Проблемы правового регулирования статуса жилого помещения

Между тем, по сути, разница между этими отношениями заключается лишь в том, что в гостинице (как правило, но не обязательно) гражданам помимо собственно жилища предоставляется еще и ряд других дополнительных услуг. Более   того, разница между отношениями по предоставлению жилища в гостинице и жилого помещения в общежитии заключается лишь в уровне дополнительных услуг, в то время как на данный момент отношения по поводу предоставления жилого помещения в общежитии (в отличие от отношений по предоставлению жилища в гостинице) отнесены к жилищно-правовым договорным отношениям.

В связи с этим необходимо признать, что предмет жилищно-правовых договоров должен характеризоваться не столько юридическими признаками, сколько   его  естественными   свойствами и фактическим   использованием, как и предметы иных договоров.

По одному из дел, рассмотренных в порядке надзора Судебной коллегией по гражданским делами Верховного Суда РФ, гражданам, проживающим долгое время в здании, не являющемся, по данным технического учета, жилым помещением, было отказано в праве на внеочередное предоставление жилого помещения после уничтожения этого здания в результате стихийного бедствия. Отказ   также был мотивирован тем, что здание, в котором проживали истцы, не является жилым помещением, а, следовательно, у истцов отсутствует и право на   новое   жилое   помещение   взамен   утраченного.   Судебная    коллегия  по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что ст. 37 ЖК РСФСР предусмотрено внеочередное предоставление жилых помещений гражданам, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания. Также судебная коллегия указала, что употребляемое в данном случае законодателем понятие «жилище» существенно отличается                             от используемого в этой же статье понятия «жилое помещение», поскольку не подразумевает зависимости от правового статуса помещения,                                  его принадлежности к тому или иному фонду, наличия либо отсутствия договора найма или иного договора и означает лишь фактически используемое для проживания помещение12.

В    литературе также описываются случаи,   когда   суды   применяют  к отношениям по проживанию в гостиницах, которые за всю бытность существования технического учета никогда не признавались жилыми помещениями,   именно  нормы  о   договоре   найма   жилого помещения,                 а не о договоре аренды и не тем более нормы о предоставлении гостиничных услуг. Так, в соответствии со ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих», если военнослужащим, проходящим военную службу                по контракту, и членам их семей до получения жилого помещения по новому месту не   было      предоставлено служебное жилое  помещение или   помещение  в общежитии, то им должна быть выплачена денежная компенсация за наем (поднаем) жилых помещений. Если же военнослужащий         и члены его семьи проживали это время в гостинице, то финансовые органы Минобороны со ссылкой на эти положения отказывали в выплате указанной денежной компенсации. Однако военные суды удовлетворили требования ряда военнослужащих, по сути, приравняв проживание в гостинице к проживанию  в жилом помещении по договору найма13.

Общим для всех приведенных примеров судебной практики является      то, что в них суды совершенно обоснованно не приняли во внимание господствующую точку зрения, основанную прежде всего на положениях ранее и ныне действующего законодательства о том, что жилищные правоотношения могут возникать только по поводу использования помещений, отнесенных        в установленном законом порядке к числу жилых. Представляется, однако, что господствующая точка зрения по поводу предмета жилищных правоотношений является явно ошибочной и не отражает коренного изменения основных принципов жилищного права.

Мнение о том, что предметом (объектом) жилищно-правовых отношений должны быть признаны помещения, естественные свойства которых позволяют использовать их для проживания, высказывалось и ранее14. Оно опровергалось, однако, теми возражениями, что признание предметом жилищно-правовых отношений любых помещений, фактически используемых для проживания, приведет к нарушению прав и свобод граждан, создаст препятствия   в реализации ими конституционного права на жилище. В принципе подобного рода возражения используются и в настоящее время15. Представляется, что         в период, когда основным средством реализации права на жилище было предоставление помещения в домах государственного или муниципального фонда, указанные аргументы действительно имели значение, поскольку посредством этих отношений государство выполняет свою конституционную обязанность по удовлетворению права граждан на жилище. Более того, соответствующие аргументы сохраняют свое значение и в настоящее время,      но только лишь применительно к одной из разновидностей жилищно-правовых договоров - договоров социального найма жилого помещения и иных социальных жилищно-правовых договоров. В остальных же жилищно-правовых договорах данные аргументы обращаются против своих приверженцев.                  Так, если мы исходим из того, что предметом жилищно-правовых договоров может являться только помещение, отнесенное в установленном порядке             к числу жилых, то, как следствие, мы не можем применять к отношениям по проживанию в помещении, не отвечающем определенным требованиям, нормы о жилищно-правовых договорах, предоставляющих, как известно, больше гарантий лицу, проживающему в этом помещении, чем гражданско-правовые договоры о пользовании имуществом или об оказании услуг (например, гостиничных).

С другой стороны, господствующая точка зрения о том, что только признанное в установленном порядке пригодным для постоянного проживания жилое помещение может являться предметом жилищно-правовых договоров, весьма порочна и в другом отношении. Так, даже утрата этим помещением его естественных свойств, делающих его пригодным для проживания, сама по себе не свидетельствует об изменении жилищно-правовых отношений по поводу его использования. В соответствии со ст. 15 ЖК РФ для этого необходимо также наличие определенного акта, принимаемого межведомственной комиссией, которым констатируется утрата жилым помещением его естественных свойств.

