Согласование результатов при оценке стоимости гостиницы

5. вынесение решения о стоимости недвижимости

Вопрос о  сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости.

Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

6. согласование результатов, полученных с помощью различных подходов

Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

 

 

1.5.4  Составление отчета о результате оценки стоимости

 

 

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартами и правилами оценочной деятельности. Отчет предназначен для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке) и содержит подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении  отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете  должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения  стоимости объекта оценки (принцип  существенности);

- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

- содержание  отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

- состав и  последовательность представленных  в отчете об оценке материалов  и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

- отчет об  оценке не должен содержать  информацию, не использующуюся при  проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Вне зависимости  от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты  и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

1. общая информация, идентифицирующая объект оценки;

2. результаты  оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

3. итоговая величина  стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов;

в) сведения о  заказчике оценки и об оценщике;

г) допущения  и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые  стандарты оценочной деятельности;

е) описание объекта  оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и  качественные характеристики объекта  оценки;

ж) анализ рынка  объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части  применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

 В приложении  к отчету об оценке должны  содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Анализ рынка  гостиничных услуг г.Томска

 

Томск – один из сибирских городов, сохранивших уникальные памятники  архитектуры, истории и культуры. Именно это и делает его привлекательным для туристического бизнеса. В течение последних пяти лет объем туристских услуг вырос в 2,5 раза, что свидетельствует об активном развитии индустрии туризма и гостиничного бизнеса региона. На центральном проспекте Томска привлекают внимание постройки 18, 19 и начала 20 веков, включая Архиерейский дом в стиле ампир. Также для путешественников будет интересно здание Томского государственного университета, построенного в стиле классицизм по проекту академика Бруни.

Помимо туристических возможностей, Томск обладает довольно высокими показателями в сфере деловой активности. За последние годы была зафиксирована положительная тенденция в этом направлении. Во многом это связано с проведением в Томске крупных научно-деловых мероприятий, в том числе «XVII Российско-германской межправительственной комиссии», «XIV Инновационного форума с международным участием» и других. Требования «деловых» посетителей объектов рынка гостиничных услуг могут отличаться от требований туристов, так как существует принципиальная разница в целях приезда в  Томск – ведение бизнеса и активный отдых. Исходя из этого, следует, что перечень услуг, например, для бизнесмена, немного изменится: появится потребность в наличии конференц-зала или комнаты переговоров, близко расположенного места питания, удобной транспортной доступности и др. Примерами гостиниц, представляющими интерес для участников производственных командировок и деловых поездок, являются: «Томск», «Тоян», «Октябрьская», «Союз» и «Бон Апарт».

На данный момент в Томске функционируют  около 37 средств размещения туристов, из них: 10 шт. – мини-отели, 3 шт. – хостелы, 5шт. - гостиницы класса «**» 15 шт. – гостиницы класса «***»,4 шт. – гостиницы класса «****». На рис.1 представлена диаграмма, отражающая сегментацию рынка гостиничных услуг Томска.

Основным отличительным признаком, по которому можно делить гостиницы на разные категории, является возможность предоставления какого-либо вида услуг. Проведя анализ рынка гостиничных услуг Томска, можно сделать вывод, что на звездность влияют следующие факторы: площадь номеров, качество мебели, дизайн интерьера, наличие охраняемой парковки, ресторана, конференц-зала, дополнительные спортивные услуги, spa-процедуры, а также бесплатный завтрак.

 

                         Рисунок 2.1 - Сегментация рынка гостиничных услуг

Стоимости гостиничных услуг за сутки варьируется в зависимости от категории номера. Стоимость номеров в зависимости от вида средств размещения и количества мест представлена в табл. 1.

 Таблица 2.4 – Стоимость гостиничных  услуг по категориям номеров

№ п/п	Вид средства размещения	Стоимость номера, руб./сут.
1.	Мини-отель	1500-3500
2.	Хостел	500
3.	Гостиница «**»	1500-2800
4.	Гостиница «***»	1800-6000
5.	Гостиница «****»	4000-9500

О средней стоимости  нельзя судить однозначно, так как  в каждой гостинице существует определенная классификация номеров, дополнительные услуги, которые могут быть включены в прайс-лист только в определенной гостинице. В процессе анализа рынка рассчитанная нами стоимость представляет примерную среднюю величину, по которой можно судить о ценовой политике на рынке гостиничных услуг. На рис. 2 представлена диаграмма средней стоимости номера за сутки в зависимости от вида средства размещения.

Важным фактором, влияющим на популярность гостиницы, а  также на стоимость предлагаемых услуг, является ее местоположение. Каждый потенциальный «покупатель» продукта гостиничного бизнеса предпочтет остановиться в гостинице, расположенной в благоприятном районе как с развитой социальной инфраструктурой, так и с доступными транспортными сетями. Поэтому при возникновении идеи создания гостиницы высокого класса нужно учитывать характеристики уже имеющихся окружающих объектов и дальнейшие перспективы развития прилегающих территорий.

