Согласование результатов при оценке стоимости гостиницы

Таблица 3.2 – Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Назначение  объекта	Гостиничный комплекс
Год постройки	2013
Количество  этажей	17
Фундаменты	Монолитная  железобетонная плита на свайном  основании
Наружные стены	Стеновые бетонные блоки D800
Перегородки	Стеновые бетонные блоки D800
Перекрытия	Монолитные  железобетонные
Кровля	Плоская рулонная с внутренним водостоком
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и  водоотведение, радиофикация и телефонизация осуществляется от внешних городских сетей
Общее техническое  состояние здания	Объект нового строительства
Группа капитальности	I

 

Технико-экономические  показатели гостиницы как объекта  оценки сведены в таблицу 3.3.

Таблица 3.3 – Технико-экономические показатели гостиничного комплекса

Показатель	Описание или  характеристика показателя
Площадь помещений гостиницы, кв. м	11 142,32
Площадь помещений ресторана, кв. м	1 274,69
Строительный  объем гостиницы, куб.м.	39 775,12
Строительный  объем помещений ресторана, куб.м.	4 550
Отделка	С использованием современных, высококачественных материалов
Общая площадь здания гостиницы, кв.м.	12 304,12

 

4 Применение затратного  подхода к определению стоимости гостиницы

 

 

4.1 Общие положения затратного подхода

 

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая  стоимость объекта недвижимости (С_Об) определяется как суммы стоимости участка земли (С_ЗУ) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (С_ВС) за минусом накопленного износа (Сиз).

Применение  затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

- оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания;

- расчет выявленных видов износа;

- оценка рыночной стоимости земельного участка;

- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости  участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие  методы:

- метод сравнения продаж;

- метод распределения;

- метод выделения;

- метод разбивки на участки;

- техника остатка для земли;

- капитализации чистой земельной ренты.

 

 

4.2 Определение рыночной стоимости гостиницы затратным подходом

 

 

4.2.1 Определение полной восстановительной стоимости гостиницы

 

В данной аттестационной работе расчет восстановительной стоимости  осуществляется поэлементным способом расчета, который основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единицы измерения стоимости был принят 1 м².

При расчете  сметной стоимости строительства  гостиничного комплекса была учтена стоимость необходимого инвентаря и оборудования гостиницы и ресторана, а также стоимость устройства подземной автостоянки.

Расчет стоимости  состоит из двух этапов: составление  объектной сметы (таблица 4.2) и составление сводного сметного расчета (таблица 4.1), включающий в себя данные из объектной сметы, которые заносятся в главу 2 сводного сметного расчета. Стоимость затрат по остальным главам определяется по укрупненным сметным нормативам.

Для определения полной стоимости объекта в сметы, составленные в текущем уровне цен, к стоимости строительно-монтажных работ включаются дополнительные средства на покрытие лимитированных затрат, а именно: временные здания и сооружения; зимние удорожания; часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты.

Временные здания и сооружения определяются по ГЭСН 81.05.01.2001 “Сборник сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений”.

Зимние удорожания включаются в объектную смету по нормам установленным ГЭСН 81-05-02-2001 “Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время”.

Часть резерва  средств на непредвиденные работы и  затраты, предусмотренного в сводном сметном расчете, и передаваемого подрядчику в размере, оговоренном договором подряда, для включения в состав твердой договорной цены на строительную продукцию.

Сумма средств  на уплату НДС принимается в размере, устанавливаемым законодательством РФ от итоговых данных по сводному сметному расчету на строительство.

Величина затрат по страхованию, авторскому надзору, резерв средств на непредвиденные работы принимаются по МДС 81-35.2004.

Величина затрат по содержанию службы заказчика принимается  в соответствии с Постановлением № 48 от 21.06.2010 г.

По итогам составленных смет, сметная стоимость строительства  гостиничного комплекса составила 338.856 млн. руб.

 

 

4.2.2 Расчет выявленных видов износа

 

Так как здание является новым строящимся объектом, то при расчете стоимости в  рамках затратного подхода ни один из видов износа не учитывается.

 

 

4.2.3 Оценка рыночной стоимости земельного участка

 

 

4.2.3.1 Анализ наилучшего, наиболее эффективного использования земельного участка

 

При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Существует  несколько факторов, определяющих оптимальное использование земли:

1) местоположение – оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

2) рыночный спрос – данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка;

3) финансовая обоснованность – подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка – это перспектива создания улучшений – размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;

5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

6) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;

Оцениваемый земельный участок изначально рассматривается  под строительство гостиничного комплекса.

Рассмотрим  несколько альтернативных вариантов  использования данного земельного участка: строительство торгового центра, строительство автоцентра и строительство кинотеатра, строительство гостиничного комплекса.

1. Анализ факторов при использовании земельного участка под строительство торгового центра (таблица 4.5).

 Таблица  4.5 – Оценка факторов при первом варианте использования

Вариант   Характеристика	Строительство торгового центра
Потенциал местоположения	+
Рыночный спрос	-
Юридическая допустимость	+
Физическая  пригодность	+
Физическая  осуществимость	+
Финансовая  обоснованность	-
Итого:	4

 

2. Анализ факторов при использовании земельного участка под строительство автоцентра (таблица 4.6).

 

 

Таблица 4.6 – Оценка факторов при втором варианте использования

Вариант   Характеристика	Строительство автоцентра
Потенциал местоположения	+
Рыночный спрос	-
Юридическая допустимость	+
Физическая  пригодность	+
Физическая  осуществимость	-
Финансовая  обоснованность	-
Итого:	3

 

3. Анализ факторов при использовании земельного участка под строительство автоцентра (таблица 4.7).

 Таблица 4.7 – Оценка факторов при третьем варианте использования

Вариант   Характеристика	Строительство кинотеатра
Потенциал местоположения	-
Рыночный спрос	+
Юридическая допустимость	+
Физическая  пригодность	+
Физическая  осуществимость	+
Финансовая  обоснованность	+
Итого:	5

4. Анализ факторов при использовании земельного участка под строительство автоцентра (таблица 4.8).

 Таблица 4.8 – Оценка факторов при четвертом варианте использования

Вариант   Характеристика	Строительство кинотеатра
Потенциал местоположения	+
Рыночный спрос	+
Юридическая допустимость	+
Физическая  пригодность	+
Физическая  осуществимость	+
Финансовая  обоснованность	+
Итого:	6