При этом признание в указанном порядке помещения непригодным для проживания (т.е. утрата предметом жилищно-правового договора его юридического признака) по логике авторов, придерживающихся указанной точки зрения, должно неминуемо и незамедлительно влечь не то что расторжение, а прекращение жилищно-правового договора либо его трансформацию в гражданско-правовой договор, поскольку предметом договорных отношений является уже помещение, которое официально признано непригодным для проживания, т.е. нежилое помещение. В то же время в ст. 83 ЖК РФ говорится, что основанием прекращения договора социального найма является лишь полная утрата (разрушение) жилого помещения, т.е. исчезновение вообще какого-либо предмета договора.

С другой стороны, возникает вопрос о том, как можно отграничить предмет жилищно-правовых договоров от других, в частности гражданско-правовых договоров, когда какое-либо недвижимое или даже движимое имущество используется для проживания. Здесь следует еще раз подчеркнуть, что в данных случаях правоприменителю необходимо руководствоваться не юридическими, а именно естественными свойствами этого имущества и в каждом конкретном случае определять, предназначено ли соответствующее имущество для проживания и может ли оно использоваться по указанному назначению.

Таким образом, предметом всех жилищно-правовых договоров следует признать имущество, которое в силу своих естественных свойств может быть использовано и фактически используется в качестве жилища.

Данный подход к определению предмета жилищных прав и жилищно-правовых договоров в корне расходится с определением предмета жилищных прав, содержащемся в ст. 15 ЖК РФ.

Если речь идет о договорах социального найма и иных социальных жилищно-правовых договорах, то следует признать, что поскольку посредством этих договоров государство призвано выполнять свои социальные функции, что эти договоры заключаются в целях постоянного, а не временного проживания, то к предмету этих договоров должны предъявляться повышенные требования, о которых и говорится в ст. 15 ЖК РФ. Повышенные требования к предмету жилищно-правовых договоров должны предъявляться и в том случае, когда речь идет о потребительском жилищно-правовом договоре, где жилое помещение предоставляется профессиональным участником рынка и где в качестве другой стороны выступает гражданин, использующий жилое помещение для своих личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Из определения жилого помещения, данного в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, следует, что жилое помещение – изолированная конструкция (помещение), которая в гражданском обороте может выступать в нескольких видах:

1) жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира - структурно обособленное  помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность  прямого доступа к помещениям  общего пользования в таком  доме и состоящее из одной  или нескольких комнат,         а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комнатой признается  часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Гражданское законодательство советского периода не предусматривало подобной характеристики жилого помещения, равно и ее классификации.                          Это обуславливало отсутствие в гражданском обороте таких объектов, как комната, и ограниченный оборот жилых домов и квартир. В действующем законодательстве подобного рода ограничения для включения структурно обособленных помещений (квартира и комната) в гражданский оборот сняты.

Из определения жилого помещения следует, что оно должно быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Это традиционная характеристика жилого помещения, которая устанавливает критерии его пригодности для постоянного проживания физических лиц. Они закреплены в санитарных      и технических правилах и нормах.

Несоответствие указанным правилам и нормам является основанием признания жилого помещения непригодным для проживания в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным                и подлежащим сносу»16.

Вместе с тем в некоторых случаях вводится дополнительный квалификационный критерий – благоустроенность жилого помещения, который используется в первую очередь в отношении жилых помещений, входящих в состав государственного, муниципального жилищных фондов, фонда социального использования.

Благоустроенность – понятие относительное. Оно изменяется по мере развития градостроительства и во многом зависит от местных условий,        от условий данного населенного пункта17. Как известно, к элементам благоустройства относятся наличие водопровода, канализации, центрального отопления, ванны, электричества, газа, горячего водоснабжения, мусоропровода, лифта. Однако уровень благоустройства в населенных пунктах неодинаков: в одних – жилые помещения обеспечены всеми видами благоустройства, в других – лишь некоторыми.

Некоторые авторы18 предлагают использовать при определении благоустроенности жилых помещений степень оснащения (в процентном отношении) удобствами. На наш взгляд, такая позиция не является правильной, потому как на практике бывает сложно определить эту степень оснащенности, особенно если населенный пункт большой.

В понятие благоустроенности, в частности, должны быть включены не только соответствие санитарным и техническим нормам (этого было бы достаточно при определении пригодности жилого помещения для проживания), но и обеспеченность основными коммунальными удобствами, которые являются необходимыми по строительным правилам, применяемым к основной застройке данного района или населенного пункта. Понятие «благоустроенное жилое помещение» значительно шире.

Законодатель в настоящее время вообще исключил благоустроенность из признаков, характеризующих помещение как жилое.

Из содержания ст. 2, 10, 15 ЖК РФ, абз. 3 ст. 1 Закона                              о   государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует, что жилые помещения – объект гражданского оборота, который подлежит измерению.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Правовая связь жилого помещения с земельным участком, на котором оно располагается, регламентируется гражданским, а также земельным           и градостроительным законодательством РФ.

В случае если помещение (жилой дом, другое строение, сооружение) создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, оно квалифицируется как самовольная постройка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Исключения составляют случаи, когда: а) право собственности на самовольную постройку признается судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку; б) право собственности на самовольную постройку признается судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае на лицо, за которым признано право собственности, возлагается обязанность компенсировать осуществившему постройку лицу расходы в размере, определенном судом.