Аренда земельных участков

 

 

 

 

 

 

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………........................3

Глава 1. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ……...……………………………...............................6

1.1. Исторический аспект развития правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования…………………………………………….6

1.2. Источники правового регулирования  аренды земельных участков.……...11

1.3. Соотношение норм гражданского  и земельного законодательства  в сфере правового регулирования  аренды земельных участков………….......................19

Глава 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………………….………................30

2.1. Понятие и значение договора  аренды недвижимости……….……………..30

2.2. Понятие и содержание договора аренды земельных участков…………….42

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………63

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ………...66

ПРИЛОЖЕНИЯ……………………………………...……………...……………..72

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность настоящей выпускной квалификационной работы определяется тем, что аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.

Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю вовсе не решает всех проблем в области землепользования. У значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками и другими природными объектами либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса, в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий по расширению возможностей аренды земли.

И хотя земля всегда обладала особой экономической ценностью, отечественная наука длительное время по известным причинам не изучала отношения, складывающиеся по поводу земли. При формировании же нового гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в регулировании одних и тех же отношений. Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм и т.п.

В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы, прежде всего, нормами правового института договора аренды. Если отдельные вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды земельных участков и других природных объектов. Основная причина – существенное своеобразие объекта отношений и необходимость одновременного применения норм земельного законодательства. Изложенное подтверждает, что проблемы правового регулирования аренды земельных участков являются актуальными и практически значимыми для отечественной юридической науки и регулирования данных отношений в хозяйственной практике.

Объектом исследования являются земельные арендные отношения и их правовое обеспечение в структуре российского гражданского и земельного права.

Предметом исследования является нормы действующего законодательства регулирующие договор аренды земельных участков и других природных объектов.

Целью настоящей работы является исследование комплекса проблем, связанных с арендой земельных участков и других природных объектов, оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений.

Задачами исследования выступают:

-характеристика исторического аспекта развития правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования;

-анализ современного состояния правового регулирования аренды земельных участков и природных объектов;

-изучение вопроса соотношения гражданского и земельного законодательства при регулировании арендных отношений, в какой степени, применительно к аренде, можно говорить о приоритете норм одной отрасли над нормами другой;

-рассмотрение  понятия договора аренды недвижимости и его значение;

-гражданско-правовая характеристика аренды земельного участка;

-анализ природного объекта как объекта аренды

-иные задачи, предопределяемые поставленной целью.

В цивилистической науке разработано немало конкретных приемов и методов для изучения договора и связанных с ним проблем, изложенных в монографических работах, журнальных публикациях, иных изданиях. Поэтому в выпускной квалификационной работе использованы специальные методологические приемы и подходы, разработанные российскими и советскими цивилистами: М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, К.П. Победоносцевым, В.И. Синайским, Е.А. Сухановым и др.

В работе также использованы труды и воззрения исследователей земельного права: В.М. Баранов, С.А. Боголюбова, С.И. Герасин, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, О.И. Крассова, Э. А. Павловой, С.В. Сокольников, Н.А. Сыродоева, и др.

В настоящей работе использовались различные общенаучные и частноправовые методы исследования: диалектический, исторический и сравнительно-правовой, формально-логический, системно-функциональный анализ и др.

Выпускная квалификационная работа представлена введением, тремя главами, объединяющих шесть параграфов, заключением и списком использованных источников.

 

 

 

 

1 ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

 

1.1 Исторический аспект развития правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования

 

Предоставление другому земли в пользование как особый вид социально-экономических отношений известно примерно четыре тысячелетия (вероятно, первый акт, регулирующий аренду земли – Законы Билаламы – XX в. до н.э.). В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различные арендные формы землепользования. Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках аренды земли относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т.д. Достаточно подробную регламентацию договора найма земли, содержит один из древнейших памятников истории права – Законы Хаммурапи, датированные 1800 годами до н.э. Содержащиеся в нем положения регулируют различные отношения при найме земли, в частности, решают вопросы ответственности арендатора и арендодателя, а также распределение убытков между сторонами договора при наступлении форс-мажорных обстоятельств: «Если получит арендную плату за свое поле, а потом Адат затопит поле или наводнение унесет жатву, то убыток падает только на земледельца».1 О значении арендных отношений и влиянии их на социально-экономические связи в древнем мире говорит тот факт, что целые социальные группы и сословия получали свои названия в зависимости от того, на каких арендных условиях они обрабатывали землю (в Афинах – «шестидольники», «половники» – в Древнем Новогороде и т.д.).2

