Аренда земельных участков

Известно также, что в советский период возникла идея использовать институт аренды в качестве способа хозяйствования не только в экономическом, но и в юридическом смысле. Имеются в виду усилия власти в конце 80-х годов создать дополнительные стимулы в работе производственных коллективов путем перевода их в особый статус «организаций арендаторов», а в последующем – в «арендное предприятие», и придания аренде по существу значения организационно-правовой формы.13 С цивилистической точки зрения использование договора аренды для изменения правового статуса не мыслимо и в дальнейшем эти меры по «реанимации» экономики и соответствующие акты утратили всякое правовое значение.

Таким образом, историко-правовой анализ позволяет утверждать, что аренда и близкие ей вещные права исходно представляют собою одно и то же хозяйственно-экономическое и правовое явление. Это обстоятельство объясняет и отсутствие сегодня принципиальных отличий аренды и постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения земельными участками.

Арендные отношения в России получают новое развитие после реформы 1861 года, освободившей крестьян от крепостной зависимости. Отдельные прогрессивно настроенные помещики начали активно внедрять в своих поместьях арендные отношения на новых началах. Создавались арендные хозяйства, посредством выделения для этого крестьянам – бывшим крепостным – в долгосрочную аренду землю и строя для них избы и хозяйственные объекты. Между крестьянами и помещиком заключался арендный договор, в котором заранее определялась доля урожая каждой из сторон. Урожаи с арендованных земель получались в 2-3 раза выше, чем при обычной крестьянской запашке.

Исходным законодательным актом, положившим начало становлению новых земельных отношений вообще, и аренды земли в частности, является Декрет о земле, принятый 26 октября 1917 года Вторым съездом Советов рабочих и солдатских депутатов.4 Вся земля обращалась во всенародное достояние. Отмена частной собственности на землю означала, разумеется, запрещение любых сделок с землей. На практике имели место лишь различные формы пользования землей: подворная, хуторская, общинная, артельная – в зависимости от желания отдельных селений и поселков

1.2 Источники  правового регулирования аренды  земельных участков

В Российской Федерации виды обязательственных прав на земельные участки и другие природные объекты, а также особенности приобретения, реализации и прекращения этих прав установлены следующими основными федеральными нормативными правовыми актами:

Конституция Российской Федерации;14

Гражданский кодекс Российской Федерации (частями первой,15 второй16 и третьей);17

Земельный кодекс Российской Федерации;18

Лесной кодекс Российской Федерации;19

Федеральный закон Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ;20

Федеральный закон Российской Федерации «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ;21

Федеральный закон Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ;22

Федеральный законом Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;23

Федеральный законом Российской Федерации «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ;24

Федеральный законом Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ;25

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ;26

Федеральный законом Российской Федерации «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ;27

Постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» от 7 августа 2002 г. № 576;28

Постановлением Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 80829 и т д.

Включение земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности на землю вызвало необходимость использования гражданско-правовых элементов при регулировании земельных отношений. В законодательном плане это привело к появлению гл. 17 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»), допускающей оборот земель в различных формах, аналогичных норм ЗК РФ (общие принципы оборота земель изложены в гл. 14), Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также правил других законов и иных нормативных актов, предусматривающих юридически защищенную возможность произвести отчуждение земельного участка, сдать его в аренду и т.п.

В этой связи в науке возник спор относительно соотношения норм земельного и гражданского права, самостоятельности земельного права как отрасли и о пределах вмешательства норм гражданского права в земельные правоотношения. Спектр мнений по поводу соотношения гражданского и земельного права в регулировании отношений, где объектом выступает земля, достаточно широк. Некоторые авторы отрицают существование земельного права как отрасли и полагают, что с включением земли в гражданский оборот «земельные отношения распались на регулируемые гражданским и административным правом».30 Представители данной точки зрения считают, что земельное право как самостоятельная отрасль утратила свое значение, земля, являясь объектом экономического оборота, попала в сферу действия гражданского права. Схожее мнение высказал М.И. Брагинский, полагающий, что «самые разнообразные тенденции в развитии современной экономики и права подтверждают стремление к слиянию земельного права с правом гражданским и воссозданию единого частного гражданского права».31

С резкой критикой подобного умаления роли земельного права в регулировании земельных отношений выступают В.В. Петров, Н.Н. Осокин, Г.В. Чубуков и ряд других авторов. Они доказывают самостоятельность земельного права и его невозможность стать частью гражданского права, отстаивают идею, что все отношения, связанные с землей, должны регулироваться только нормами земельного права.32

Ряд авторов, признавая наличие проблемы соотношения норм гражданского и земельного права, отдают приоритет нормам земельного права. Так, Ю.Г. Жариков отмечает, что «соотношение норм гражданского и земельного права проявляется как отношение общего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной – норма земельного права», и заявляет о «приоритете норм земельного законодательства, когда речь идет о регулировании земельных отношений, родственных с гражданскими правоотношениями».33 Установление приоритета земельного законодательств перед гражданским Н.И. Краснов связывает с необходимостью государственного регулирования в области использования и охраны земель, а также с тем, что цели и задачи земельного и гражданского права здесь находятся в определенном противоречии.34

Пытаясь выработать компромиссное решение, многие исследователи видят необходимым точно разграничить сферы ведения этих двух отраслей. Так, Е.А. Суханов к институтам гражданского (частного) права отнес право собственности и другие вещные права на землю, сделки с земельными участками и наследование земельных участков, а к земельным – ограничение размеров земельных участков, находящихся в частной собственности, обеспечение целевого назначения и рационального использования земельных участков, определение категорий земель и их учет.35