 

 

Рисунок 2.2 - Средняя  стоимость номера, руб./сут., в зависимости 

от вида средства размещения

Если провести анализ местоположения гостиниц Томска, то стоит отметить следующее: резкой дифференциации среди мини-гостиниц, хостелов, а также гостиниц класса «**» и «***» не было выявлено. Все эти объекты располагаются в абсолютно разных точках города; какие-то, естественно, находятся в более престижном месте, но сам факт местонахождения средства размещения нельзя назвать определяющим при присвоении ему определенной категории. Что же касается гостиниц класса «****», то тут уже наблюдается четкие характеристики местоположения – центральные улицы и проспекты, участки, располагающиеся в историко-культурном центре города: «Магистрат» и «Тоян» – пл. Ленина, «Бон Апарт» - остановка «ТГУ».

Стоит сказать, что на данный момент существует большой спрос на гостиницы, ориентированных на посетителей со средним достатком, именно поэтому при разработки прайс-листа с указанием стоимости гостиничных номеров в данной дипломной работе будут учтены все факторы, влияющие на популярность гостиниц среди населения и на доступность гостиничных услуг большинству приезжих гостей.

 

 

 

 

3 Описание объекта оценки  и его окружения

 

 

3.1  Описание населенного пункта

 

 

Томск - центр  Томской области - расположен на юго-востоке  Западно-Сибирской равнины, на правом берегу р. Томь, в 60 км от еe впадения в Обь, на берегах р. Ушайка. Расстояние до Москвы - 3500 км. Хорошо развита транспортная инфраструктура, которая включает в себя Ж.-д. станцию на линии Белый Яр - Асино-Тайга, связывающую Томск с Транссибирской магистралью. Узел автодорог (Томск - Юрга и др.). Речной порт. Аэропорт Томск город областного подчинения, включает в себя 4 городских района - Кировский, Ленинский, Октябрьский, Советский.

В 1991 году Томску присвоен статус исторического города. Его охранная зона представляет площадь в 950 гектаров. Эта историко-заповедная часть сохранила неповторимость своеобразия городского ландшафта каменной застройки губернского города XIX - начала XX веков и деревянной застройки, украшенной старинной резьбой.

Современный Томск - один из крупнейших промышленных центров Западной Сибири. В городе представлены следующие отрасли:

1. машиностроение и металлообработка: ПО "Сибкабель", "Сибэлектромотор" и др.;
2. заводы - подшипниковый, режущих инструментов, манометровый, электромеханический, электроламповый, радиотехнический и др.);
3. химическая (заводы - химический, химико-фармацевтический и др.);
4. деревообрабатывающая (карандашная, спичечная и мебельная фабрики) промышленность;
5. производство стройматериалов;
6. пищевая промышленность.

Томск - старейший за Уралом образовательный и научный центр России. На протяжении столетия здесь сформировался уникальный научно-образовательный и научно-технологический комплекс, который нередко называют Сибирскими Афинами. Успешно развивается Томский научный центр Российской академии медицинских наук.

Театры: областной  драматический, областной кукол, юного  зрителя. Филармония. Музеи: краеведческий, художественный. Музеи университета: археологии и этнографии Сибири, зоологический, минералогический, палеонтологический. Сибирский ботанический сад им. П.Н. Крылова.

3.2 Характеристики объекта оценки и его окружения

 

Оцениваемый объект находится по адресу: г. Томск, ул. Сибирская, д. 9, ст. А в Советском районе. Окружающая застройка – жилые и административные здания, а также автозаправочные станции. Место расположения объекта оценивается как незначительно удаленный от центра район города Томска. Развитость социально-бытовой инфраструктуры в районе высокая.

Характеристики  местоположения объекта представлены в таблице 3.1., а общая информация о строящемся здании – в таблице 3.2.

Таблица 3.1 - Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание или  характеристика показателя
Район	Советский
Адрес	г. Томск, ул. Сибирская, 9, строение А.
Преобладающая застройка микрорайона	Объект располагается  в селитебной зоне города, в застройке которой также имеются административные здания и хозяйственные и корпуса.
Транспортная  доступность	Объект расположен рядом с автобусной остановкой « ул. Сибирская». Продолжительность движения на легковом автомобиле до центра города (пл. Ленина) составляет около 15 мин., на автобусе - 20 мин.
Обеспеченность  общественным транспортом	Транспортная  обеспеченность – высокая, ближайшие остановочные пункты: ул.Сибирская, Гор.больница №1.
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (5-15 минут ходьбы)	В застройке  преобладают жилые здания, жилые  здания с административными помещениями, автозаправочные станции, объекты  социальной инфраструктуры такие как: Петропавловский Собор, танцевальная школа «Атмосфера», магазин «Абрикос», кондитерская фабрика «Красная звезда».
Состояние прилегающей  территории	Подходит для  размещения административных зданий, объектов офисного и торгового назначения.