Обладание правом собственности на землю, в его полном, завершенном виде, издревле являлось редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо в древний период развития цивилизации обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания.3 Чаще всего такие участки считались арендованными у государства, но не в смысле обычного договора аренды, а как полученные на основе особого вещного права; дело в том, что заслужившие это право лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда. Достаточно было платить арендную плату, часто символическую.4

В дореволюционный период в России не сложилось единых правил об аренде земли, равно как не было и стройной системы вовлечения земель в оборот в целом. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за соответствующими князьями, исходя из так называемой лествичной системы наследования, прочие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система «кормления»). Известно, что отдельные участки земли, а также сады, покосы и иные угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая – «исполу» и пр.), но это были не частые случаи, ограниченные административным характером предшествующего землепользования. Тем более нельзя отнести к аренде оброк и барщину, основанные вовсе не на гражданско-правовых (диспозитивных) началах.5

Вплоть до революции 1917 года отсутствовал ясный перечень прав на землю. Одновременно с обычной собственностью существовали и другие вещные права: различного рода сервитуты, так называемые «права угодий в чужих имениях», право пожизненного владения с совершенно различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.) и др. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов либо для определенных сословий, национальностей, местные обычаи, которые не совпадали в общими установками.6

Особо следует сказать о чиншевом праве, под которым понималось вещное право владения и пользования чужой землей за определенное вознаграждение с возможностью наследования. Чиншевое право появилось исторически на землях в западных губерниях России как квази-собственность в целях определения статуса фактических владельцев земли, признаваемой государственной. Именно это обстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского, позволяло считать допустимым не только пользование как самостоятельное права на чужие вещи, но и владение ими; вряд ли надо специально доказывать, что подобное приводило к смешению вещных и арендных прав. Не случайно К.П. Победоносцев был вынужден поставить вопрос об их разграничении: «Особенные условия общественной экономии в России породили множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частным лицам казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этих случаев нередко возникает недоумение: что следует отнести в системе вотчинных прав и что к системе договоров».7

Общая формула аренды (платность, срочность, непотребляемость объекта) охватывала самые различные случаи арендных отношений. Единство аренды было несколько поколеблено попыткой разделить найм и аренду при подготовке проекта Гражданского уложения; «Редакционной комиссией, подготовившей проект Гражданского Уложения Российской империи, отмечалось, что в современном законодательстве делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие усматривалось в том, что при найме предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд, аренда же дает пользование всеми производительными качествами нанятого имущества с присвоением нанимателю полученных плодов и доходов». Однако эта идея не получила развития ни в теории цивилистики, ни на практике.8

В советский период одной из особенностей правового регулирования аренды стало сравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не только нормами гражданского кодекса, но и различными положениями, правилами и типовыми договорами. Однако в отношении земли единого типового (примерного) договора так и не было разработано.

Более того, если в ГК РСФСР 1922 г.9 земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г.10 указание на них отсутствовало. Здесь нет ничего удивительного, ибо договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а постановлением ЦИК и СНК СССР от 04.07.1937 г. были и вовсе строжайше (под угрозой уголовного преследования) запрещены. Дело в том, что общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была такова: если гражданин или социалистическая организация нуждаются в известном участке земли, то удовлетворение их потребности решалось путем акта наделения этой землей в рамках соответствующего административного решения. Это редкие случаи, когда земля предоставлялась первичным землепользователем другому лицу, либо не оформлялись вообще, либо оформлялись опять же по акту органа местной власти. Проще говоря – земля просто была изъята из оборота.11

Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но в результате не соглашения сторон, а административного распорядительного акта. Что же касается аренды вообще, то ясно стал прослеживался ее вещно-правовой характер (титульное владение): «Передаваемое в наем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования. Без всяких оговорок действует правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу, договор сохраняет силу для нового собственника».12