Проблемы правового регулирования статуса жилого помещения

Рассматривая данную тему, можно пожелать, чтобы и при осуществлении градостроительной деятельности рядом с нашими домами наше право собственности на жилое помещение защищалось не только выполнением требований технических регламентов,                                 санитарно-эпидемиологических, экологических требований, требований безопасности, нормативов градостроительного проектирования,                            но и стабильным градостроительным зонированием, стабильностью документации о планировке территорий, может быть, введением более детальной документации, касающейся застройки территории, и обеспечением ее стабильности.

Следует отметить, что согласно ч. 10 ст. 23 ЖК РФ при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности,                         санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Важность адекватного и своевременного определения указанных требований к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах трудно переоценить. Такие требования могут быть установлены, например, техническими регламентами. Интересен и требует дополнительного изучения вопрос о правомерности определения данных требований законодательством субъекта РФ как с точки зрения жилищного законодательства, так и с точки зрения законодательства о техническом регулировании, иного законодательства.

Статьями 289 и 290 ГК РФ определено, что собственнику квартиры              в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Представляется, что именно регулирование отношений, связанных              с полномочиями собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению общим имуществом собственников помещений                                в многоквартирном доме, создает основу для поиска компромисса между интересами собственника переводимого помещения и его соседями. Важно, что регулирование это может осуществляться в терминах прав собственности, на языке, охотно воспринимаемом социальной группой предпринимателей, т.е. именно теми лицами, которые приобретают жилые помещения в многоквартирных домах для их последующего перевода                      в нежилые помещения.

Важность информирования жителей многоквартирного дома при осуществлении перевода жилого помещения в нежилое для снижения социально-психологической напряженности учитывалась при принятии              ЖК РФ. Согласно ч. 5 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю документа, подтверждающего принятие решения о переводе помещения, информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. Информирование, безусловно, благоприятно сказывается                         на возможности защиты собственниками примыкающих помещений своих прав, однако эффективность данной нормы в настоящий момент оценить затруднительно. Однако процедура данного информирования не определена.

Норма об информировании соседей ч. 5 ст. 23 ЖК РФ может рассматриваться либо как рудимент, редукция сложившейся до введения               в действие ЖК РФ практики, когда орган местного самоуправления, руководствуясь собственным нормативным правовым актом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, требовал согласования перевода жилого помещения в нежилое помещение                         с собственниками примыкающих помещений, либо как результат компромисса, достигнутого при подготовке законопроекта.

Согласно ч. 1 ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, на признании равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из федерального закона или существа отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии           с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений относятся к полномочиям органов местного самоуправления              в области жилищных отношений п.п. 6, 7, 9.1 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ. Также                и согласно п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ принятие в установленном порядке решений  о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Таким образом, если перевод жилого помещения в нежилое, переустройство, перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме требуют изменения каких-либо элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, следует обязать собственника помещения при подаче соответствующего заявления представлять протокол общего собрания собственников помещения                    в многоквартирном доме, подтверждающий принятие решений:

- о согласии на проведение  необходимых изменений в элементы  общего имущества собственников  помещений в многоквартирном  доме;

- о согласовании видов  разрешенного использования жилого  помещения, переводимого в жилое помещение.

На основании протокола уполномоченный орган при составлении решения о переводе указывает перечень видов разрешенного использования нежилого помещения в многоквартирном доме.

Также целесообразно дополнить ЖК РФ новой статьей «Обеспечение предоставления информации собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение». Согласно такой статье:

1) подлежат государственной  регистрации:

протоколы общего собрания собственников помещений                                в многоквартирном   доме и утверждаемые такими протоколами документы;

договоры управления многоквартирным домом;

протоколы общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом                 о таком кооперативе, и утверждаемые такими протоколами документы;

2) удостоверенные копии вышеуказанных документов предоставляются собственнику помещения в многоквартирном доме либо лицу, намеренному приобрести в собственность такое помещение, органом, осуществляющим государственную регистрацию таких документов, на основании заявления;

3) собственнику помещения  в многоквартирном доме либо  лицу, намеренному приобрести в  собственность такое помещение, орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество, обязан предоставлять  на основании заявления сведения  о видах разрешенного использования нежилых помещений в многоквартирном доме, режимах пользования ими;

4) удостоверенные копии  технической документации                                   на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов предоставляются собственнику помещения в многоквартирном доме на основании его заявления за плату, не превышающую существенно стоимости изготовления таких копий, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо в случае непосредственного управления таким домом собственником помещения                            в таком доме, указанным в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, иным собственником помещения в таком доме, хранящем такую документацию.

