Аренда земельных участков

В соответствии с названным Законом распоряжение земельными участками осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Следует обратить внимание на то, что порядок государственной регистрации права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю также несколько изменился. Так, в соответствии со ст. 30.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица.

В заявлении указывается основание возникновения права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утверждается Правительством РФ.

Изданные Правительством РФ до 1 июля 2006 г. (даты прекращения действия Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю») акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, являются основанием для государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований на такие земельные участки.

Регулируя отношения, связанные с предоставлением находящихся в государственной собственности земель в аренду, государство выступает не только как носитель верховной власти, но и как собственник таких земель, устанавливающий размер арендной платы, порядок предоставления земельных участков в аренду и определяя государственные органы, уполномоченные от лица государства выступать в качестве арендодателя.

Существенные ограничения прав по распоряжению арендованными земельными участками установлены федеральными законами для тех арендаторов – юридических лиц, имущество которых находится в государственной или муниципальной собственности. Например, Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлен запрет для государственных, муниципальных, а также созданных государственными академиями наук учреждений, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, сдавать такие земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкладов в уставные капиталы или в качестве паевых взносов.

Аналогичный запрет установлен Федеральным законом от 14 ноября  
2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»71 для названных предприятий, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков.

В отношении порядка заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, действует постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», а также Примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, утвержденная распоряжением Росимущества от 6 июля 2004 г.  
№ 104-р.

Кроме того, по отношению к отдельным категориям арендаторов федеральными законами установлены нормы, определяющие сроки принятия решений о предоставлении им земельных участков.72

Субъекты Российской Федерации своими нормативными правовыми актами могут определять порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в их собственности. Среди таких региональных нормативных актов можно назвать, например, постановлением Правительства Республики Бурятия от 21 июля 2010 г. № 296 утвержден Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Бурятия, для целей, не связанных со строительством.73

Арендатором земельного участка может любое лицо, поскольку иное не установлено законом. В силу п. 1 ст. 22 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица могут быть арендаторами земельных участков, расположенных в пределах территории РФ. Исключения из этого общего правила устанавливаются земельным законодательством. Специальные предписания, касающиеся предоставления земельных участков в аренду иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, немногочисленны. Согласно норме п. 12 ст. 30 ЗК разрешается предоставление земельных участков указанным лицам на праве аренды для строительства. В силу правила п. 5 ст. 35 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка в порядке, установленном этой статьей. Статья 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» говорит о возможности аренды земельных участков или долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля вышеуказанных иностранных субъектов составляет более чем 50%.

Форма договора аренды земельного участка подчинена общим нормам ст. 609 ГК. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации (ст. 25 ЗК).

По общему правилу собственник земельного участка свободен в решении вопроса о том, сдавать или не сдавать его в аренду. Вместе с тем законодательством установлены исключения из этого общего правила. Они касаются случаев обязательного заключения договоров аренды земельных участков, принадлежащих на праве собственности публично-правовым образованиям. Согласно п. 1 ст. 36 ЗК граждане и юридические лица – собственники построек, возведенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают «исключительным правом на приобретение права аренды» соответствующих земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом и другими федеральными законами.

Понятие «исключительное право» в данном случае использовано законодателем некорректно, в противоречии с общепринятым словоупотреблением. В действительности речь идет о том, что только перечисленные в данной норме закона лица могут стать арендаторами соответствующих земельных участков.

Причем в силу п. 3 ст. 36 ЗК РФ, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Это право может быть реализовано только при условии, что воля на заключение договора аренды земельного участка будет выражена одновременно всеми сособственниками здания или собственниками всех находящихся в нем помещений. В случае, если земельный участок принадлежит юридическому лицу – собственнику расположенной на нем постройки на праве постоянного (бессрочного) пользования, то приобретение этого участка в аренду (или в собственность) является для такого лица его обязанностью, которую он должен реализовать до 1 января 2006 г.74

Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно только с лицом, которое приобрело право на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах). Порядок проведения таких торгов определяется ст. 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ.