И.А. Иконицкая, определяя ниши для земельного и гражданского законодательства в регулировании земельных отношений, проводит в этих целях специальный анализ статей ГК РФ. Ссылаясь на нормы ст.ст. 129 и 209 ГК РФ, гл. 17 ГК РФ, она делает вывод о том, что «нормы гражданского законодательства применительно к регулированию земельных отношений носят общий характер ... в земельном законодательстве должна найти свое отражение специфика правового регулирования земельных отношений».36

Таким образом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права важно признать, что «гражданское право и земельное право в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции».37 Полагаем, именно такой взгляд на сложившуюся ситуацию в сфере регулирования земельных отношений в наибольшей степени отвечает потребностям правовой регламентации социальных связей, корректен и юридически сбалансирован.

Тем не менее, остается проблема взаимоувязки действия норм различных отраслей (прежде всего – гражданского и земельного) применительно к конкретным случаям и конкретным правоотношениям.

Для целей настоящего исследования следует оценить взаимодействие этих норм относительно следующих аспектов. С принятием нового ЗК РФ вопрос о соотношении норм данных отраслей законодательства остался открытым прежде всего с точки зрения приоритета одного закона над другим. Некоторые нормы ЗК РФ противоречат нормам ГК РФ и, если в отношении некоторых сделок с землей, например аренды, приоритет специальных законов (в данном случае – ЗК РФ), закреплен в ГК РФ (ст. 607), то в отношении других сделок или отдельных моментов взаимодействия сторон в ГК РФ такого указания нет. Кроме того, с введением в действие ЗК РФ вступили в действие и статьи гл. 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю», некоторые из которых, в частности, закрепляющие нормы о распоряжении земельным участком, противоречат ЗК РФ. Земельный кодекс устанавливает отличные от ГК РФ правила о переходе прав на земельный участок при отчуждении объектов недвижимости, расположенных на нем.

При регулировании земельных отношений встает вопрос не только о соотношении норм в отраслевом аспекте, но и о соотношении норм в вертикальном аспекте, т.е. дифференциация и взаимодействие федерального законодательства с нормативными правовыми актами субъектов федерации. Данный вопрос непосредственно связан с проблемой разграничения полномочий РФ и субъектов РФ в сфере регулирования земельных отношений.38 Приоритет федерального законодательства предполагает, во-первых, соответствие законодательства субъекта РФ федеральному законодательству, во-вторых, действие федерального закона в случае противоречия между законом субъекта и федеральным.

Таким образом, следует дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контролю за ними и т.п. – это сфера действия норм земельного права. Отношения же имущественные, эквивалентно-возмездные, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми. И если в первом случае нормы ГК РФ применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно.39

Статья 2 ЗК РФ определяет, что земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других законах должны соответствовать Земельному кодексу. Проблема соотношения норм федерального земельного законодательства и земельного законодательства субъектов РФ сейчас особенно актуальна, т.к. федеральное земельное законодательство изобилует пробелами и в силу этого многие субъекты РФ приняли свои собственные законы о земле; однако региональное земельное законодательство часто повторяет федеральное, не отразив специфику земли региона, либо противоречит ему.40

Представляется, что многочисленные нормативные правовые акты субъектов РФ, принятые в период «неполноценного» федерального правового регулирования земельных отношений, в значительной степени выходили за рамки предоставленных им полномочий; в этой связи сохраняется проблема приведения содержания этих актов в соответствие с федеральным земельным законодательством. Действующий ЗК РФ (ст. 9-11), в отличие от предшествующего, достаточно четко (не детально, а с точки критериев отграничения) определил полномочия РФ, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления в области земельных отношений. Но следует специально отметить, что отношения, связанные с оборотом земли, регулируются только федеральным законодательством, т.к. данные отношения лежат в сфере регулирования гражданского законодательства. А последнее есть прерогатива исключительно РФ (ст. 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК РФ). Следовательно, к отношениям аренды земельных участков региональное земельное законодательство в принципе не применимо.41

Завершая обзор правового регулирования отношений по поводу земли, следует отметить существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений, актов высших судебных органов для правильного рассмотрения дел. Не разделяя популярной в последнее время точки зрения о том, что данные акты являются источниками права,42 тем не менее, следует признать их необычайно важными для сферы правового регулирования в период, когда законодательство не стабилизировано и требуются его разъяснения. Применительно к рассматриваемой теме следует выделить, прежде всего:

1)Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11 января 2002 г. №66;43

2)Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» от 27 февраля 2001 г. № 61;44

3)Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ « О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24 марта 2005 г. № 11.45

В заключении следует отметить, что на наш взгляд давно назрела потребность поставить вопрос и о выделении в рамках главы 34 ГК РФ отдельного параграфа, посвященного аренде земельных участков. Надо заметить, что во многих странах гражданские кодексы (иные подобные акты) имеют соответствующие самостоятельные разделы.

1.3 Соотношение  норм гражданского и земельного  законодательства в сфере правового  регулирования аренды земельных  участков

С вступлением в силу Водного и Лесного кодексов вовлечение отношений по использованию водных объектов и лесных участков в сферу арендных отношений, регулируемых преимущественно нормами гражданского права, свидетельствует о наличии в сфере правового регулирования природопользования тенденции смещения акцентов из области публичного в область частного права.