Оценка стоимости квартиры в многоквартирном жилом здании

Любое отличие условий продажи объекта оценки и сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации.

В большинстве  случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Большое количество видов недвижимости, особенно доходно-производящие виды собственности, продаются вместе с существующими  арендными договорами.

 

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

22

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Выбор элементов и единиц сравнения

 

Несомненно, что ни один из выбранных  объектов сравнения не может практически  полностью соответствовать объекту  оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, которые  могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка  недвижимости используют разные единицы  сравнения. К рассмотрению можно  принимать объекты, конкурентоспособные  с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны  имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными  рыночными.

Особую осторожность следует проявлять  при анализе сделок между связанными каким-либо образом сторонами, поспешно совершенных сделок и т.п.

Для определения элементов, от которых  зависит стоимость, необходим подробный  анализ рыночных условий. Чтобы привести объекты сравнения к исследуемому объекту на дату оценки, требуется  выполнить корректировки продажной  цены объекта сравнения по каждой позиции элементов сравнения. При  этом корректировка может применяться  либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени  различия между объектами.

В оценочной практике принято выделять пять основных элементов сравнения, которые необходимо анализировать  в обязательном порядке:

1) права собственности на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия и время продажи;

4) местоположение;

5) физические характеристики.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

23

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

1. Изучение  рынка и выбор максимально  похожих объектов на оцениваемый  объект;

2. Сбор и проверка информации  по каждому отобранному объекту  о дате и условиях сделки, физических  характеристиках, местоположении  и других условиях сделки;

3. Корректировка цен сопоставимых  объектов в соответствии с  имеющимися различиями между  ними и оцениваемым объектом. При этом поправки вносятся  таким образом, чтобы определить, какова была бы цена сопоставимых  объектов, обладающих теми же  характеристиками, что и оцениваемый  объект;

4. Анализ приведенных цен сопоставимых  объектов и вывод о величине  рыночной стоимости или диапазоне,  в котором, наиболее вероятно, она будет находиться;

Объектом оценки в данном случае являются права собственности на оцениваемое жилое помещение, которое  планируется использовать по назначению.

         Из представленных сопоставимых продаж нами были отобраны 2 объекта, которые были недавно проданы и в наибольшей степени приближаются к оцениваемому. В приведенной ниже таблице сведены параметры и данные о продажах аналогичных квартир (таблица 6).

Таблица 6 – Аналоги для объекта  оценки

Параметры и характеристики		Оцениваемый объект		Аналог 1		Аналог 2		Аналог 3
Назначение		Квартира		квартира		квартира		квартира
Адрес		Гагарина, 9/2		Гагарина, 10/2		Б. Юности, 14/3		Б. Юности, 6/2
Дата продажи				20.12.2011		20.12.2011		20.12.2011
Общая площадь квартиры, м2		64,7		61		60,2		60
Цена продажи, руб.				1 420 000		1 150 000		1 450 000
Цена за 1 м2, руб				29 836,1		29 069,8		30 833,3
Условия финансирования и  налогообложения		Типичные		Типичные		Типичные		Типичные
Условия оплаты		Наличный расчет		Наличный расчет		Наличный расчет		Наличный расчет
8КЗ1.1.00.00000КР   Лист 24 Изм. Кол.уч.  Лист № док. Подпись Дата Местоположение: -район города -транспортная достижимость	Центр Средняя		Центр Средняя		Центр Средняя		Центр Низкая
Износ объекта	6%		15%		17%		20%
Архитектурное своеобразие	Типовое		Типовое		Типовое		Типовое
Материал стен	Железобетонные  панели		Железобетонные  панели		Железобетонные  панели		Железобетонные  панели
Коммуникации	Есть		Есть		Есть		Есть
Социальная  инфраструктура	Типовой набор + ресторан		Типовой набор + ресторан		Типовой набор  +, ресторан		Типовой набор, ресторан
Экологическое состояние	Нормальное		Нормальное		Нормальное		Нормальное
Этаж	3/10		7/9		8/10		9/10
Размещение  дома	Внутри квартала		Фасадом магистральную  улицу		Внутри квартала		Внутри квартала
Наличие лифта	есть		есть		есть		есть
Наличие мусоропровода	есть		есть		есть		есть
Планировка  квартиры	2 комнаты смежные		2 комнаты смежные		2 комнаты смежные		2 комнаты смежные
Наличие лоджии (балкона)	Лоджия		Лоджия		Лоджия		Лоджия
Высота потолков	2,50		2,50		2,50		2,50
Санузел	Раздельный		Раздельный		Раздельный		Раздельный

