Согласование результатов при оценке стоимости гостиницы

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 23 Июня 2013 в 12:31, курсовая работа

Краткое описание

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества.
Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
Объектом данной аттестационной работы является гостиница, расположенная по адресу: г.Томск, ул.Сибирская, 9а.
Основной целью оценки принято определение рыночной стоимости для последующей оценки инвестиционной привлекательности объекта строительства с целью совместного последующего финансирования данного проекта.

Содержание

Введение...............................................................................................................................
1.Теоретические основы оценочной деятельности...........................................................
Понятие, цель и результаты оценочной деятельности…………………………......
1.2 Субъекты и объекты оценочной деятельности………………………………………
1.3 Виды стоимости объектов недвижимости……………………………………………
1.4 Подходы к определению стоимости недвижимости…………………………………
1.5 Основные этапы оценки недвижимости………………………………………………
1.5.1 Определение сути оценки, предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку объекта недвижимости…………………………………………………
1.5.2 Составление плана оценки, сбор и подтверждение информации…………………
1.5.3 Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости……………………………
1.5.4 Составление отчета о результате оценки стоимости……………………………….
2. Анализ рынка гостиничных услуг г.Томска……………………………………………
3. Описание объекта оценки и его окружения…………………………………………….
3.1 Описание населенного пункта………………………………………………………....
3.2 Характеристики объекта оценки и его окружения…………………………………....
4 Применение затратного подхода к определению стоимости гостиницы…………….
4.1 Общие положения затратного подхода………………………………………………..
4.2 Определение рыночной стоимости гостиницы затратным подходом………………
4.2.1 Определение полной восстановительной стоимости гостиницы…………………
4.2.2 Расчет выявленных видов износа……………………………………………………
4.2.3 Оценка рыночной стоимости земельного участка………………………………….
4.2.3.1 Анализ наилучшего, наиболее эффективного использования земельного участка…………………………………………………………………………………………..
4.2.3.2 Расчет стоимости земельного участка…………………………………………….
4.2.4 Расчет итоговой стоимости гостиницы…………………………………………….
5 Применение доходного подхода к определению стоимости гостиницы…………….
5.1 Общие положения доходного подхода……………………………………………….
5.1.1 Метод капитализации доходов………………………………………………………
5.1.2 Метод дисконтированных денежных потоков……………………………………..
5.2 Определение рыночной стоимости гостиницы доходным подходом………………
6 Применение сравнительного подхода к определению стоимости гостиницы……….
7 Согласование результатов при оценке стоимости гостиницы…………………………
Заключение
Список использованной литературы

Скачать полностью (440.10 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Прикрепленные файлы: 1 файл

Diplom_2003.doc

— 1,014.50 Кб (Скачать документ)

Гостиничного  комплекса по адресу: г. Томск, ул. Сибирская, 9А

Составлен в  ценах по состоянию на 1 кв. 2013 г.        Сметная стоимость строительства – 338 856 тыс. руб.

№

п/п

Номера сметных расчетов и смет

Наименование  глав, объектов, работ и затрат

Сметная стоимость

Общая

сметная стоимость

Строительных

работ

Монтажных

работ

Оборудования,

мебели

и инвентаря

Прочих затрат

1

2

3

4

5

6

7

8

1

  

Глава 1.Подготовка территории строительства. Получение  исходно-разрешительной документации, 0.1%

-

-

-

239.08

239.08

2

Объектная

смета №1

Глава 2.Основные объекты строительства

201 434.640

14 506.832

23 134.343

-

239 075.82

3

Объект-

аналог

Глава 5.Объекты  транспортного хозяйства и связи

Автостоянка

11 337.1

11 337.1

-

-

-

11 337.1

4

Каталог цен

т. 25, п. 22, 25

Наружные сети телефонизации

12 304.12 ∙ 27.17 = 334 303 = 334.303

334 303 ∙ 0.95 = 317 589 = 317.589

334 303 ∙ 0.05 = 16 715 = 16.715

-

317.589

16.715

-

334.303

5

Каталог цен

т. 25, п. 22, 25

Наружные сети радиофикации

12 304.12 ∙ 1.53 = 18 825 = 18.825

18 825 ∙ 0.95 = 17 884 = 17.884

18 825 ∙ 0.05 = 941.3 = 0.941

-

17.884

0.941

-

18.825

6

Каталог цен

т. 25, п. 22, 25

Глава 6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения

Наружные сети водоотведения

12 304.12 ∙ 3.46 = 42 572 = 42.572

42.572

-

-

-

42.572

7

Каталог цен

т. 25, п. 22, 25

Наружные сети водоснабжения

12 304.12 ∙ 19.19 = 236 116 = 236.116

236.116

-

-

-

236.116

8

Каталог цен

т. 25, п. 22, 25

Глава 7. Благоустройство  и озеленение территории

12 304.12 ∙ 24.07 = 296 160 = 296.160

296.160

-

-

-

296.160

9

  

Итого по главам 1-7

213 346.584

14 842.304

23 152

239.076

251 340.887

10

ГСН 81-05-

01-2001, прил. 1, п. 4.2, К=0.8

Глава 8. Временные  здания и сооружения, 1.8 %

3 8408.239

267.161

-

-

4 107.400

11

 

Итого по главам 1-8

217 186.822

15 109.465

23 152

239.076

255 448.287

12

ГСН 81-05-02-2001, т. 4, п. 11.4

Глава 9. Прочие работы и затраты:

Зимнее удорожание, 3%

(V температурная  зона, К=1)

6 515.605

453.284

-

-

6 968.89

13

МДС 81-35.2004,

прил.9,

п. 9.9

Средства на покрытие затрат по страхованию строительных, 3%

-

-

-

209.067

209.067

14

  

Итого по главе 9

6 515.605

453.284

-

209.067

7 177.955

15

  

Итого по главам 1-9

223 702.427

15 562.749

23 152

448.142

262 626.242

16

Пост. № 468 от 21.06.2010 г.

