Проблемы правового регулирования статуса жилого помещения

 

 

Федеральное агентство по образованию

Южно-Уральский государственный университет

Факультет экономики, управления, права

Кафедра конституционного, административного и муниципального права

 

 

       Допущено к защите

Зав. Кафедрой КАиМП

________С.Г. Соловьев

«___» _________ 2009 г.

 

 

 

 

 

Дипломная работа

 

Проблемы правового регулирования статуса жилого помещения.

 

Специальность 030501 «Юриспруденция»

 

 

Студент IV курса

заочного отделения,

                          группа ЮзМ

Кашин Максим Федорович

        

 

Научный руководитель

старший преподаватель

кафедры КАиМП 

 

 

 

 

 

 

Миасс 2009

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

   

Введение…………...…………………………………………….....………..…….3

 

ГЛАВА 1 ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

§ 1.1 Понятие и признаки жилого помещения............................................6

§ 1.2 Особенности правового режима нежилых помещений..................21

 

ГЛАВА 2 ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

§ 2.1 Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение…..............................32

§ 2.2 Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение..................................53

 

Заключение…………………………………………………………...……......…66

Список использованных источников………………………...……...….............78

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации1 каждый вправе    иметь   имущество  в собственности,      владеть,    пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации2 собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.   Собственник  вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего  ему имущества любые действия,                          не противоречащие  закону   и  иным  правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Реализация волеизъявления    собственника  помещения - о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение является актом распоряжения имуществом. В данном случае право собственника на распоряжение имуществом эффективно обеспечивается нормами Жилищного кодекса Российской Федерации3,  регулирующими    отношения, связанные с переводом жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, переустройством или перепланировкой жилого помещения.

До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации вышеуказанные права собственника помещения в многоквартирном доме, желающего переоборудовать  и   перепланировать такое жилое помещение с последующим переводом его в нежилое помещение, нередко существенно ущемлялись.   В   частности,   довольно  актуальные   на  тот   период,             да и в настоящий    момент,  вопросы перевода жилых помещений                 в нежилые и переустройства и перепланировки жилых помещений освещались всего двумя короткими статьями. Возможно, на фоне глобальных вопросов жилищно-коммунального хозяйства затронутые выше темы кажутся не столь значительными, но на практике ситуация в этой сфере сложилась не менее плачевная, чем в других областях жилищного права, тем более это касается самовольных перепланировок и переводов квартир, которые стали носить массовый характер.

В  отношениях, связанных с переводом жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, необходима координация интересов собственников жилого помещения в многоквартирном доме, осуществляющих перевод такого помещения в нежилое, с одной стороны, и собственников других помещений в таком доме, жителей многоквартирного дома, с другой стороны.

Объектом исследования настоящей работы выступают отношения, связанные с переводом жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение.

Предметом       исследования    являются  вопросы       теоретического и практического порядка, характеризующие условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые.

Целью исследования является анализ вопросов правового регулирования перевода жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, а также выработка предложений                        по совершенствованию законодательства в рассматриваемой области.

Основные задачи настоящего исследования сводятся к тому, чтобы:

1) рассмотреть  понятие и признаки жилого  помещения;

2) определить  особенности правового режима  нежилых помещений;

3) изучить условия  и порядок перевода жилого  помещения в нежилое помещение;

4) проанализировать основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение;

5) сформулировать рекомендации по совершенствованию законодательства в рассматриваемой сфере.

Методологической основой исследования являются общенаучные методы: системного  анализа   и     обобщения       нормативных,    научных

и практических материалов, системно-исторический подход; частно-научные методы; сравнительного правоведения; логический; технико-юридический и другие.

Нормативную основу исследования составляют российское законодательство и подзаконные акты, материалы судебной практики.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1 ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

 

 

 

§ 1.1 Понятие и признаки жилого помещения

 

 

Одним из специфических объектов гражданских правоотношений является жилое помещение.

В гражданском праве эта категория имеет самостоятельное значение. Например, в конституционном праве употребляется термин «жилище», который обозначает «всякое помещение, предназначенное или приспособленное для постоянного или временного проживания людей»4. Теоретически этим понятием охватываются: жилые комнаты, места общего пользования (коридор, ванная, туалет, балкон, веранда), подвал, чердак, кухня, пристройки, надворные постройки хозяйственного назначения, комнаты в гостинице, санатории, доме отдыха, отдельная палата в больнице, палатка, охотничий или садовый домик. К жилищу в правовом отношении также приравниваются: транспортные средства, находящиеся в частной собственности или только во владении и пользовании граждан; личные гаражи независимо от места их расположения; отдельное купе в поезде или отдельная каюта на корабле. Режим жилища имеют земельные участки, прилегающие к дому и четко отделенные от окружающей местности.                                 Под понятие жилище подпадают служебные помещения, временно приспособленные для жилья.

Основное назначение указанной правовой категории                                     в конституционном праве - обеспечение прав человека на личную жилую площадь независимо от ее юридического статуса (частная или публичная собственность) и правового режима (собственность или иное вещное право).

Данное право исторически гарантировано конституциями всех цивилизованных    стран      мира5        как    неотъемлемое право    человека и гражданина, в том числе на международном уровне6, и представляет собой неотъемлемое         право     человека      и         гражданина;       врожденное

и догосударственное, главнейшее материальное условие жизни человека7.

В применении к ст. 139 УК РФ8 под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилой фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилой фонд, но предназначенное для временного проживания.

