Аренда земельных участков

Несмотря на это, нельзя отрицать, что земельные и лесные участки, водные объекты в качестве объектов договоров аренды продолжают нести на себе «груз» многочисленных норм экологического и природоресурсного права. Это отражается в специфике набора нормативно-правовых актов, регулирующих аренду природных объектов, в целях и видах использования природных объектов, порядке заключения и особых условиях договоров.

В целях формулировки отличительных признаков природного объекта относительно иных объектов аренды необходимо определиться с содержанием самого понятия «природный объект». Целесообразно для этого произвести сравнительный анализ понятия природного объекта с таким понятием как «природный ресурс». Выявленные таким образом характеристики и смысловые акценты термина «природный объект» позволят отграничить его от смежных терминов, зачастую обозначающих под иным углом ту же часть объективной реальности – часть природы. В то же время, основываясь на выявленных таким образом специфических признаках правового понятия природного объекта, можно обосновать позицию, согласно которой применительно к предмету договора аренды в рассматриваемом контексте следует употреблять именно термин «природный объект». Данный термин, по нашему мнению, в наибольшей степени наделен правовым содержанием и в надлежащей мере отражает специфику договоров аренды в отношении природных объектов, позволяющую анализировать их с точки зрения экологического права.

Кроме того, научный интерес может представить попытка выявить в отношении природных объектов специфические эколого-правовые черты таких общих признаков объектов гражданских прав как дискретность и юридическая привязка.

В юридических науках и дисциплинах, рассматривающих тем или иным образом отношения по поводу использования и охраны природы, сегодня используется великое множество родственных, а иногда и практически тождественных понятий, в целом посвященных отдельным элементами или свойствам природной среды. В определении и трактовке этих понятий отсутствует единство.

Некоторые представители гражданско-правовой науки обосновывая позицию, согласно которой природные ресурсы являются объектами гражданских прав, утверждают, что термин «природный объект» используется для обозначения неовеществленных, «неимущественных» частей природы или, по меньшей мере, составляющих природы с нейтральным по отношению к человеку, его деятельности, характером, в то время как термин «природный ресурс» имеет более имущественную, более правовую, в конечном счете, «гражданско-правовую направленность». 46

В то же время, тот факт, что действующее гражданское законодательство оперирует термином «природный ресурс», а не «природный объект»47 рядом исследователей рассматривается как терминологическая неточность. Так, по мнению И.А. Дроздова и О.М. Козырь, природные ресурсы, под которыми традиционно понимаются компоненты природной среды, не способны к индивидуализации, а значит, не могут быть объектом права собственности и всех производных от него вещных и обязательственных прав.48

В завершение обзора определений целесообразно привести некоторые определения природных ресурсов, используемых учеными – экономистами. Следует при этом отметить, что понятие «природный объект» не входит в поле зрения представителей экономической науки.

В западной рыночной экономике природные ресурсы (natural resourses) определяются как ресурсы, на которые направлено действие труда в сочетании с капиталом. Они являются одним из четырех основных факторов производства: труда, природных ресурсов, капитала и предпринимательства. По мнению С.А. Сурковой, под природными ресурсами следует понимать природные объекты и явления, используемые в настоящем, прошлом и будущем для прямого и непрямого потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человечества и повышающие качество жизни.49

Природные ресурсы являются конкретными проявлениями окружающей природной среды с точки зрения материального производства. Природные ресурсы включают в себя те элементы природы, которые непосредственно участвуют в процессе производства и выступают как факторы производства.50

Таким образом, основными признаками природных объектов являются естественное происхождение и экологическая взаимосвязь с природой в целом. Термин «природные ресурсы», в свою очередь, обладает экономическим происхождением и в обязательном порядке подразумевает, что обозначаемый таким образом компонент природной среды участвует в процессе производства и обладает определенной экономической ценностью.

