Проблемы правового регулирования статуса жилого помещения

- непредставление определенных ЖК РФ документов (то есть если заявитель не представил хотя бы один из следующих документов: письменное заявление с просьбой дать разрешение на перевод помещения; подлинники или заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов (например, свидетельство о праве собственности, договор              о купле-продаже недвижимости и т.п.) на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием (а если переводится жилое помещение - технический паспорт жилого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (даже если этот дом одноэтажный); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это необходимо для обеспечения использования переводимого жилого помещения в качестве нежилого или переводимого нежилого помещения              в качестве жилого));

- несоблюдение предусмотренных ЖК РФ условий перевода помещения. Согласно ст. 22 ЖК РФ не допускается перевод, если: доступ           к переводимому в нежилое помещение жилому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; отсутствует техническая возможность оборудовать указанный выше доступ; переводимое жилое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения (или иными гражданами)         в качестве места постоянного проживания; право собственности                          на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц; квартира           в многоквартирном доме расположена выше первого этажа; под квартирой, переводимой в нежилое помещение, расположено жилое помещение; налицо несоблюдение иных условий, предусмотренных в ст. 22 ЖК РФ;

- несоответствие проекта  переустройства и (или) перепланировки  жилого помещения требованиям  законодательства (например, градостроительного, архитектурного, санитарно-гигиенического, противопожарного и т.д.).

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня с момента принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.48

Так, предприниматель Гостюхин А.Л. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным решения администрации Полевского городского округа от 27.12.2007г. № 50 об отказе  в переводе жилых помещений квартир 19, 20, 21, 22, 39, расположенных по адресу: Свердловская обл., г. Полевской, ул. Коммунистическая, д. 12,                 в категорию нежилых и возложении на администрацию Полевского городского округа обязанности согласовать перевод указанных жилых помещений в категорию нежилых. Предприниматель Гостюхин А.Л. обратился в администрацию Полевского городского округа с заявлением о переводе находящихся у него в собственности жилых помещений квартир № 19, 20, 21, 22, 39, расположенных по адресу: Свердловская обл., г. Полевской,                          ул. Коммунистическая, д. 12, в категорию нежилых для открытия магазина «Модная семья».

Решением Полевского городского округа от 27.12.2007г. № 50 предпринимателю Гостюхину А.Л. было отказано в переводе указанных жилых помещений в категорию нежилых в связи с несоблюдением условий перевода, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ, а именно в связи с отсутствием согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

Полагая, что требование о получении согласия собственников помещений в многоквартирном доме для перевода жилых помещений                 в категорию нежилых незаконно, предприниматель Гостюхин А.Л. обратился в суд с соответствующим заявлением.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из следующего.

Согласно ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения представляет в орган, осуществляющий перевод помещений              из одной категории в другую, соответствующий пакет документов.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ч.2 ст. 22 ЖК РФ.

Как следует из материалов дела, предпринимателем Гостюхиным А.Л. в администрацию Полевского городского округа (с учетом заявлений            от 09.06.2007г., 14.08.2007г., 12.11.2007г.) представлены документы, предусмотренные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. При этом из приложенных к заявлению документов следует, что переоборудование жилых квартир в нежилые связано с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме, занятием части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение                         и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как                  и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех              ее участников.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений                                       в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир                и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные              на указанном земельном участке.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме,            на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений                           в многоквартирном доме.

Установив, что для перевода спорного помещения в нежилое необходимы переоборудование ограждающих конструкций, организация отдельного доступа в него, при этом организация отдельного входа                        в нежилое помещение связана с занятием части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений               в многоквартирном доме, суды пришли к правильному выводу                            о необходимости получения согласия граждан, проживающих в жилых помещениях многоквартирного дома, а также муниципального образования на переоборудование жилых помещений в нежилые.

Поскольку предпринимателем Гостюхиным А.Л. не представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме                      на переоборудование жилых квартир в нежилые, судами в удовлетворении требований правомерно отказано49.

По другому делу Арбитражный Суд также установил, что при переводе жилого помещения в нежилое предусмотрено переоборудование ограждающих конструкций, а также то, что установка отдельного входа                  в нежилое помещение связана с занятием части земельного участка, с учетом того, что земельный участок и ограждающие конструкции относятся к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, суд пришел к обоснованному выводу о том, что при переоборудовании жилой квартиры             в нежилое помещение необходимо согласие иных собственников                           в соответствии с требованиями, установленными ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 36             ЗК РФ50.