Термин жилище используется и в гражданском законодательстве для характеристики правоотношений, сходных с конституционными. Однако для обозначения объекта гражданских (жилищных) прав используется термин жилое помещение, который определяется как изолированное помещение, относящееся к категории недвижимого имущества и пригодное для постоянного проживания  граждан  (отвечает  установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Из данного определения следует, во-первых, что на жилые помещения распространяется правовой режим недвижимого имущества. На практике это означает, что: а) отчуждение и приобретение жилых помещений и прав на них   осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с ними согласно ст.ст. 131, 164, 223 ГК РФ, доступной для ознакомления третьими лицами;                      б) приобретение прав на жилое помещение осуществляется только способами и   на  основаниях,  предусмотренными   для   недвижимого   имущества  в соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации9, что подтверждает и ст. 10 ЖК РФ; в) споры о праве собственности и иных вещных правах на жилое помещение рассматриваются с определенными процессуальными особенностями – не  в   месте нахождения ответчика или в месте, определяемом по выбору истца, а по месту нахождения недвижимых вещей согласно ст. 30 ГПК РФ.

В теории гражданского права России жилое помещение рассматривается как вещь, недвижимая по закону в силу того, что оно представляет собой объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно либо функционирование которого возможно только в соединении с каким-либо земельным участком. По мнению                С.А. Степанова10, жилое помещение относится не к базовому (основополагающему) перечню объектов недвижимости (земельный участок, участок недр,   обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей) и не к производственному (незакрытому) перечню недвижимостей в виде объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания и сооружения), а к иному имуществу, отнесенному законом к недвижимости наряду с предприятиями, кондоминиумами, воздушными  и   морскими    судами, с   удами    внутреннего плавания     и космическими  объектами. В любом случае оно подлежит особого рода учету - государственной регистрации права.

Сами по себе естественные свойства помещения, его фактическая способность и возможность выполнять функции жилого помещения еще не свидетельствуют о том, что данное помещение может быть предметом жилищно-правовых договоров, как и вообще объектом (предметом) жилищных прав. Для этого должна иметься в наличии определенная совокупность юридических фактов, образующих некий фактический состав. Началом его формирования является утверждение проектной документации вновь создаваемого или реконструируемого здания, которая в необходимых случаях подлежит государственной экспертизе, после чего в необходимых случаях уполномоченным органом выдается разрешение на строительство, затем объект строительства или реконструкции в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 22 октября 1997 г. № 1348 «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации»11, включается в регистр жилых домов, строящихся на территории субъектов Российской Федерации. По окончании строительства осуществляется сдача-приемка объекта строительства, порядок проведения которой                          в соответствии со ст. 753 ГК РФ определяется законом, иными правовыми актами и договором, после завершения которой застройщику выдается технический паспорт. Завершается рассматриваемый фактический состав стадией государственного учета прав на него как на жилое помещение учреждением юстиции по государственной регистрации прав на  недвижимое имущество и сделок с ним.

Разумеется, практически все элементы указанного фактического состава могут быть заменены решением суда о признании права собственности на самовольно возведенную постройку, что, однако, не опровергает, а, напротив, подтверждает  юридический характер свойства пригодности для проживания, о котором идет речь, поскольку право собственности на данный объект также возникнет с момента государственной регистрации, при осуществлении которой на основании   данных технического учета также будет указано его назначение.

Из указанных положений в их совокупности следует, что естественные свойства помещения, делающие его фактически пригодным для проживания, сами по себе не позволяют относить его к предмету жилищно-правовых договоров (как и к объектам (предметам) жилищных прав). Это помещение должно обладать и определенными юридическими свойствами, только при наличии      которых   оно    способно    выступать   в     качестве     предмета жилищно-правовых договоров, а во всех остальных случаях оно может быть только предметом гражданско-правовых договоров, например договора аренды. Как следствие, вполне вероятна ситуация, когда на соседних участках находятся два аналогичных по своим естественным свойствам домовладения, при этом одно из них должно быть предоставлено для проживания по договору аренды, а другое - по договору найма жилого помещения, в зависимости от того, имеется ли  у   собственника  технический  паспорт   этого     домовладения, из которого следует, что оно относится к жилищному фонду, а также внесена ли на основе данного документа соответствующая запись в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Именно к такому, казалось бы, парадоксальному выводу заставляет прийти действующее законодательство.  Однако   именно  на   этом, по сути, и основано разграничение договоров найма жилого помещения и иных договоров, содержанием которых является предоставление помещения (юридически «нежилого») для проживания одной из сторон договора.

Так, поскольку помещения в гостиницах (за исключением домов ночного пребывания или гостиниц-приютов) традиционно не включаются в состав жилищного фонда, хотя и используются, и предназначены именно для проживания (в том числе   долговременного) граждан, то  договор                 о предоставлении номера в гостинице является не договором найма жилого помещения, не жилищно-правовым договором, а договором предоставления гостиничных услуг. С другой стороны, сегодня уже получают значительное распространение ситуации, когда многоквартирный жилой дом изначально возводится в целях предоставления жилых помещений в нем любым желающим гражданам на короткий срок (как и в гостинице), но поскольку в этом доме находятся помещения, официально отнесенные к жилым, к этим отношениям будет     применяться   не    договор  о   предоставлении  гостиничных услуг, а положения о краткосрочном найме жилого помещения.