Оценка стоимости квартиры в многоквартирном жилом здании

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

28

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Учитывая, что в соответствии с принципом  наилучшего и наиболее эффективного использования, помещение используется по прямому назначению и от сдачи  его в аренду можно получать стабильный доход, используем метод прямой капитализации.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

а) расчет потенциального валового дохода для оцениваемой недвижимости за год;

б) расчет недополучения дохода за счет недозагрузки площадей и недобросовестных арендаторов за год;

в) расчет эффективного (действительного) валового дохода за год;

г) определение эксплуатационных расходов за год, включающих только расходы, которые  несет владелец (постоянные, переменные, расходы на формирование фонда замещения);

д) определение чистого операционного  дохода за год;

е) определение ставки дисконта и  ставки капитализации на момент оценки;

ж) расчет рыночной стоимости по формуле  прямой капитализации.

 

Определение ставки дисконта

 

Ставка дисконта (y₀) используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки недвижимости, ставка дисконта представляет собой коэффициент  эффективности вложений капитала, с  учетом риска их получения.

Поскольку риск является существенным для определения ставки дисконта, далее будет дано определение  риска, используемое в методике оценки объекта.

Под риском понимается степень оправданности  ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами как риск реализации прогноза.

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

29

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

При оценке недвижимости ставка дисконтирования  выбирается методом кумулятивного  построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в объект недвижимости, поправка на низкую ликвидность в данном сегменте рынка и норма на риск управления. Полученная сумма корректируется с учетом факторов, являющихся особенными для данного типа вложений и конкретного объекта.

При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения  степени риска инвестиций.

Последовательность  шагов:

1. определить очищенную от риска норму дохода;
2. определить премию за риск для объекта недвижимости;

3) определить поправку на низкую  ликвидность;

4) определить поправку на инвестиционный  менеджмент.

5) просуммировать эти значения.

В ходе анализа рыночной ситуации, доходности государственных ценных бумаг сделан вывод, что наиболее целесообразный уровень безрисковой ставки соответствует 10,65 %.

Риски вложения в объект недвижимости отражают вероятность потери потребительской  стоимости объекта недвижимости в результате воздействия на объект определенного набора факторов. Данные риски подразделяются на два вида. К первому относятся систематические  и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. Расчетное  значение величины риска вложений в  объект недвижимости составило 6,9 %.

Поправка на низкую ликвидность  представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта  и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего  арендатора. На дату оценки поправка на низкую ликвидность для оцениваемой  недвижимости принимается равной 5,0 %, что соответствует данным по рынку г.Комсомольска-на-Амуре.

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

30

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Инвестиционный  менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости  от сложности управления объектом инвестиций составляет 1,0 - 5,0 %. С учетом типа и  места расположения объекта недвижимости использовано значение 2,0 %.

Риск инфляции предполагает вероятность  неожиданных изменений темпов инфляции, которые повлияют на величину покупательной  способности будущих денег.

Таким образом, ставка дисконтирования  определенная методом суммирования составляет 24,55  %.

 

Определение коэффициента капитализации

 

Считается, что если объект приносит равномерный доход в течение 30 лет и более, коэффициент капитализации  дохода можно принять равным ставке дисконта, т.к. объект будет отнесен  к вечным активам. Так как оцениваемый  объект достаточно новый, и оставшийся срок его экономической жизни  превышает 30 – летний срок, к тому же, цены на жилую недвижимость стабильно  растут, то можно принять R = y₀.

 

Анализ доходов и расходов

 

Потенциальный валовой  доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используется рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей (коэффициент загрузки). Расчет данного показателя осуществляется аналогичный предыдущему.

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

31

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Чистый операционный (эксплуатационный) доход (ЧОД) - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению и несанкционированные расходы), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения (за исключением налога на имущество, налога на прибыль, НДС) и амортизационных отчислений.

Периодические расходы для обеспечения  нормального функционирования объекта  и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято  делить на условно-постоянные расходы, или издержки; условно-переменные, или  эксплуатационные, расходы; расходы  на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, некоторые эксплуатационные расходы, страховка основных фондов.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от  степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление; коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку; расходы на эксплуатацию; расходы на содержание территории и т.д.

