Проблемы правового регулирования статуса жилого помещения

В признании права собственности за указанными лицами должно быть отказано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Жилое помещение - объект как обязательственных, так и гражданских (вещных) правоотношений.

В обязательственных правоотношениях жилое помещение традиционно является предметом договора найма и аренды (имущественного найма).                В вещных правоотношениях правовой статус жилого помещения имеет свои особенности.

Законодательно право частной собственности на жилое помещение       в России в условиях пореформенного правотворчества было закреплено Законом РСФСР от 24.12.1990 г. «О собственности в РСФСР»19. Статья                10 вышеназванного Закона в числе объектов права собственности гражданина называет жилые дома, квартиры и дачи.

Однако это не значит, что до 1991 г. право собственности на жилые помещения законодательно не было установлено. Оно в полной мере признавалось гражданским законодательством дореволюционного периода20.

Частично право собственности на жилые помещения (строения) признавало и советское государство в целях снижения расходов                      на содержание муниципального жилья и формирования сектора экономики, связанного с трудовым землепользованием21.

Документами, подтверждающими право собственности на передаваемое в частную собственность жилье, были в том числе нотариально удостоверенные (или засвидетельствованные коммунальными органами        в период 1931 - 1936 гг.) договоры купли-продажи (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), мены и дарения строений.

Естественно, признавать такого рода оборот жилых помещений рыночным нельзя, поскольку он был призван решать лишь социальные вопросы в жилье. Да и касался он малоценного и небольшого по объему жилищного фонда.

Действующее гражданское законодательство позволяет       гражданину - собственнику жилого помещения использовать его не только для личного проживания и проживания членов его семьи, но и иным образом распоряжаться им (например, сдавать для проживания третьим лицам).

Таким образом, предмет жилищно-правовых договоров должен характеризоваться не столько юридическими признаками, сколько его естественными свойствами и фактическим использованием, как и предметы иных договоров. Большинство из тех признаков объекта (т.е. предмета) жилищных прав и, следовательно, предмета жилищно-правовых договоров,       на которые указывает ст. 15 ЖК РФ, не удовлетворяют понятию предмета различных жилищно-правовых договоров, в связи с чем в данную статью необходимо внести изменения, сформулировав понятие предмета жилищных прав как имущества, которое в силу своих естественных свойств может быть использовано в качестве жилища. При этом применительно к каждому из названных видов жилищно-правовых договоров должны быть предусмотрены особенности его предмета.

§ 1.2 Особенности правового режима нежилых помещений

В теории гражданского права и правоприменительной практике             в последние годы не утихает дискуссия в отношении такого объекта гражданских прав, как нежилые помещения. Споры возникают в отношении как самого признания за нежилыми помещениями статуса объекта гражданских прав, их соотношения со зданиями (сооружениями), в которых они расположены, так и правомочий собственников прилегающих помещений и прав на земельный участок, на котором расположено соответствующее здание (сооружение), и многого другого.

Действующее российское законодательство не содержит определения нежилого помещения. Необходимо отметить, что ст. 130 ГК РФ, определяющая признаки недвижимого имущества, в перечне недвижимых вещей нежилое помещение не упоминает. Тем не менее ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое. Упоминается нежилое помещение       и в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.                    В соответствии со ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества. Более того, согласно             п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. В этой связи остается непонятным, каким образом в правовом поле могут существовать одновременно два объекта – здание (сооружение)    и помещение, технически являющееся его частью, является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав.

Вопрос о том, является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав, по своей сути не нов. В его основу был положен ответ на другой вопрос: возможен ли раздел здания (сооружения) как объекта гражданских прав, т.е. являются ли они делимыми или неделимыми вещами?

