Проблемы правового регулирования статуса жилого помещения

3. Помещение не должно  быть частью коммунальной квартиры.

4. Право собственности  на переводимое помещение не  обременено правами других лиц. Согласно Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обременение (ограничение) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

5. Помещение (квартира) в  многоквартирном доме расположено  на первом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под  переводимой квартирой, не являются жилыми.

Только два условия, запрещающие перевод нежилого помещения                 в жилое, определены в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ:

- такое помещение не  отвечает установленным требованиям  или отсутствует возможность  обеспечить соответствие такого  помещения установленным требованиям;

- право собственности  на такое помещение обременено  правами    каких-либо лиц.

Перевод жилых помещений в нежилые создает заметно больше проблем, чем обратный перевод. Это легко объясняется тем, что,                 как правило, на пользование жилым помещением имеют право члены семьи собственника, а иногда и другие лица. Применяемые в ст. 22 ЖК РФ ссылки на обременение права собственности на переводимое помещение относятся   в первую очередь к таким типичным ситуациям. Частью 1 ст. 31 ЖК РФ граждане, проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, подразделены на членов семьи (супруг, дети, родители) и иных лиц, которые могут быть признаны членами семьи, если они вселены собственником     в    качестве    членов    своей      семьи.  Как следует        из ч. 2 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Кроме того, на основании                     ст. ст. 33, 34 ЖК РФ самостоятельные права пользования жилым помещением имеются у отказополучателя и у гражданина, проживающего            в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания               с иждивением.

На первый взгляд право пользования жилым помещением со стороны членов семьи является вторичным и всецело зависящим от судьбы соответствующего права собственника. При таком понимании, если собственник отказывается от права на жилое помещение в пользу права на помещение нежилое, намереваясь совершить таковой перевод, члены семьи не могут ссылаться на то, что жилое помещение обременено их правами. Однако такой вывод представляется неправильным. В соответствии               с п. 2 ст. 292 ГК РФ право пользования жилым помещением члены семьи утрачивают в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, однако перевод жилого помещения в нежилое не может рассматриваться в качестве перехода права собственности на помещение к другому лицу. Пункт 3 ст. 292 ГК РФ позволяет членам семьи собственника требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ40 от супруга собственника жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности (законный режим имущества супругов), требуется нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по распоряжению недвижимостью.

Следовательно, члены семьи могут возражать против перевода жилого помещения в нежилое, ссылаясь на обременение права собственности                их правами.

Самостоятельной является проблема залоговых прав на подлежащее переводу жилое помещение. Дело в том, что применяемые в этих целях нормы главы XIII Закона об ипотеке41 автоматически прекращают действие, как только помещение утратит статус жилого. Как представляется, практически единственным способом для собственника заложенного жилого помещения снять возражения залогодержателя против перевода помещения в нежилое было бы заключение между ним и залогодателем письменного соглашения о восстановлении или замене помещения, переведенного                   в нежилое. Конечно, в данном случае физической гибели жилого помещения нет, как предмет материального мира оно остается, но уже в ином правовом качестве нежилого помещения, что может расцениваться как существенное ухудшение обеспечения обязательства и способно привести к требованию залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства.

В качестве специального основания прекращения права собственности на жилое помещение ст. 293 ГК РФ указывает лишь на бесхозяйственное содержание жилого помещения, однако применительно к переводу данное основание вряд ли может быть использовано. Но, с другой стороны,              по завершении перевода право собственности на жилое помещение уже        не существует в том виде, в каком оно первоначально формировалось ввиду глубокого изменения юридического режима объекта права (даже если таковой по своим физическим свойствам остается прежним). Обратный перевод (из нежилого в жилое помещение) также создает некоторую концептуальную проблему, поскольку перевод не указан в законе в качестве основания возникновения права собственности на жилое помещение. Таким основанием не может быть также решение о переводе либо акт приемочной комиссии, поскольку данные акты являются основанием лишь для использования помещения в качестве жилого, но не для возникновения полноценного права собственности.