Согласно ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается                 на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно               ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, законодатель в принципе допускает возникновение             в ходе реализации гражданских прав негативных последствий, предусматривая ограничения в общественно значимых случаях.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение, как правило, означает начало более интенсивного использования данного помещения: большее число и разнообразие лиц, посещающих данное помещение, большее количество приезжающего автотранспорта, использование оборудования, предназначенного для профессиональных целей. То, что интенсивность эксплуатации помещения обычно возрастает, подтверждается как наблюдениями, так и простыми экономическими соображениями: перевод жилого помещения в нежилое осуществляется из соображений увеличения доходности помещения, экономической эффективности его использования.

Более интенсивная эксплуатация нежилого помещения угрожает соседям следующим:

1) ростом неблагоприятных  факторов среды жизнедеятельности: шум, запахи, повышенная влажность, электромагнитное излучение и  т.п. При этом жителям нежелательно любое ощутимое увеличение действия таких факторов. Соседи вправе рассчитывать на защиту благоприятных условий проживания, если законодательством установлен предельный уровень действия неблагоприятных факторов и этот уровень превзойден. Такая защита интересов требует усилий от граждан, а сама ситуация является для них психологически дискомфортной. Решением данной проблемы является совершенствование механизмов защиты прав жителей многоквартирных домов, развитие норм о правилах эксплуатации нежилых помещений                    в многоквартирных домах, выявление неблагоприятных факторов                   и определение их предельного уровня;

2) вероятностью злоупотреблений, нарушений законодательства со  стороны владельца нежилого помещения, заинтересованного в наиболее эффективной коммерческой эксплуатации такого помещения,                               в противоположность владельцу жилого помещения, как правило, заинтересованному в обеспечении нормальных условий проживания в нем;

3) вероятностью правонарушений, злоупотреблений со стороны клиентов заведения, расположенного в нежилом помещении, а также причинением с их стороны беспокойства жителям.

Пресечение злоупотреблений, предотвращение и профилактика правонарушений традиционно достигаются совершенствованием законодательства и правоприменительной практики, повышением правового сознания граждан.

Статья 15 ГК РФ устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды                  в размере не меньшем, чем такие доходы.

Тем не менее права жителей многоквартирного дома могут быть                не нарушены, поскольку, например, предельные уровни неблагоприятных последствий эксплуатации нежилого помещения не определены законодателем или не превзойдены, либо нарушение прав жителей крайне трудно доказать, либо нарушение связано, например, с нежелательным поведением клиентов заведения вне нежилого помещения, в котором оно расположено. Однако при этом для жителя многоквартирного дома условия субъективно ухудшены. Объективно ухудшение условий проживания теоретически может найти отражение в снижении рыночной цены жилых помещений в многоквартирном доме.

Если в многоквартирном доме, в результате неблагоприятных последствий перевода жилого помещения в нежилое, рост стоимости помещения, переведенного из жилого в нежилое, меньше суммарного снижения стоимости оставшихся жилых помещений, смысл произошедшего очевиден: в целом собственникам помещений в многоквартирном доме стало хуже. При этом в широком экономическом смысле перевод жилых помещений в нежилые до некоторого предела может оказаться весьма эффективным ─ потребители получают товары и услуги, кто-то находит работу, и интегрально жители квартала, микрорайона, поселения становятся богаче.

Аналогичная описываемой и, может быть, более сложная ситуация складывается при осуществлении градостроительной деятельности                      в существующих поселениях. При так называемой точечной застройке права жителей ранее построенных домов могут соблюдаться, но качество их жизни, их удовлетворенность средой обитания могут существенно снизиться. Достигнув некоторого предела, уплотнение застройки существующего квартала приведет лишь к снижению его суммарной стоимости. Важно отметить и то, что любые преобразования просто могут сопровождаться массой негативных эмоциональных переживаний.

Таким образом, право собственности гражданина на жилое помещение в многоквартирном доме должно определяться (защищаться, фиксироваться) не только общими нормами о правилах эксплуатации помещений в таком доме и предельных уровнях неблагоприятных факторов, но и стабильностью назначения помещений в многоквартирном доме:

- стабильностью состава жилых и нежилых помещений;

- стабильностью вида целевого  назначения нежилых помещений (продовольственный  магазин, парикмахерская, кафе и т.п.) ─ по аналогии               с разрешенными видами деятельности, перечисляемыми                                         в градостроительных регламентах.

В результате приобретатель жилого помещения в многоквартирном доме будет иметь гарантии стабильности среды проживания,                              а следовательно, и произведенных вложений.