В настоящее время для целей гражданского права разработчики Концепции развития гражданского законодательств о вещном праве51 предлагают рассматривать природные объекты в качестве объектов, производных от природных ресурсов и индивидуализированных с помощью «пространственных базисов». Так, земельный участок является производным от земли, водный объект – от воды, лесной участок как разновидность земельного участка – от лесов, участок недр – от недр. Соответствующие природные ресурсы рассматриваются как неотъемлемый элемент таких объектов, характеризуя их свойства.52

Применительно к исследованиям в области права природопользования и охраны окружающей среды С.А. Боголюбов и О.С. Колбасов в 1991 году также предлагали отказаться от термина «природные ресурсы» в пользу термина «природные объекты», который имеет более универсальный смысл. По мнению ученых, понятию «пользование природными объектами» придается самый широкий смысл, охватывающий, в том числе, осуществление сбросов и выбросов.53

По нашему мнению, понятие природного объекта, в отличие от термина «природные ресурсы», несет в себе необходимую для правового исследования степень абстракции и в этом смысле является подлинно правовым. Кроме того, в свете широко обсуждаемого в науке противостояния и соотношения экономических и экологических интересов, в том числе, применительно к природопользованию, целесообразно выработать самостоятельную, отличную от экономической, правовую, в частности, эколого-правовую терминологию. В этом случае специфические, выработанные правовой наукой признаки природных объектов можно будет экстраполировать и на арендные отношения по поводу объектов природы, что значительно облегчит задачу обоснования специфики таких отношений по сравнению с арендными отношениями по поводу иных объектов.

В особом рассмотрении нуждается вопрос о наличии у природных объектов признака дискретности (от лат. diskretus – разделенный, прерывстый), то есть их определенного количественного и качественного обособления от иных объектов и друг от друга.54

На первый взгляд, указанный признак, присущий всем объектам гражданских прав, вступает в противоречие с приведенным выше признаком неразрывной экологической связи с природой в целом. Многие исследователи придерживаются позиции, в соответствии с которой природные объекты не обладают принципом дискретности, что особенно видно на примере животного мира.55 В то же время, в защиту принципиальной дискретности некоторых природных объектов можно высказать целый ряд соображений и, прежде всего, то обстоятельство, что подавляющее большинство природных объектов являются объектами учета, прежде всего, кадастрового.56

По мнению Лапача В.А. пространственное обособление объектов представляет собой лишь частный, хотя и наиболее распространенный случай дискретности, характеризующий, по преимуществу, вещи. Но во многих случаях одного лишь пространственного обособления недостаточно. Требуется еще и обособление объекта с помощью тех или иных приемов и способов качественного анализа и/или учета применительно к определенной предметной области.57

Земельные участки подлежат кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Лесные участки подлежат кадастровому учету наравне с другими земельными участками. В то же время, на сегодняшний день нормативную базу по ведению государственного учета лесов составляют документы, которые следует применять в части, не противоречащей вновь принятому законодательству. Такими документами, прежде всего, являются:

Федеральный закон РФ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ;58

Постановление Правительства РФ «О государственном лесном реестре» от 24 мая 2007 г. № 318.59

В соответствии со ст. 31 Водного кодекса РФ государственный водный реестр представляет собой систематизированный свод сведений о водных объектах, в котором, в частности, отражаются сведения о водных объектах, в том числе об особенностях режима водных объектов, их физико-географических, морфометрических и других особенностях. Ранее, в соответствии с Водным кодексом РФ 1995 года функции свода данных о водных объектах и об их водных ресурсах выполнял государственный водный кадастр.

Следует отметить, что в отношении указанных выше природных объектов признак дискретности свидетельствует не о физической обособленности, которая препятствует включению таких объектов в перечень объектов экологических правоотношений, а лишь об обособленности юридической, формальной, проводимой в целях учета и находящей отражение зачастую лишь в документах. Более того, в определенной степени, необходимость проведения такого формального разграничения в вещно-правовом контексте как раз связана с тем, что природные объекты в реальности невозможно отграничить один от другого, в связи с тем, что они являются частью единой экологической системы. Таким образом, мы придерживаемся позиции, в соответствии с которой применительно к природным объектам, являющимся предметом договора аренды, признак дискретности как формальной обособленности от других природных объектов является вторичным по отношению к признаку системности и неразрывной связи с природой.

