Согласование результатов при оценке стоимости гостиницы

После этого производится анализ ожидаемых материальных затрат и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании  договора между оценщиком и заказчиком. Согласно  ст.  10  Закона  «Об  оценочной  деятельности  в   Российской

Федерации», договор должен содержать следующую информацию:

- описание объекта  или объектов оценки, позволяющее  провести их идентификацию;

- вид стоимости имущества (способ оценки);

- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки.

Договор на проведение оценки заключается в простой  письменной форме.

 

 

1.5.2 Составление плана оценки, сбор и подтверждение информации

 

 

После того, как определена суть оценки, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:

а) структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости;

б) план оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.

в) конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что  требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимости применяются все три подхода и, в крайнем случае – два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае.

Обоснованность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

 

 

1.5.3 Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

 

 

Существует  три классических подхода к определению  стоимости объекта недвижимости.

Затратный подход предусматривает:

- оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости;

- учет величины физического, морального и экономического износа;

- расчет и  прибавление к полученной величине рыночной  стоимости земельного участка, как незастроенного.

Важным и  сложным элементом затратного подхода  является определение износа. Износ – это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин.

Как известно, существуют три виды износа:

1. физический (отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов);
2. функциональный (объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности);
3. внешний или экономический (снижение стоимости здания, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами).

Затратный подход предусматривает выполнение следующих  обязательных операций:

1) определение  рыночной стоимости земельного  участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);

2) определение  стоимости замещения;

3) расчет всех  видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);

4) расчет общей  стоимости объекта недвижимости  путем добавления к чистой  стоимости замещения недвижимости стоимости участка земли.

Доходный подход связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости.

I этап: определение величины валового дохода:

1. Оценка потенциального валового дохода, т.е. дохода, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости.

2. Оценка действительного валового дохода, рассчитывается исходя из потенциального валового дохода. При этом из него вычитаются потери при сборе платежей, а также добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

II этап: определение операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода.

III этап: определение чистого операционного дохода методом вычитания из действительного валового дохода величины операционных издержек.

IV этап: оценка и мультипликатор гудвилл.

Гудвилл определяется как «привилегии», передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса.

Гудвилл - это «разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов». Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

Полученную  стоимость гудвилл, связанную с  собственностью, оценщик умножает на коэффициент от 1 до 5. Выбор коэффициента зависит от мнения оценщика о надежности денежных потоков в будущем и перспективах роста (упадка) бизнеса.

V этап: определение окончательной стоимости недвижимости.

При этом могут  использоваться следующие методы:

А) метод капитализации доходов (метод прямой капитализации);

Б) метод дисконтированных денежных потоков;

В) техника остатка.

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.

Метод прямой капитализации  основан на том, что доход от использования  объекта недвижимости и выручка  от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой стоимость объекта недвижимости.

Следует отметить, что стоимость объекта недвижимости при использовании метода прямой капитализации может отождествляться  и с величиной арендной платы за ряд лет эксплуатации объекта недвижимости. В этом случае метод определения стоимости объекта недвижимости называется «метод прямой капитализация годовой арендной платы».

Метод дисконтированных денежных потоков применяется в случае произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта недвижимости.

Использование данного метода предполагает:

1. Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости.

В международной  оценочной практике принято принимать  среднюю продолжительность, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равной 5 – 10 годам. Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать этот период диапазоне 3 – 5 лет.

2.  Прогнозирование величины денежных потоков:

-  построение трендов денежных потоков доходов и расходов;

-  периодичность получения дохода.

3.  Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования  обозначает сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости  будущих платежей.

Существуют  различные методы определения ставки дисконтирования:

-  метод построения;

-  метод сравнения альтернативных инвестиций;

-  метод выделения;

-  метод мониторинга.

4.  Дисконтирование денежных потоков, которое осуществляется путем приведения стоимости потока денежных средств из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

5.  Расчет выручки от продажи объекта недвижимости (реверсии) в конце периода владения им и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6.  Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи.

7.  Расчет стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за расчетный период и суммой привлеченных заемных средств.

 

Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.

Процесс использования  этого метода довольно прост: подбирается  объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.

Технология  применения сравнительного метода при оценке стоимости недвижимости, включает в себя пять этапов:

1. сбор сравнительных данных

Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми.

2. изучение сделок

Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами  и на уплаченную цену не повлияли никакие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу.

3. временные корректировки

Очень часто  оценщик располагает информацией  о сделках, которые произошли  несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

4. корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости

В реальной практике трудно найти абсолютно похожие  объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и другим параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.