Не обошли данный вопрос и классики российской цивилистики.                Так, Г.Ф. Шершеневич рассматривал вопрос о делимости дома, указывая на распространенное в практике воззрение, в силу которого дом признается неделимым по существу. Не соглашаясь с данной позицией, безусловно, он отмечал, что многие дома действительно являются по природе неделимыми, так как при разделе их отдельные части, лишенные необходимых принадлежностей (кухни, погреба, сараев), не будут отвечать той цели, для которой существует дом. Тем не менее, по мнению автора, возможна              и обратная ситуация − обширный  дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым. Автор также отмечает, что увеличение необходимых принадлежностей может быть предпринято намеренно ввиду предполагаемого раздела. Таким образом, заключает Г.Ф. Шершеневич, «следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого»22. Схожей позиции придерживается Д.И. Мейер, определяя дом (в том числе с двором) как вещь неделимую, обращая внимание на некоторые исключения23.                                 К.П. Победоносцев относит дом к единой (неделимой) вещи на основании его хозяйственной и юридической цельности. Напротив, «если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу»24.

При этом все авторы сходились в одном: дом следует относить к вещам неделимым в силу потери им при разделе своего основного хозяйственного назначения. Тем не менее, как справедливо заметил Г.Ф. Шершеневич, хозяйственное назначение помещения может и не нарушаться при его выделе. Однако данная позиция не учитывает ограничений при использовании помещений, находящихся в одном здании. Так, например, реконструкция несущих стен собственником одного помещения подвергает риску прочность всего строения и является нарушением прав собственников остальных помещений. Также встает вопрос об использовании технических помещений, частей здания (например, крыш, подвалов) и оборудования, которые предназначены для обслуживания более чем одного помещения       и всего здания.

Основываясь на положениях действующего российского законодательства, ряд современных авторов относят нежилые помещения       к числу объектов гражданских прав в силу закона. Так, О.Ю. Скворцов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения25.                   С.П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных            и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, также обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть26.

На негативные последствия такого подхода указывает Е.А. Суханов.                        По его мнению, признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено. При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома27.

Автором также ставится вопрос о том, что является реальным воплощением объекта, если общие стены смежных помещений по горизонтали являются общими для их собственников, так же как потолок     и пол для смежных помещений по вертикали28.

В связи с этим логичным представляется вывод, что поскольку материальные границы помещения находятся в общей собственности, постольку помещение не представляет собой объекта права исключительной собственности. Тем не менее для российского законодательства не ново понятие фикции, когда объект существует только в правовом поле. Таким, например, является предприятие как объект гражданских прав                      (ст. 132 ГК РФ). Таким образом, помещение может быть признано вещью (объектом) исключительно в юридическом смысле слова.

В качестве решения обозначенной проблемы О.Ю. Скворцов предлагает введение общей долевой собственности «на объект в целом         (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников)», считая индивидуальную собственность на части этого объекта невозможной. «В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на «места общего пользования».              При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование                 на соответствующих условиях»29.

Данную позицию поддерживает К.И. Скловский. По его мнению, российское законодательство не решает такой важный вопрос, как правомочия собственника нежилого помещения в здании в отношении так называемых вспомогательных помещений и оборудования. Отсутствие же данного регулирования приводит к спорам, поскольку пользоваться нежилым помещением изолированно практически невозможно. На практике это осложняется тем, что арбитражные суды отказываются применять нормы об общей собственности собственников квартир в отношении нежилых помещений. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда в своем Постановлении  от   10.09.2002 г. № 3673/02 указал, что, поскольку                в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения30. Из сложившейся ситуации К.И. Скловский видит два выхода – применение сервитутов или использование конструкции общей собственности на здание. При этом он справедливо замечает, что применение данной конструкции в чистом виде противоречило бы экономическим потребностям и практике делового оборота. В частности, неуместным являлось бы сохранение права преимущественной покупки доли другими участниками общей собственности. В связи с этим автор предлагает введение специального вещного права на помещение, которое бы предусматривало возможность его продажи, а равным образом использование всех вспомогательных помещений и оборудования. Иным вариантом может являться введение фикции общей собственности на здание без преимущественного права покупки31.

