Автор работы: Пользователь скрыл имя, 23 Июня 2013 в 12:31, курсовая работа
Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества.
Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
Объектом данной аттестационной работы является гостиница, расположенная по адресу: г.Томск, ул.Сибирская, 9а.
Основной целью оценки принято определение рыночной стоимости для последующей оценки инвестиционной привлекательности объекта строительства с целью совместного последующего финансирования данного проекта.
Введение...............................................................................................................................
1.Теоретические основы оценочной деятельности...........................................................
Понятие, цель и результаты оценочной деятельности…………………………......
1.2 Субъекты и объекты оценочной деятельности………………………………………
1.3 Виды стоимости объектов недвижимости……………………………………………
1.4 Подходы к определению стоимости недвижимости…………………………………
1.5 Основные этапы оценки недвижимости………………………………………………
1.5.1 Определение сути оценки, предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку объекта недвижимости…………………………………………………
1.5.2 Составление плана оценки, сбор и подтверждение информации…………………
1.5.3 Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости……………………………
1.5.4 Составление отчета о результате оценки стоимости……………………………….
2. Анализ рынка гостиничных услуг г.Томска……………………………………………
3. Описание объекта оценки и его окружения…………………………………………….
3.1 Описание населенного пункта………………………………………………………....
3.2 Характеристики объекта оценки и его окружения…………………………………....
4 Применение затратного подхода к определению стоимости гостиницы…………….
4.1 Общие положения затратного подхода………………………………………………..
4.2 Определение рыночной стоимости гостиницы затратным подходом………………
4.2.1 Определение полной восстановительной стоимости гостиницы…………………
4.2.2 Расчет выявленных видов износа……………………………………………………
4.2.3 Оценка рыночной стоимости земельного участка………………………………….
4.2.3.1 Анализ наилучшего, наиболее эффективного использования земельного участка…………………………………………………………………………………………..
4.2.3.2 Расчет стоимости земельного участка…………………………………………….
4.2.4 Расчет итоговой стоимости гостиницы…………………………………………….
5 Применение доходного подхода к определению стоимости гостиницы…………….
5.1 Общие положения доходного подхода……………………………………………….
5.1.1 Метод капитализации доходов………………………………………………………
5.1.2 Метод дисконтированных денежных потоков……………………………………..
5.2 Определение рыночной стоимости гостиницы доходным подходом………………
6 Применение сравнительного подхода к определению стоимости гостиницы……….
7 Согласование результатов при оценке стоимости гостиницы…………………………
Заключение
Список использованной литературы
Исходя
из анализа факторов, определяющих
оптимальное использование
4.2.3.2 Расчет стоимости земельного участка
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
- метод сравнения продаж;
- метод распределения;
- метод выделения;
- метод разбивки на участки;
- техника остатка для земли;
- капитализации чистой
Сегодня рынок земельных участков г.Томска достаточно развит, что обеспечивает полноту и доступность информации об объектах-аналогах. Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым.
Основными элементами сравнения для земли являются:
- права собственности;
- условия финансирования;
- условия продажи;
- условия рынка;
- месторасположение;
- физические характеристики;
- доступные коммунальные услуги;
- условия зонирования;
- наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Оценка рыночной стоимости в данной работе земельного участка производится методом сравнения продаж на основе данных рынка земельных участков в г.Томске. Земельный участок рассматривается как незастроенный, то есть без учета имеющихся на нем улучшений.
Описание земельных участков-
Наименование и величины корректировок представлены в таблице 4.5.
Таблица 4.5 – Применяемые в расчетах корректировки
№ п/п |
Наименование |
Величина, % |
1. |
Корректировка на реальную продажу |
-10 |
2. |
Право собственности |
0 |
3. |
Условия финансирования |
0 |
4. |
Условия продажи |
0 |
5. |
Условия рынка (время продажи) |
0 |
6. |
Местоположение |
+5 |
7. |
Удаленность от центра |
+5,+10 |
8. |
Престижность расположения |
-5, -10,+15 |
9. |
Преобладающая застройка, предполагаемое использование |
0, +5 |
10. |
Размер, кв.м., масштаб |
0 |
11. |
Наличие коммуникаций |
0 |
Корректировка на площадь не производится, так как оцениваемый участок рассматривается как незастроенный и его можно разделить на несколько участков с оптимальной площадью.
