Проблемы правового регулирования статуса жилого помещения

По другому делу Федеральный арбитражный суд Московского округа  в своем Постановлении от 25.07.2002 г. № КГ-А41/4780-0236 указал, что               с учетом своего целевого назначения - обслуживание всего жилого              дома – подвальные помещения не могут быть отдельным объектом гражданско-правовых сделок. Аналогичным образом суды решают вопрос                         и в отношении земельного участка, на котором расположено здание (сооружение)37.

Для дальнейшего совершенствования юридической практики                 и обеспечения прав и законных интересов участников гражданского оборота необходимо разрешить ряд логических и юридических проблем, основной из которых является недостаточное законодательное регулирование особенностей правового режима нежилых помещений. Так, необходимо дать законодательное определение нежилому помещению и имуществу, находящемуся в общем пользовании, четко разграничив зоны ответственности собственника помещения и всех сособственников в здании. Полагаем, что не является эффективным максимально подробное перечисление объектов, которые относятся к исключительной и общей долевой собственности, как это сделано в ст. 36 ЖК РФ. Напротив, практичнее было бы воспользоваться принципами разграничения собственности по примеру Закона ФРГ о жилищной собственности.                 А именно в отличие от ст. 36 ЖК РФ, включающей в общую долевую собственность оборудование, конструкции и помещения, находящиеся за пределами квартиры, рациональнее, как представляется, в общую собственность включить также оборудование внутри помещения, предназначенное для обслуживания более чем одного такого помещения. Поскольку в обратном случае собственник помещения, в котором находится оборудование, обслуживающее все здание или несколько помещений, один несет расходы на его поддержание и равным образом терпит убытки в случае его поломки.

Необходимо также включить в перечень имущества, находящегося       в общей долевой собственности, земельный участок, на котором расположено строение. При этом границы и размер земельного участка будут определяться в соответствии с требованиями земельного законодательства     и законодательства о градостроительной деятельности.

Следует также отметить некоторые особенности, которые должны быть присущи праву общей долевой собственности на имущество сособственников помещений. В первую очередь это касается некоторых ограничений в отношении правомочий сособственников. Так как общее имущество не является самостоятельным объектом права, то доля в праве собственности на него не должна отчуждаться отдельно от помещения.                 По этой же причине необходимо ввести запрет на обременение его правами третьих лиц, за исключением случаев, установленных законом. Соответственно при продаже помещения его собственник не должен быть связан правилами о преимущественном праве покупки другими сособственниками.

Что касается самого нежилого помещения, то его определение необходимо в первую очередь для разграничения нежилых помещений со вспомогательными, используемыми сособственниками совместно и не являющимися самостоятельными объектами права. Это простые, неделимые вещи, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Собственник здания, имеющий намерение распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения,      т.е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения. Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением,            в юридическом отношении, самого здания. А вместо права на здание возникают (регистрируются) несколько прав собственности на отдельные помещения, количество и состав которых определяются собственником        с учетом технических правил относительно возможности и пригодности             их для самостоятельного использования.

Таким образом, для дальнейшего совершенствования юридической практики и обеспечения прав и законных интересов участников гражданского оборота необходимо разрешить ряд логических и юридических проблем, основной из которых является недостаточное законодательное регулирование   особенностей правового   режима   нежилых       помещений.

Необходимо дать законодательное определение нежилому помещению и имуществу, находящемуся в общем пользовании, четко разграничив зоны ответственности   собственника помещения и всех сособственников в здании.

Необходимо также включить в перечень имущества, находящегося        в общей долевой собственности, земельный участок, на котором расположено строение. При этом границы и размер земельного участка будут определяться в соответствии с требованиями земельного законодательства          и законодательства о градостроительной деятельности.

ГЛАВА 2 ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

§ 2.1 Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Инициаторами перевода квартир и комнат в нежилые помещения являются предприниматели и юридические лица. В дальнейшем эти помещения могут быть сданы в аренду либо использованы в другой форме. Однако длительная и непростая процедура по выводу квартиры из жилого фонда, установленная законом, подталкивает предпринимателей к более простому решению. Они попросту стремятся арендовать или сдать в аренду жилое помещение под видом нежилого. Такие действия могут привести         к серьезным финансовым потерям. Связано это с тем, что сделка,                       не соответствующая закону, является ничтожной (недействительной).                       Так сказано в статье 168 ГК РФ.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6             и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных     с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»38 сказано: «Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным             с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие      ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьями 168 и 288 ГК РФ».

Прокурор Красноярского края обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю, к государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования «Красноярский колледж деревообрабатывающей промышленности», к обществу с ограниченной ответственностью «Витастом» о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды № 476 от 17.11.2004 г. и обязании общества    с ограниченной ответственностью «Витастом» освободить спорные помещения.

В соответствии с выпиской из реестра федерального имущества           от 02.11.2005 г., в собственности Российской Федерации находится жилое здание общежития № 1, расположенное по адресу: город Красноярск, улица Матросова, 20 «Б», общей площадью 6044,40 кв.м, которое закреплено на праве оперативного управления за государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Красноярский колледж деревообрабатывающей промышленности».