Современное законодательство ФРГ базируется на принципе единого объекта, в котором здание представляет собой единый объект с земельным участком, на котором оно находится, как указано в § 93 Гражданского уложения Германии. Исключением из этого правила является право поэтажной собственности и право индивидуальной жилищной собственности                  и индивидуальной собственности на нежилые помещения. Право поэтажной собственности, возникшее ранее вступления в силу Гражданского уложения Германии и перешедшее от правопредшественников к настоящим правообладателям, регулируется законами земель и Законом о введении          в действие Гражданского уложения Германии (ст. 141 и 182).                            Его объектами являются отдельные этажи, квартиры, комнаты, а также нежилые помещения. Индивидуальное же право собственности на жилые        и нежилые помещения регулируется Законом ФРГ от 15.03.1951 г. о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью. При этом как горизонтальная, так и индивидуальная собственность в германской доктрине рассматриваются как обременения единого объекта и не существуют отдельно от правомочий на земельный участок, помещения общего пользования и вспомогательное оборудование. Так, Закон о праве собственности на жилье рассматривает индивидуальную собственность на жилые и нежилые помещения как составную часть общей собственности на единый объект. Данное положение выражается также         в запрете отчуждения индивидуальной собственности без собственности общей. К плюсам рассматриваемого Закона также следует отнести разграничение между индивидуальной собственностью и предметами общего пользования. Так, к индивидуальной собственности относятся помещения (жилые или нежилые), а также относящиеся к этим помещениям составные части здания, которые могут быть изменены, снесены или пристроены без нарушения обязанностей домовладельца, общего права собственности или основанного на индивидуальной собственности права какого-либо домовладельца или изменения внешнего облика этого здания. Напротив, части здания, необходимые для его существования и безопасности, а также принадлежности и оборудование, предназначенные для общего пользования домовладельцев, не являются объектами индивидуального права собственности, даже если они находятся в помещениях, относящихся             к индивидуальной собственности32.

Аналогичным образом Федеральный закон Австрийской Республики «О жилищной собственности» предусматривает право на жилищную собственность. При этом жилищной собственности соответствует минимальная доля в общей собственности на землю. Более того, без последней нельзя распорядиться первой. Необходимо отметить, что данный Закон распространяет свое действие и на нежилые помещения33.

Согласно Закону Франции от 10.07.1965 г. № 65-557 также признается право исключительной собственности на те части строений и земельных участков, которые единолично используются конкретным собственником, тогда как группы вспомогательных строений и элементы              материально-технического обеспечения считаются находящимися в общей собственности. При этом части общей собственности являются неделимыми для всех сособственников либо по отношению к группе сособственников. Как и в указанных выше правопорядках, объекты исключительной собственности не могут рассматриваться отдельно от общей собственности,  и наоборот. Вызвано это пониманием строения как целого, право собственности на которое распределено между несколькими лицами посредством паев (долей), включающих часть исключительной собственности, предоставляемой отдельным лицам, и квоту частей общей собственности34.

Из вышеизложенного видно стремление западных законодателей         к сохранению принципа единого объекта, первостепенную роль в котором играет земельный участок. При этом проблема реализации помещений           в здании решается с достаточно прагматической позиции: здание, в котором расположено помещение, неделимо, а право индивидуальной (исключительной) собственности представляет собой некую юридическую конструкцию, включающую правомочия по владению, пользованию, распоряжению помещением в рамках, установленных законом, а также правомочия в отношении общего имущества здания и земельного участка. Таким образом, право собственности на единый объект условно распределяется между отдельными лицами на доли. Порядок пользования долей позволяет осуществлять практически исключительные полномочия собственника только в отношении помещения, которое не может отчуждаться или обременяться отдельно от иного имущества,                         ее составляющего.

Представляется, что аналогичная концепция могла бы быть реализована и в рамках российского законодательства без коренного его изменения, поскольку подобная правоприменительная практика уже сформировалась.

Так, Президиум ВАС РФ в п. 1 своего информационного письма          от 11.01.2002 г. № 66 указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания35.