 

Таблица 7 – Корректировка цен  продаж аналогов

Параметры и характеристики	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Назначение	квартира	квартира	квартира	квартира
Юридические права и  ограничения	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования и  налогообложения	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Условия оплаты	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
Цена продажи, руб.		1 420 000	1 150 000	1 450 000
Дата продажи		20.12.2011	20.12.2011	20.12.2011
Район города	Центр	Центр	Центр	Центр
Транспортная доступность	Средняя	Средняя	Средняя	средняя
Корректировка		0	0	0
Скорректированная цена		1 420 000	1 150 000	1 450 000
8КЗ1.1.00.00000КР   Лист 25 Изм. Кол.уч.  Лист № док. Подпись Дата Материал  стен	ж/б панели	ж/б панели	ж/б панели	ж/б панели
Архитектурное своеобразие	типовое	типовое	типовое	типовое

 

Социальная  инфраструктура	Типовой набор + ресторан	Типовой набор + ресторан	Типовой набор + ресторан	Типовой набор+ ресторан
Корректировка		0	0	0
Скорректированная цена		1 420 000	1 150 000	1 450 000
Экологическое состояние	Нормальное	Нормальное	Нормальное	Нормальное
Корректировка		0	0	0
Скорректированная цена		1 420 000	1 150 000	1 450 000
Износ объекта	6%	15%	17%	20%
Корректировка		1,06	1,13	1,17
Скорректированная цена		1 505 200	1 299 500	1 696 500
Этаж	3/10	7/9	8/10	9/10
Корректировка		+4%	+4%	+4%
Скорректированная цена		1 565 408	1 351 480	1 764 360
Размещение  дома	Внутри квартала	Фасадом магистральную  улицу	Внутри квартала	Внутри квартала
Корректировка		-6%	0	0
Скорректированная цена		1 471 483	1 351 480	1 764 360
Планировка  квартиры	2 комнаты смежные	2 комнаты смежные	2 комнаты смежные	2 комнаты смежные
Корректировка		0	0	0
Скорректированная цена		1 471 483	1 351 480	1 764 360
Наличие лоджии (балкона)	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия
Корректировка		0	0	0
Скорректированная цена		1 471 483	1 351 480	1 764 360
Высота потолков	2,50	2,50	2,50	2,50
Корректировка		0	0	0
Скорректированная цена		с	1 351 480	1 764 360
Санузел	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный
Корректировка		0	0	0
Скорректированная цена		1 471 483	1 351 480	1 764 360
Площадь квартиры	64,2	61	60,2	60
Корректировка		1,05	1,07	1,07
Скорректированная цена		1 545 057	1 446 083	1 887 865
8КЗ1.1.00.00000КР   Лист 26 Изм. Кол.уч.  Лист № док. Подпись Дата Число поправок		4	3	3
Вес		0,28	0,36	0,36
Рыночная стоимость  объекта	0,28*1 545 057+0,36*1 446 083+0,36*1 887 865=1 632 837

 

Поправка на дату продажи. Поправка на данный показатель не требуется, т.к. Так как все аналоги были взяты на одну и ту же дату продажи (22.12.2012г.)

Поправка на транспортную доступность. Поправка на транспортную доступность не требуется так как все аналоги и объект оценки имеют одинаковые условия.

В результате анализа скорректированных цен был сделан вывод, что стоимость объекта, рассчитанная по рыночному подходу, составляет, округленно:    1 632 837 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

27

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

3.3 Доходный подход

 

Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя - инвестора, ориентирующегося на будущие  блага от ее использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем  затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный  доход.

Настоящий подход подразумевает, что  цена помещения на дату оценки –  это текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих  лет.

Исходя из принципа замещения, принято  считать, что доход, приносимый недвижимостью  в случае размещения в ней доходного  бизнеса равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному  от сдачи помещения в аренду. В  оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, принято пренебрегать различием в рисках аренды и бизнеса.

Характер использования помещения  для аренды мы берем исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные.

Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных потоков денежных средств (ДДП). Причем, метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход  со стабильно предсказуемыми суммами  доходов и расходов, а метод  дисконтирования ДДП более применим, к приносящим доход объектам, имеющим  нестабильные потоки доходов и расходов.