Стоимость земельного участка с учетом всех корректировок составила 37 594 200 руб.
№ п/п |
Местонахождение |
Район |
Подрайон |
Площадь земельного участка, кв.м. |
Цена объекта, руб. |
Цена 1 кв.м., руб. |
Права |
Дата предложения |
Телефон |
Источник публикации |
Примечание |
1 |
ул. Старо-Кузнечный ряд |
Кир. |
Район Московского тракта |
1800 |
14 000 000 |
7 778 |
собственность |
Июнь 2013 |
8-906-959-22-78, АН "Центр" |
Журнал "Рынок недвижимости" №45 от 12.11.2012 г. |
Под строительство, спокойное место, рядом коттедж, есть все коммуникации, газ через дорогу, недалеко озеро. |
2 |
ул. Розы Люксембург |
Лен. |
1200 |
8 400 000 |
7 000 |
собственность |
Июнь 2013 |
8-909-539-13-20 посредник |
Журнал "Рынок недвижимости" №45 от 12.11.2012 г. |
В собственности, свет, вода, центральное отопление. На участке находится деревянный дом. | |
3 |
ул. Сибирская-пр-т Комсомольский |
Сов. |
1000 |
7 500 000 |
7 500 |
собственность |
Июнь 2013 |
66-11-22, посредник |
Журнал "Рынок недвижимости" №45 от 12.11.2012 г. |
Имеются все коммуникации, документы готовы, в собственности. Под строительство ТЦ, магазина, офисного здания. | |
4 |
ул. Сибирская, 102 |
Сов. |
894 |
10 800 000 |
12 081 |
собственность |
Июнь 2013 |
30-33-72, посредник |
Журнал "Рынок недвижимости" №45 от 12.11.2012 г. |
Документы готовы, в собственности. Под строительство, коммуникации находятся в границах смежных участков. | |
5 |
Московский тракт |
Кир. |
Сразу за остановкой |
970 |
7 500 000 |
7 731 |
собственность |
Июнь 2013 |
23-09-32, посредник |
Журнал "Рынок недвижимости" №45 от 12.11.2012 г. |
Под автокомплекс, документы оформлены. |
Таблица 4.4 – Расчет стоимости земельного участка
Параметры |
Объект оценки |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
Аналог №4 |
Аналог №5 | |||
Адрес |
ул. Сибирская, 9А |
ул. Старо-Кузнечный ряд |
ул. Розы Люксембург,131 |
ул. Сибирская -пр-т Комсомольский |
ул. Сибирская, 102 |
Московский тракт | |||
Предложение/продажа |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение | ||||
Район |
Советский |
Кировский |
Ленинский |
Советский |
Советский |
Кировский | |||
Цена предложения/продажи, руб. |
140 000 000 |
8 400 000 |
7 500 000 |
10 800 000 |
7 500 000 | ||||
Площадь, кв.м. |
11 751 |
1 800 |
1 200 |
1 000 |
894 |
970 | |||
Цена предложения 1 кв.м., руб. |
7 778 |
7 000 |
7 500 |
12 081 |
7 731 | ||||
Дата предложения/продажи |
Июнь 2013 |
Июнь 2013 |
Июнь 2013 |
Июнь 2013 |
Июнь 2013 |
Июнь 2013 | |||
Корректировка на реальную продажу |
-10% |
-10% |
-10% |
-10% |
-10% | ||||
Единица сравнения - цена за единицу общей площади, руб./кв.м. |
7 000 |
6 300 |
6 750 |
10 873 |
6 958 | ||||
Корректировки |
|||||||||
Право собственности |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность | ||||
Корректировка, % |
нет |
нет |
нет |
нет |
нет | ||||
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
7 000 |
6 300 |
6 750 |
10 873 |
6 958 | ||||
Условия финансирования |
Рыночные | ||||||||
Корректировка, % |
нет |
нет |
нет |
нет |
нет | ||||
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
7 000 |
6 300 |
6 750 |
10 873 |
6 958 | ||||
Условия продажи |
Коммерческие | ||||||||
Корректировка, % |
нет |
нет |
нет |
нет |
нет | ||||
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
7 000 |
6 300 |
6 750 |
10 873 |
6 958 | ||||
Продолжение таблицы 4.4.
