Аренда земельных участков

В определенной степени, по этой же причине конструкция аренды не может применяться в отношении объектов животного мира, использование которых происходит в основном в рамках охоты (рыболовства) либо вообще без признаков владения и пользования самим объектом (использование полезных свойств жизнедеятельности).

Представляется возможным сделать вывод о том, что арендные правоотношения по использованию природных объектов как способ юридической привязки последних возникают тогда, когда пересекаются необходимые для этого вещные свойства природных объектов и характеристика правоотношений по их использованию. Такие правоотношения характеризуются владением и пользованием природным объектом в качестве (пространственной) основы деятельности или средства производства путем использования легкодоступных свойств природного объекта без воздействия на него с целью изменения его материальных признаков.

Такое понимание сущности арендных правоотношений позволяет очертить границы правомочий арендатора природного объекта и тем самым предотвратить негативное воздействие на объект природы и риск нарушения публичных интересов. По нашему мнению, арендатору по договору аренды природного объекта предоставляется право использовать лишь те свойства арендуемого природного объекта, которые достижимы без дополнительного воздействия на объект, сопровождаемого изменением его материальных признаков и – если принимать во внимание признак системности природных объектов – способного оказать воздействие на окружающую среду в целом. Другими словами, лицу, использующему природный объект на основании договора аренды, должно быть запрещено воздействовать на арендуемый природный объект способами, влекущими изменение его материальных свойств. В случаях, когда характер использования природного объекта выходит за пределы очерченных выше границ, применение конструкции договора аренды невозможно, в связи с тем, что повышается необходимость в публичном контроле за деятельностью природопользователя, влияющую на состояние окружающей среды в целом.

Следует отметить, что сформулированный нами вывод в полной мере соответствует определению объекта аренды, данному в ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования.

Таким образом, с точки зрения как гражданского, так и экологического законодательства природный объект может являться объектом аренды лишь при условии, что в процессе его использования на основании договора аренды не теряются и не изменяются его натуральные, природные, свойства.

2 ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ДРУГИХ ПРИРОДНЫХ ОБЪЕКТОВ

2.1 Понятие и значение договора аренды недвижимости

Недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды. Так, предприниматели часто предпочитают не выкупать нежилые помещения для своих предприятий, а брать их в аренду. Широко применяется также аренда земельных участков и т.д.

В ГК РФ имеются правовые нормы, регулирующие как общие положения об аренде, так и отдельные виды договоров аренды недвижимого имущества (аренда зданий, сооружений, аренда предприятия и т. д.).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором являются его собственностью.

В результате заключения договора аренды возникают обязательства по передаче имущества в пользование. Эти отношения юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право на него).

В ГК РФ проводится разграничение пользования арендованным имуществом, соединенным с владением и без такового. Это обусловлено тем, что в настоящее время ряд сфер деятельности, связанной с научно-техническим прогрессом, позволяет пользоваться всеми полезными свойствами имущества, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т. д.).64

Предметом (объектом) договора аренды могут быть такие виды недвижимости, как земельные участки и другие имущественные комплексы и сооружения и другие вещи. Законом могут быть установлены виды недвижимого имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ). Как следует из п. 2 указанной статьи, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Договор аренды отличается от смежных гражданско-правовых договоров. Договор аренды – это договор о предоставлении имущества в пользование, этим он отличается от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит в собственность приобретателя.

Договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает широкий круг экономических отношений – от аренды крупных производственных комплексов до бытового проката.

Следует отметить, что в настоящее время договор аренды более не рассматривается в качестве особой организационно-правовой формы предприятия (арендное предприятие). Вместе с тем в соответствии со ст. 16 Закона о приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества, выкуп арендованного государственного или муниципального имущества вновь рассматривается в качестве одного из способов приватизации.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Закон особо подчеркивает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку: арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Так, в силу закона таким правом обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено тем, что сдавать его в аренду они могут только с согласия собственника имущества.

Субъекты права оперативного управления – казенные предприятия могут сдавать в аренду любое имущество (как движимое, так и недвижимое) только с согласия собственника. Что касается учреждений, то они не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними или приобретенное по смете. Однако учреждение может сдать в аренду любое имущество, приобретенное за счет разрешенной предпринимательской деятельности (ст. 198 ГК).

Если в аренду сдается государственное имущество, арендодателем является орган исполнительной власти, уполномоченный распоряжаться государственным имуществом.

В отношении земельных участков арендодателями могут быть их собственники, лица, постоянно пользующиеся земельными участками (с согласия собственника), а если в аренду сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности и не переданные в постоянное пользование, то арендодателями выступают уполномоченные государственные органы. Арендодателями водных объектов являются органы исполнительной власти субъектов РФ; участков лесного фонда – владельцы лесного фонда (организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию с местными органами власти.

Передача нежилых помещений в аренду осуществляется, как правило, на основании аукциона или конкурса. Размер арендной платы в этом случае устанавливается не по соглашению сторон, а на основании соответствующих постановлений местных органов власти. При заключении подобных договоров потенциальному арендатору следует обязательно настаивать на получении согласия самого собственника нежилых помещений (т.е. муниципальных органов) и не заключать договор с тем, кому не были делегированы соответствующие полномочия.65

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях – памятниках культуры, истории и т.д., то в договор включаются особые условия, гарантирующие сохранность, культурной, исторической или государственной ценности объекта.

В субаренду нежилые помещения могут предоставляться любым зарегистрированным в установленном порядке юридическим лицам, однако при этом необходимо получить согласие арендодателя – соответствующего комитета по имуществу.

Как уже было отмечено, с физическими лицами договор аренды жилых помещений заключаться не может (только договор найма жилого помещения). Что касается юридических лиц, то с ними договор аренды жилых помещений заключаться может, однако условием таких договоров является последующая передача жилых помещений физическим лицам по договору найма жилого помещения.

Особенности аренды отдельных видов недвижимости установлены в различных правовых актах. Так, особенности аренды транспортных средств установлены в транспортных уставах и кодексах. Например, ст. 76 Воздушного кодекса РФ регулирует аренду каналов связи при воздушной перевозке.

Вопросы аренды земельного участка регулируются Земельным кодексом и другими правовыми актами земельного законодательства. В то же время могут быть приняты специальные законы, которые ограничат сдачу в аренду определенного вида имущества либо вообще исключат возможность его сдачи в аренду. Это относится к тем видам имущества, которые ограничены в гражданском обороте либо вообще изъяты из оборота (ст. 129 ГК РФ). В качестве примера можно привести атомные электростанции, железные дороги и т.д.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Это значит, что в договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики, место нахождения). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, участки недр в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона о недрах предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом. На основании этой лицензии может заключаться договор аренды.

Договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава участников, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Это общее положение конкретизировано в ст. 26 Закона о регистрации. В соответствии с указанной статьей одна, из сторон договора аренды недвижимого имущества может обратиться с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В том случае, если в аренду сдается здание, сооружение, помещение в них или часть помещения, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Договор аренды может заключаться либо на определенный, либо на неопределенный срок. Срок аренды устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Зафиксированы случаи, когда стороны предусматривают передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования имуществом, например спортивным залом, бассейном и т.п.

При заключении договора аренды недвижимости на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Сам ГК РФ не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков договора, тем самым давая возможность сторонам решить этот вопрос в договоре. Вместе с тем для отдельных видов аренды специальным законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки. При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, равный предельному.

Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК не относит это условие к числу существенных. Единственное исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы является обязательным (ст.657 ГК).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;