Согласование результатов при оценке стоимости гостиницы

Содержание

 

 Введение...............................................................................................................................

1.Теоретические основы оценочной  деятельности...........................................................

1. Понятие, цель и результаты  оценочной деятельности…………………………......

1.2 Субъекты и объекты оценочной  деятельности………………………………………

1.3 Виды  стоимости объектов недвижимости……………………………………………

1.4 Подходы  к определению стоимости недвижимости…………………………………

1.5 Основные этапы оценки недвижимости………………………………………………

1.5.1 Определение сути оценки, предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку объекта недвижимости…………………………………………………

1.5.2 Составление  плана оценки, сбор и подтверждение информации…………………

1.5.3 Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости……………………………

1.5.4 Составление отчета о результате оценки стоимости……………………………….

2. Анализ рынка гостиничных услуг г.Томска……………………………………………

3. Описание объекта оценки и его окружения…………………………………………….

3.1 Описание населенного пункта………………………………………………………....

3.2 Характеристики объекта оценки  и его окружения…………………………………....

4 Применение затратного  подхода  к определению стоимости гостиницы…………….

4.1 Общие положения затратного  подхода………………………………………………..

4.2 Определение рыночной стоимости гостиницы затратным подходом………………

4.2.1 Определение полной восстановительной стоимости гостиницы…………………

4.2.2 Расчет выявленных видов износа……………………………………………………

4.2.3 Оценка рыночной стоимости  земельного участка………………………………….

4.2.3.1 Анализ наилучшего, наиболее  эффективного использования земельного  участка…………………………………………………………………………………………..

4.2.3.2 Расчет стоимости земельного  участка…………………………………………….

4.2.4 Расчет итоговой стоимости гостиницы…………………………………………….

5 Применение доходного подхода к определению стоимости гостиницы…………….

5.1 Общие положения доходного  подхода……………………………………………….

5.1.1 Метод капитализации доходов………………………………………………………

5.1.2 Метод дисконтированных денежных потоков……………………………………..

5.2 Определение рыночной стоимости гостиницы доходным подходом………………

6 Применение сравнительного подхода  к определению стоимости гостиницы……….

7 Согласование результатов при  оценке стоимости гостиницы…………………………

Заключение

Список использованной литературы

 

 

Введение

 

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой  личного существования для граждан  и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Рыночные методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита.

Анализ перспектив увеличения стоимости  недвижимости и ее коммерческого  использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества.

Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а  также процедурных и этических  норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Объектом данной аттестационной работы является гостиница, расположенная  по адресу: г.Томск, ул.Сибирская, 9а.

Основной целью оценки принято  определение рыночной стоимости для последующей оценки инвестиционной привлекательности объекта строительства с целью совместного последующего финансирования данного проекта.

 

1 Теоретические основы  оценочной деятельности

 

1. Понятие, цель и результаты оценочной деятельности

 

 

Возникновение необходимости оценки стоимости недвижимого имущества было обусловлено его нахождением в свободном гражданском обороте, а также тем фактом, что недвижимость является объектом разных сделок.

Оценка недвижимости включает в  себя определение стоимости права собственности или других прав, например, права аренды, права пользования и др. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки.

Для того, чтобы выбрать метод  проведения оценки, нужно обозначить цель оценки недвижимости, которая также значительно влияет на результат оценки.

Согласно ФСО №2, целью оценки является определение стоимости  объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

 

 

1.2 Субъекты и объекты оценочной деятельности

 

 

Субъектами  оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами  одной из саморегулируемых организаций  оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности».

Оценщик может  осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной  практикой, а также на основании  трудового договора между оценщиком  и юридическим лицом.

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

 

 

1.3 Виды стоимости объектов недвижимости

 

 

В рыночных условиях можно выделить различные виды стоимости недвижимости:

- рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и действуют без какого-либо принуждения;

- потребительская - это стоимость недвижимости для специфического покупателя, максимально возможная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

- инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

- страховая - действительная, фактическая стоимость объекта страхования, определяется в договоре страхования;

- замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкций и оборудования;

- восстановительная - стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки;

- залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

- ликвидационная - стоимость имущества при его вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

- для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов. В России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

- утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Очень часто оценщики используют не индивидуальную, а массовую оценку, которая характеризуется большим числом объектов недвижимости при небольших затратах.

Индивидуальная оценка — оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату.

Массовая оценка — это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

 

 

1.4  Подходы к определению  стоимости недвижимости

 

 

Каждый объект недвижимости в некотором  смысле уникален. Любой класс и  группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.

Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае, используя приемы массовой оценки, можно выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.

В мировой практике применяются три основных подхода  к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д. Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.

 

 

1.5 Основные этапы оценки недвижимости

 

 

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов:

1. определение сути оценки;
2. предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку;
3. план оценки, сбор и анализ информации;
4. применение подходов, соответствующих оценке;
5. согласование результатов;
6. составление отчета о результате оценки стоимости объекта.

 

 

1.5.1 Определение сути оценки, предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку объекта недвижимости

 

 

Заказчик, как  правило, ставит перед оценщиком  конкретную цель – определить стоимость  объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости и область ее использования.

Существует  ряд принципов, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем:

-  полезность;

- замещение;

-  ожидание.

При оценке объекта  недвижимости, важно исследовать  объект и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера и т.д.

При решении  этих проблем оценщик, как правило, исходит из оценочных принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют оценщику установить, какие части (доли) недвижимости следует объединить (разделить) или в какой последовательности их реализовывать, и все это должно быть осуществлено в интересах заказчика.