Вторым общим для всех объектов права признаком следует считать нормативно гарантированную возможность правового закрепления их за субъектами гражданского права: физическими и юридическими лицами, Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями. Этот признак, который удобно именовать «юридической привязкой» позволяет отграничить природные объекты в их естественном состоянии от объектов в правовом смысле и обеспечивает регулирование перехода объектов из натурального состояния предметов в правовое состояние (статус) объектов субъективных прав (и наоборот – при утрате этой привязки).60 Юридическая привязка является либо вещным правом, либо гарантированной законом возможностью при определенных условиях приобрести вещное право на имущество (вещи) или же получить удовлетворение по обязательственно-правовому требованию. Юридическая привязка охватывает и такие ситуации, когда владение и пользование имеют под собой не гражданско-правовое основание, но управленческий, распорядительный, административный акт. Таковы, в частности, все случаи природопользования на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными органами.61 Таким образом, переход от административно-правовых к гражданско-правовым формам предоставления в пользование определенного природного объекта представляет собой изменение вида юридической привязки данного природного объекта. Соответственно, конструкция договора аренды в отношении природного объекта – это юридическая привязка последнего.

Для целей настоящей статьи необходимо попытаться выявить признаки таких объектов, как земельные и лесные участки и водные объекты, и характеристики их использования, позволившие применить в отношении них такой вид юридической привязки, как договор аренды.

Так, в частности, по мнению В.А. Лапача, особые свойства природоресурсовых объектов в преобладающей части обусловлены не столько естественными характеристиками данных объектов, сколько соображениями экономического, политического и правового порядка. Говоря языком современных экономистов, на формирование правового режима того или иного природоресурсового объекта в сильнейшей степени влияет его «инвестиционная привлекательность», а также возможность его освоения при ограниченности (исчерпаемости) денежных, трудовых и технических ресурсов.62

С другой стороны, бесспорное влияние на правовые режимы природоресурсовых объектов оказывают господствующие в данном обществе идеологические и политико-правовые воззрения, соображения публичной пользы и т. п.

Тем не менее, важно, чтобы правовой инструментарий, метод правового регулирования были адекватны сущности регулируемых отношений.

Природные объекты лишь постольку допускают применение к себе цивилистической конструкции, поскольку они обладают объектными и, более конкретно, вещными правовыми признаками материальной вещной системы, обеспечивающей наиболее фундаментальные потребности общественного бытия.63

К таким вещным правовым признакам следует отнести указанные выше признаки дискретности и системности, а также признак полезности, то есть способности удовлетворять потребности природопользователя.

С другой стороны, фактический характер некоторых разновидностей правоотношений по использованию таких природных объектов, как земельные и лесные участки и водные объекты свидетельствует о схожести с арендными правоотношениями. В данной связи специфика арендных отношений видится нам, прежде всего, в том, что извлечение пользователем полезных свойств арендуемых объектов происходит без существенных изменений в самой совокупности материальных признаков объекта. Объект аренды не испытывает на себе непосредственного воздействия целенаправленной производственной или иной деятельности арендатора, а служит лишь базой, средством производства.

Природный объект в договорах аренды не нуждается в воздействии на него в целях извлечения его полезных свойств. В большинстве случаев пользователь получает доступ к необходимым ему свойствам природного объекта одновременно с получением права использовать данный природный объект в свой деятельности.

В этом, по нашему мнению, скрыто принципиальное отличие арендных правоотношений от правоотношений концессионных, в которых объект испытывает существенное воздействие деятельности концессионера. Полезные свойства объекта концессии, а зачастую и сам объект, создаются вследствие деятельности концессионера, а создание их требует значительных материальных вложений. В отличие от свойств предмета договора аренды, полезные свойства предмета договора концессии не лежат на поверхности, а требуют усилий по их извлечению.

Именно этим обусловлена, в частности, невозможность применения конструкции аренды к правоотношениям по использованию недр. Использование недр, будь то добыча полезных ископаемых или строительство подземных сооружений, предполагает, что именно используемый участок недр будет испытывать на себе основное воздействие от деятельности недропользователя, влекущее изменение его материальных свойств. В отличие, скажем, от земельного участка, участок недр является не только пространственной базой хозяйственной деятельности, но и объектом, на который эта деятельность направлена.

Таким образом, элементом арендных правоотношений по использованию природного объекта не может является деятельность, конечной целю которой является извлечение прибыли в виде использования труднодоступных полезных свойств природного объекта, сопровождающаяся изменением материальных свойств и признаков последнего.