести на правах аренды (п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Для землепользователей, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, такая трансформация возможна. Отношения, возникающие при использовании земель в этом случае, вполне соответствуют праву застройки или праву постоянного владения и пользования.

Высказывая предложения  по дальнейшему развитию земельного законодательства, необходимо обратить внимание на усиление гарантий прав граждан и юридических лиц на земельные участки. Для этого необходимо уточнение некоторых норм ЗК РФ и других нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения.

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

Нормативные акты:

 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 19.07.2010)

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 19.07.2010)

4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 27.07.2010)

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 22.07.2010)

6. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 22.07.2010)

7. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 22.07.2010) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

8. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

9. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

10. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 31.05.2010) 
"О приватизации государственного и муниципального имущества"

11. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 01.03.2010) "О государственном кадастре недвижимости"

12. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 30.12.2008) 
"О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"

13. Закон РСФСР от 15 декабря 1978 г. (в ред. Федерального закона РФ от 25.06.2002 N 73-ФЗ) "Об охране и использовании памятников истории и культуры"

14. Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485 (с изм. от 27.04.2007) "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"

15. Распоряжение Правительства РФ от 25 октября 2005 г. N 1789-р "О Концепции административной реформы в Российской Федерации в 2006 - 2010 годах" (в ред. от 10.03.2009)

16. "Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009)

17. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. Постановлением Верховного Совета РФ от 11 февраля 1993 г. N 4462-1) (в ред. от 19.07.2009 г.)

18. Письмо Минэкономразвития России от 27 марта 2009 г. N 4448-ИМ/Д23 "Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков".

Специальная литература:

 

1. Аверьянова Н.Н. Развитие положений о земле и других природных ресурсах в конституционном законодательстве России // Конституционное и муниципальное право, 2010, N 5

2. Алешин В.В. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (постатейный). "Деловой двор", 2010

3. Анисимов А.П., Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Соотношение земельного и гражданского права: вопросы теории // Бюллетень нотариальной практики, 2009, N 5

4. Анисимов А.П., Мелихов А.И. Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земельного права // Право и экономика, 2008, N 12

5. Анисимов А.П., Мелихов А.И. Конституционно-правовое регулирование права частной собственности на земельные участки: Монография. Мастер, 2009

6. Афонина А.В. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости (постатейный). Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2008

7. Ахетова О.С. Право собственности на землю в Российской Федерации // Бюллетень нотариальной практики, 2009, N 2

8. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства // КонсультантПлюс. При поддержке издательства "Статут". Классика российской цивилистики. М., 2006

9. Белицкий В.Б. Кадастровый инженер - надежда или реальность // Человек и закон. 2009. N 5.

10. Боголюбов С.А. Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права, 2010, N 1

11. Васькин В.В., Мустафин Р.Р. К вопросу об оформлении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом // Жилищное право, 2010, N 4

12. Васильева М.И. Земельные и природно-ресурсовые отношения в Концепции развития законодательства о вещном праве // Экологическое право, 2009, N 5/6

13. Волков С.Н. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (постатейный). Юстицинформ, 2009

14. Герасин С. Информация о конференции "Правовой режим  земельных участков и расположенных на них иных  объектов недвижимости" // Хозяйство и право. 2006. № 2.