Условия рынка (время продажи) |
Июнь 2013 |
Июнь 2013 |
Июнь 2013 |
Июнь 2013 |
Июнь 2013 |
Июнь 2013 |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
7 000 |
6 300 |
6 750 |
10 873 |
6 958 | |
Местоположение |
Вблизи от центральной магистрали |
Вблизи от автомобильной дороги |
Вблизи от автомобильной дороги |
Вблизи от центральной магистрали |
Вблизи от центральной магистрали |
Вблизи от автомобильной дороги |
Корректировка, % |
+5% |
+5% |
0% |
0% |
+5% | |
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
7 350 |
6 615 |
6 750 |
10 873 |
7 306 | |
Удаленность от центра (пл.Ленина) |
Средняя (15-25 мин. пешей доступности) |
Значительная (30-40 мин.пешей доступности) |
Значительная (30-40 мин. пешей доступности) |
Значительная (30-40 мин. пешей доступности) |
Большая (40-60 мин. пешей доступности) |
Большая (40-60 мин. пешей доступности) |
Корректировка, % |
+5% |
+5% |
+5% |
+10% |
+10% | |
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
7 718 |
6 946 |
7 088 |
11 960 |
8 036 | |
Престижность расположения |
Средний уровень престижности |
Низкий уровень престижности |
Низкий уровень престижности |
Высокий уровень престижности |
Высокий уровень престижности |
Низкий уровень престижности |
Корректировка, % |
+15% |
+15% |
-5% |
-10% |
+15% | |
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
8 876 |
7 988 |
6 734 |
10 764 |
9 241 | |
Преобладающая застройка, предполагаемое использование |
Преимущественно административная, торговая, торгово-офисная недвижимость |
Преимущественно объекты жилой недвижимости |
Преимущественно жилая недвижимость, а также торговая и торгово-офисная |
Преимущественно жилая недвижимость, административные здания |
Преимущественно объекты жилой недвижимостиадминистративные здания |
Преимущественно объекты жилой недвижимости |
Корректировка, % |
+5% |
+5% |
0% |
0% |
+5% | |
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
9 320 |
8 387 |
6 734 |
10 764 |
9 703 | |
Физические характеристики |
Окончание таблицы 4.4.
Размер, кв.м. |
4 200 |
1 800 |
1 200 |
1 000 |
894 |
970 | |||
Масштаб |
оптимальная площадь |
оптимальная площадь |
оптимальная площадь |
оптимальная площадь |
оптимальная площадь |
оптимальная площадь | |||
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | ||||
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
9 320 |
8 387 |
6 734 |
10 764 |
9 703 | ||||
|
Наличие коммуникаций |
все |
все |
все |
все |
все |
Имеются все виды в границах смежных участков | |||
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | ||||
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
9 320 |
8 387 |
6 734 |
10 764 |
9 703 | ||||
Валовая коррекция, % |
+30% |
+30% |
0% |
0% |
+35% | ||||
Весовой коэффициент |
2 |
3 |
4 |
5 |
1 | ||||
Скорректированная цена итого, руб./кв.м. |
8 951 | ||||||||
Итого стоимость земельного участка, руб. |
37 594 200 | ||||||||
Таблица 4.1 - Сводный сметный расчет стоимости строительства
Сводный сметный расчет стоимости строительства
Информация о работе Согласование результатов при оценке стоимости гостиницы