Согласно информации ФГУП «Ростехинвентаризация»                               по Красноярскому краю от 31.05.2004 г. № 2742/4, общежитие числится              за Красноярским политехническим техникумом на основании акта государственной комиссии от 31.12.1994 г. и типового акта о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка от 20.04.1963 г.

Из содержания архивной справки Государственного архива Красноярского края от 02.12.2005 г. № 692 следует, что в документах архивного фонда «Архитектурно-планировочное управление исполкома Красноярского городского Совета народных депутатов» в ведомости принятых в эксплуатацию объектов в г. Красноярске за 1964 год имеются сведения о приемке в эксплуатацию актом госкомиссии от 31.12.1994 г. общежития (кирпичного) на 632 места по ул. Свердловской. Наименование данной улице присвоено постановлением Президиума Красноярского городского Совета от 15.08.1936 г.. В дальнейшем по решению исполкома Кировского районного Совета депутатов трудящихся № 42 от 22.01.1965 г. вновь выстроенной улице между 1 и 2 микрорайоном предмостной площади присвоено название - улица Александра Матросова.

17.11.2004 г. Территориальное   управление  Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Красноярскому краю (арендодатель), государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Красноярский колледж деревообрабатывающей промышленности» (организация) и ООО «Витастом» (арендатор) заключили договор аренды № 476, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые комнаты № 19, 20, 34 в помещении № 3 площадью 50,1 кв.м, расположенные на            3 этаже в здании по адресу: город Красноярск, улица Матросова, 20 «Б», для использования под стоматологические кабинеты. Вид деятельности арендатора - стоматологическая деятельность.

Из технического паспорта 1997 года следует, что переданные в аренду комнаты № 19, 20, 34 в экспликации указаны как жилые комнаты и кухня.

При составлении нового технического паспорта в 2003 году нумерация комнат и указание на их функциональное назначение в техпаспорте изменились. В соответствии с новым техническим паспортом комната № 19 (кухня) перенумерована в комнату № II, комната № 20 − в № III, комната              № 34 в № XVI, XVII, данные помещения по назначению указаны как кабинеты и коридор.

Согласно письму ФГУП «Ростехинвентаризация» от 22.11.2005 г.                № 2400-13794/4, в материалах инвентарного дела по адресу: город Красноярск, улица Матросова, 20 «Б», отсутствуют какие-либо официальные документы, свидетельствующие о переводе жилых помещений в нежилые,    а также об изменении нумерации комнат и их площадей.

Прокурор, полагая, что сделка совершена с нарушением законодательства, обратился в Арбитражный суд Красноярского края             с требованием о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды № 476 от 17.11.2004 г. и обязании ООО «Витастом» освободить спорные помещения.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики» общежития отнесены к специализированному жилому фонду. Статьей          17 данного Закона определено, что не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные специализированные дома и жилые помещения в них.

В соответствии с пунктом 3 статьи 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 9 ЖК РСФСР, действовавшего на дату заключения договора аренды, перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускался.                                                       В исключительных случаях такой перевод мог осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 Жилищного кодекса РСФСР.

Арбитражным судом Красноярского края при исследовании доказательств установлено отсутствие документов, свидетельствующих         о переводе спорных помещений из жилых в нежилые, и сделан правильный вывод о том, что в аренду под стоматологический кабинет переданы жилые помещения.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (статья 288 ГК РФ).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ договор аренды № 476                  от 17.11.2004 г. является ничтожной сделкой, заключенной с нарушением статьи 1 Федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики», статьи 228 ГК РФ.

С учетом норм статьи 167 ГК РФ судом сделан обоснованный вывод        о возврате ООО «Витастом» государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования «Красноярский колледж деревообрабатывающей промышленности» помещений,                  как законному владельцу здания общежития.

Таким образом, суд правомерно удовлетворил исковые требования          о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды, поскольку согласно жилищному законодательству, действовавшему на дату заключения договора аренды, перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается39.

Таким образом, прежде чем начинать использовать жилое помещение для коммерческих целей, необходимо его перевести в нежилое. Жилищный кодекс РФ подробно регламентирует порядок перевода жилого помещения            в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение в главе 3.

Согласно ст. 22 ЖК РФ перевести в нежилое можно любое помещение, отвечающее следующим требованиям:

1. Доступ к переводимому  помещению возможен без использования  помещений, обеспечивающих доступ  к жилым помещениям, то есть  имеется возможность оборудовать  отдельный от жильцов вход.

2. Переводимое помещение  не является частью жилого  помещения и не используется  собственником данного помещения  или иным гражданином               в качестве места постоянного проживания. Доказательством использования жилого помещения в качестве места постоянного проживания, в первую очередь, является акт регистрации гражданина в данном жилом помещении как по месту жительства в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.