К расходам на замещение относят  расходы, которые либо имеют место  всего один - два раза за несколько  лет или сильно варьируют от года к году. Обычно к ним относят  расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов  улучшений. К таким улучшениям относятся, в частности, кухонное оборудование, мебель, ковровые покрытия, а также  недолговечные компоненты здания (крыши, лифты и т.п.). К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт. Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности не резервирует эти деньги. Следует отметить, что в расчет (при оценке методом капитализации дохода) необходимо включать эти отчисления, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения.

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

32

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Анализ ставок арендной платы

 

 Анализ ставок арендной платы  за аналогичные квартиры показывает, что плата за аналогичную квартиру  с аналогичными удобствами в  данном районе города Комсомольска-на-Амуре,  составляет 12 000 руб. в месяц.

Следует отметить, что условно-переменные расходы несет сам квартиросъемщик. Поэтому в определении суммарных  эксплуатационных расходов они не учитываются.

Расчет условно-постоянных расходов и расходов на формирование фонда замещения.

Результаты расчетов сведены в  таблицу 8.

Таблица 8 – Условно-постоянные расходы

Статья  расходов	Размер расхода, руб.
Земельный налог (арендная плата за землю)	0
Налог на имущество физических лиц	1050
ИТОГО	1050

 

Расходы на замещение примем в размере 10 % от потенциального валового дохода, т.е. величина ежегодных расходов на замещение будет составлять  12 000 х 12 х 0,1 = 14 400руб.

Расчет чистого операционного  дохода.

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

33

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Результаты  расчетов чистого операционного  дохода приведены в таблице 9.

 

Таблица 9 – Определение чистого операционного  дохода

№ п/п	Наименование показателя	Расчет	Примечания
1	Арендная  плата за месяц, руб.	12 000	см. "Анализ ставок арендной платы"
2	Потенциальный валовой доход, руб.	12 000 х 12 = 144 000	-
3	Недозагрузка  площадей и нечестные арендаторы	-	по данным анализа рынка
4	Действительный  валовой доход, руб. (п.2 – п.3)	144 000	-
5	Эксплуатационные  расходы, руб.	1 050	см. "Анализ условно-постоянных расходов"
6	Расходы на формирование фонда замещения	14 400	см. расчет расходов на замещение
7	Чистый  операционный доход (ЧОД)(п.4 – п.5 - п.6)	144000 – 1050 – 14400 = 128500	-

 

Текущую стоимость объекта на дату оценки по методу прямой капитализации определим  по формуле

.

C = 128500 / 0, 2455 = 523 421,59 руб.

Стоимость объекта, рассчитанная по доходному  подходу, составляет, округленно: 524 000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

34

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Существуют  три традиционных подхода, которые  были использованы для расчета стоимости  объекта. Данные по расчетам приведены  в таблице 10.

Таблица 10 – Итоговая таблица стоимостей

Подходы	Стоимость
Затратный подход	1 179 000
Сравнительный подход	1 632 000
Доходный подход	524 000

 

Анализируя применимость каждого  метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:

1) Затратный подход полезен в  основном для оценки объектов, уникальных по своему виду  и назначению, либо для объектов  с незначительным износом. В  оценке затрат на воспроизводство  велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного  выше анализа, но нельзя на  него слишком полагаться в  первую очередь потому, что за  основу принята стоимость объекта  в ценах 1969 года;

2) Сравнительный подход более  объективно отражает ту цену, которая может возникнуть на  рынке. В то же время не  стоит слишком доверять исходной  информации об условиях продаж  объектов, их цене и др. Кроме  того, оценка существенных параметров  объекта проведена по региональной  шкале. Тем не менее, можно  считать, что данный подход  будет иметь наибольший вес  при принятии окончательной стоимости. 

3) Оценка по доходности отражает  ту предельную стоимость, больше  которой не будет платить потенциальный  инвестор, рассчитывающий на типичное  использование объекта и на  принятые нами ставки доходности. Однако данный подход редко  применяется для оценки квартир,  даже сданных в аренду.

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

35