По всей видимости, в таких ситуациях мы сталкиваемся с некоторой избыточностью правового регулирования, тогда как в некоторых нормативных контекстах следовало бы не подчеркивать, а сглаживать, нивелировать режимные признаки жилых и нежилых помещений. В ЖК РФ сближение правовых режимов жилых и нежилых помещений прослеживается, например, в ст. 36, регулирующей вопросы собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Несмотря на то, что законодатель воздержался пока от указания на то,        что речь идет как о жилых, так и о нежилых помещениях, эту новеллу уже можно расценивать как существенный прогресс по сравнению                       со ст. 290 ГК РФ, продолжающей говорить об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме.

Конечно, режимные различия жилых и нежилых помещений до конца не могут и не будут сняты никогда, однако, если иметь в виду, что при переводе жилых помещений в нежилые (и при обратном переводе) речь идет скорее не об изменении материального предмета правоотношения,                   а об изменении назначения одного и того же предмета, следовало бы поискать нормативные решения, которые бы позволили упростить возникающие при этом проблемы.

В соответствии с п. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения              в нежилое осуществляется органами местного самоуправления, например, комитетом по управлению имуществом города, управлением жилищной политики администрации города и др.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1)  заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения  с его техническим описанием          (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный  в установленном порядке проект  переустройства и (или) перепланировки  переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме перечисленных. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Действия органов местного самоуправления, выразившиеся в обязании представлять дополнительные документы, признаются судами неправомерными42, также как и действия некоторых органов муниципальных образований по привлечению инвестиционных вложений за выдачу разрешения на перевод жилых помещений в нежилые43.

Согласно ч. 4 ст. 23 ЖК РФ решение о переводе или об отказе                      в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии                    с частью 2 ст. 23 ЖК РФ документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Несоблюдение установленных        ЖК РФ сроков для рассмотрения заявления о переводе жилого помещения    в нежилое может быть обжаловано заявителем в судебном порядке44.

Орган,      осуществляющий      перевод помещений,    не позднее чем через  три рабочих дня со дня принятия одного из указанных                          в части 4 ст.23 ЖК РФ решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации                                                                                    федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение45.

В случае же необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Такой документ является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в документе.

Часть 9 ст. 23 ЖК РФ предусматривает, что завершение выполняемого при переводе помещения переустройства, перепланировки, иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства, перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения. Согласно ст. 28 ЖК РФ (глава 4 «Переустройство         и перепланировка жилого помещения») завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Таким образом, документ, подтверждающий принятие решения             о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения,      а также документ, подтверждающий принятие решения о переводе помещения, в данной сфере играет роль, аналогичную роли такого документа, как разрешение на строительство, при осуществлении градостроительной деятельности.

Как правило, перевод жилого помещения в нежилое                                 в многоквартирном доме предусматривает оборудование отдельного выхода (квартира, согласно ее определению, данному в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, такого выхода не имеет) и пользование частью придомовой территории. Ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, согласно                 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (для большинства многоквартирных домов земельный участок, на котором расположен данный дом, не сформирован и, соответственно, такой элемент общего имущества отсутствует).

Сравнение норм ст. 51 Градостроительного кодекса РФ46                          и ст. 23 и 26 ЖК РФ показывает, что права собственников помещений           в многоквартирном доме не равны правам правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.             От собственника помещения в многоквартирном доме получают согласие лишь на переустройство, перепланировку его помещения, согласия                на изменения в общем имуществе в многоквартирном доме у него                 не спрашивают.

При проведении процедур переустройства, перепланировки требуется волеизъявление всех собственников жилого помещения или уполномоченного ими лица (как следует из смысла ст. 26 ЖК РФ и формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации          от 28.04.2005 г. № 266) и всех членов семьи нанимателя согласно                         п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ при проведении перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое помещение требуется волеизъявление его собственника.

Вместе с тем принципиальное значение имеет то,                                   что гл. 3 и гл. 4 ЖК РФ не предусматривают представление                               в уполномоченный на выдачу разрешения орган согласия собственников общего имущества (собственников помещений) в многоквартирном доме на изменение такого имущества при проведении переустройства, перепланировки жилого помещения, в том числе связанных с переводом помещения в нежилое помещение. То есть в данном случае права собственников общего имущества (собственников помещений)                        в многоквартирном доме (их согласия не требуется) меньше, чем права правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта (их согласие требуется). Это несправедливо    и политически вредно.