Принятие данной нормы потребует внесения изменений в Закон                   о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Налоговый кодекс Российской Федерации (для установления государственной пошлины за совершение рассматриваемых действий), соответствующие постановления Правительства Российской Федерации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе анализа существа рассматриваемых правоотношений             и действующего законодательства, тщательного изучения мнений различных заинтересованных социальных групп, исследования возможностей совершенствования жилищного законодательства в данной сфере можно сделать следующие выводы.

1 Законодательное установление предмета жилищно-правового договора

Законодательно установлено

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам               и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст.15 ЖК РФ).

Недостатки

Отсюда первая особенность предмета жилищно-правовых договоров заключается в том, что их предмет определяется не столько его естественными свойствами, сколько в силу его юридических свойств. В связи с этим сами по себе естественные свойства помещения, его фактическая способность и возможность выполнять функции жилого помещения еще не свидетельствуют о том, что данное помещение может быть предметом жилищно-правовых договоров, как и вообще объектом (предметом) жилищных прав. Для этого должна иметься в наличии определенная совокупность юридических фактов, образующих некий фактический состав.

Из указанных положений в их совокупности следует, что естественные свойства помещения, делающие его фактически пригодным для проживания, сами по себе не позволяют относить его к предмету жилищно-правовых договоров (как и к объектам (предметам) жилищных прав). Это помещение должно обладать и определенными юридическими свойствами, только при наличии которых оно способно выступать в качестве предмета                       жилищно-правовых договоров, а во всех остальных случаях оно может быть только предметом гражданско-правовых договоров, например договора аренды. Как следствие, вполне вероятна ситуация, когда на соседних участках находятся два аналогичных по своим естественным свойствам домовладения, при этом одно из них должно быть предоставлено для проживания по договору аренды, а другое - по договору найма жилого помещения, в зависимости от того, имеется ли у собственника технический паспорт этого домовладения,  из которого следует, что оно относится к жилищному фонду, а также внесена ли на основе данного документа соответствующая запись в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Именно к такому, казалось бы, парадоксальному выводу заставляет прийти действующее законодательство. Однако именно на этом, по сути,                 и основано разграничение договоров найма жилого помещения и иных договоров, содержанием которых является предоставление помещения (юридически «нежилого») для проживания одной из сторон договора.

Предложение

Предмет жилищно-правовых договоров должен характеризоваться                не столько юридическими признаками, сколько его естественными свойствами и фактическим использованием, как и предметы иных договоров.

Предметом всех жилищно-правовых договоров следует признать имущество, которое в силу своих естественных свойств может быть использовано и фактически используется в качестве жилища.

Таким образом, большинство из тех признаков объекта (т.е. предмета) жилищных прав и, следовательно, предмета жилищно-правовых договоров,                 на которые указывает ст. 15 ЖК РФ, не удовлетворяют понятию предмета различных жилищно-правовых договоров, в связи с чем в часть вторую                     ст. 15 ЖК РФ необходимо внести изменения: «Жилым помещением признается недвижимое имущество, которое в силу своих естественных свойств может быть использовано для постоянного проживания граждан».

Обоснование

Данный подход к определению предмета жилищных прав                                 и жилищно-правовых договоров в корне расходится с определением предмета жилищных прав, содержащемся в ст. 15 ЖК РФ.

Признание предметом жилищно-правовых отношений любых помещений, фактически используемых для проживания, не приведет к нарушению прав               и свобод граждан.

Если исходить из того, что предметом жилищно-правовых договоров может являться только помещение, отнесенное в установленном порядке                  к числу жилых, то, как следствие, отсутствует возможность применять                 к отношениям по проживанию в помещении, не отвечающем определенным требованиям, нормы о жилищно-правовых договорах, предоставляющих,               как известно, больше гарантий лицу, проживающему в этом помещении,               чем гражданско-правовые договоры о пользовании имуществом или                    об оказании услуг (например, гостиничных).

Если речь идет о договорах социального найма и иных социальных жилищно-правовых договорах, то следует признать, что поскольку посредством этих договоров государство призвано выполнять свои социальные функции,              что эти договоры заключаются в целях постоянного, а не временного проживания, то к предмету этих договоров должны предъявляться повышенные требования, о которых и говорится в ст. 15 ЖК РФ. Повышенные требования              к предмету жилищно-правовых договоров должны предъявляться и в том случае, когда речь идет о потребительском жилищно-правовом договоре, где жилое помещение предоставляется профессиональным участником рынка и где в качестве другой стороны выступает гражданин, использующий жилое помещение для своих личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.