В земельном законодательстве регламентируется процедура передачи в аренду земельных участков, принадлежащих на праве собственности публично-правовым образованиям (ст. 28-30 ЗК РФ).

Существенным условием договора аренды является объект аренды, то есть в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К таким данным относятся: месторасположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие идентифицировать объект арендных правоотношений. Об этом свидетельствует и арбитражная практика. Так, например, между КУМИ города Кемерово (арендодатель) и предпринимателем П.А.И. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 28.12.2004 № 04-0383, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 2 945, 19 квадратных метра (кадастровый номер 42:24:050115:21) из земель поселений, находящийся по адресу: город Кемерово, Центральный район, улица 50 лет Октября, 13 (экономическая зона № 1; кадастровый квартал 05:01:002), в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющемуся его неотъемлемой частью, для размещения пятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.

Срок действия договора установлен с момента его заключения и по 30.06.2005 (пункт 2.1 договора).

В пункте 6.2 договора стороны установили, что в случае если по окончании действия договора, установленного в пункте 2.1, арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора, размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора и рассчитывается для офиса и взимается за 93, 66 квадратных метра, что составляет 318/10 000 долей от земельного участка площадью 2 945, 19 квадратных метра.

Посчитав, что в договоре не согласовано условие о его предмете, предприниматель П.А.И. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение в силе, пришли к выводу об отсутствии оснований для признания договора незаключенным, поскольку указанные в нем характеристики земельного участка позволяют точно идентифицировать его предмет.

Суд кассационной инстанции считает выводы судебных инстанций правомерными исходя из следующего.

Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими общие положения об аренде, и нормами Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающими особенности сдачи земельных участков в аренду.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды.

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, принимая во внимание сведения, содержащиеся в договоре о его предмете, в том числе площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый квартал, кадастровый номер, с учетом схемы места расположения земельного участка, являющейся неотъемлемой частью договора, то, что арендатор продолжительное время пользовался земельным участком, вносил арендную плату, у сторон не возникали сомнения, какой земельный участок передан в аренду, арбитражный и апелляционный суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора незаключенным по указанным истцом основаниям.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что при принятии обжалуемых судебных актов арбитражным и апелляционным судами не допущено нарушений норм материального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции как необоснованные и направленные на переоценку обстоятельств, установленных судебными инстанциями.

Учитывая изложенное, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 21.08.2009 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 16.11.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-6313/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя П.А.И. – без удовлетворения.75

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Указанная норма подтверждается следующим примером. На основании постановления главы Администрации от 14.04.2006 «О предоставлении Мамедовой М.П. земельного участка под ранее установленный торговый киоск в районе дома № 28а по проспекту Ленина в городе Ухте» Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 29.06.2006 № 06.00А.362 аренды земельного участка площадью девять квадратных метров из категории земель – земли поселений, расположенного по адресу: Республика Коми, город Ухта, в районе дома № 28а по проспекту Ленина, для эксплуатации ранее установленного временного торгового киоска по реализации продовольственных товаров.

Срок аренды договора установлен с 14.04.2006 по 15.12.2006 (п. 1.3 договора).

Земельный участок передан Мамедовой М.П. по акту приема-передачи от 29.06.2006.

Извещением от 11.09.2006 № 02-34-1738 Администрация сообщила Мамедовой М.П., что по окончании срока действия договора аренды земельного участка от 29.06.2006 № 06.00А.362 Администрация не имеет в дальнейшем намерения обременять данный земельный участок арендными отношениями и просит возвратить земельный участок в состоянии, предшествовавшем его передаче в аренду.

В рассматриваемом случае в договоре от 29.06.2006 № 06.00А.362 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка площадью девять квадратных метров, то есть, нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, в связи с чем указанный договор правомерно признан судом незаключенным в силу ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим указанный договор признан судом незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ. При выявленных обстоятельствах суд правомерно обязал арендатора освободить занимаемый земельный участок.76