Глава 10. Содержание службы заказчика. Строительный контроль, 1,36 %

-

-

-

3 828.881

3 828.881

17

  

Глава 12. Проектные  и изыскательские работы, авторский надзор.

Проектные работы, 7%

-

-

-

18 383.837

18 383.837

18

МДС 81-35.2004, п.4.91

Авторский надзор, 0,2%

-

-

-

525.252

525.252

19

  

Итого по главе 12

-

-

-

18 909.089

18 909.089

20

  

Итого по главе 1-12

223 702.427

15 562.749

23 152

19 357.232

281 535.332

21

МДС 81-35.2004, п.4.96

Резерв средств  на непредвиденные работы и затраты, 2%

4 474.05

311.255

463.04

387.145

5 630.71

22

  

Итого с резервом средств на непредвиденные работы и  затраты

228 176.475

15 874

23 615.04

19 744.38

287 166.038

23

  

НДС, 18%

41 071.77

2 857.321

4 250.71

3 554

51 689.89

24

  

Всего с НДС

269 248.241

18 731.325

27 865.747

23 298.364

338 856


 

Таблица 4.2 -  Объектная смета № 02-01

Объектная смета  № 02-01

на  строительство Гостиничного комплекса по адресу: г. Томск, ул. Сибирская, 9А

Составлена  в ценах 1 кв. 2013 г.                      Сметная стоимость строительства – 239 075.82 тыс. руб.

№

п/п

Номера

сметных расчетов и нормативов

Наименование  работ и затрат

Сметная стоимость

Строительных  работ

Монтажных работ

Оборудование, мебели, инвентаря

Прочих 

затрат

Всего

1

2

3

4

5

6

7

8

1

Каталог цен

т. 25, п. 3

Общестроительные  работы подземной части

1 735.26 ∙ 12 304.12 = 21 350 847

21 350.847

-

-

-

21 350.847

2

Каталог цен

т. 25, п. 4

Общестроительные  работы надземной части

12 217.43 ∙ 12 304.12 = 150 324 725

150 324.725

-

-

-

150 324.725

3

То же т. 25, п. 6

Вентиляция

12 304.12 ∙ 30.93 = 380 566

(12 304.12 ∙ 30.93)∙0.8 = 304 453

(12 304.12 ∙ 30.93)∙0.15 = 57 086

(12 304.12 ∙ 30.93)∙0.05 = 19.029

304.453

57.086

19.029

-

380.567

4

То же т. 25, п. 5

Внутренние  сантехнические работы

12304.12∙779.84 = 9 595.245

9 595.245

-

-

  

9 595.245

5

То же т. 25, п. 7

Отопление

12 304.12 ∙ 435.82 = 5 362 382

5 362.382

-

-

-

5 362.382

6

То же т. 25, п. 8

Электрооборудование

12 304.12 ∙ 1412.81 = 17 383 384

17 383 384  ∙ 0.7 = 12 168 369

17 383 384  ∙ 0.3 = 5 215 015

-

12 168.369

5 215.015

-

17 383.384

7

То же т. 25,

п. 10

Пожарная сигнализация и оповещение о пожаре

12 304.12 ∙ 241.75 = 2 974 521

2 974 521 ∙ 0.45 = 1 338 534

2 974 521 ∙ 0.55 = 1 635 987

-

1 338.534

1 635.987

-

2 974.521

8

То же т. 25,

п. 11

Внутренние  сети связи

12 304.12 ∙ 114.20 = 1 405 131

1 405.131

-

-

-

1 405.131

9

Таблица 2.2

Мебель и  инвентарь гостиницы

-

-

13 625

-

13 625

10

Таблица 2.3

Оборудование  ресторана

-

-

2 185.7

-

2 185.7

11

  

Итого

188 342.782

13 563.99

22 679.358

-

224 587.5

12

ГСН 81-05-01-2001, прил. 1, п. 4.2, К=0.8

Временные здания и сооружения, 1.8 %

3 390.170

244.152

-

-

3 634.322

13

  

Итого

191 732.952

13 808.140

22 680.73

-

228 221.821

14

ГСН 81-05-02-2001, т. 4, п. 11.4

Зимнее удорожание, 3%

(V температурная  зона, К=1)

5 751.99

414.244

-

-

6 166.233

15

  

Итого

197 484.941

14 222.384

22 680.73

-

234 388.05

16

МДС 81-35.2004, п. 4.96

Резерв средств  на непредвиденные работы и затраты, 2%

3 950

284.45

453.6

-

4 687.76

17

  

Итого

201 434.64

14 506.8

23 134.34

-

239 075.82


 

 

 

4.2.4 Расчет итоговой стоимости гостиницы

 

 

Итоговая стоимость  рассчитывается путем сложения восстановительной  стоимости здания гостиничного комплекса  и стоимости земельного участка:

СОб = СВС + СЗУ = 338 856 000 + 37 594 200 = 376 450 200 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5 Применение доходного подхода к определению стоимости гостиницы

 

5.1 Общие положения доходного подхода

 

В основе доходного подхода лежит  принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих  выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации  доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста.

При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они нестабильны.

 

 

5.1.1 Метод капитализации доходов

 

 

<p class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439_0020_0028_0432_0435_0431_0029" style=" margin-top: 0pt; margin-bottom: 0pt; text-align:

Информация о работе Согласование результатов при оценке стоимости гостиницы