Оценка стоимости квартиры в многоквартирном жилом здании

По результатам заполнения таблицы  произведение поправочных коэффициентов  равно 1,07

 

Стоимость неучтенных в сборниках  УПВС затрат примем равной 10 %. Т.о. K_p = 1,1.

Строительный объем квартиры составит величину

V₀₀ = S  H = 64,2 *  2,50 = 160,5 м³,

где     S - площадь квартиры;

          H - высота этажа.

Для перевода восстановительной стоимости  в цены на дату оценки необходимо внести следующие индексы удорожания и  коэффициенты перехода (таблица 4).

Таблица 4 –  Индексы удорожания и коэффициенты перехода

1. Индекс удорожания на 01.01.1984 г.  по сравнению с 01.01.1969 г., I1969/1984 (постановление Госстроя  СССР №94 от 11.05.83 г.)	1,19
2. Индекс удорожания на 01.01.1991г.  по сравнению с 01.01.1984 г., I1984/1991 (письмо Госстроя СССР  №14-Д от 06.09.90 г.)	1,5
3. Переходный коэффициент от первой  к другим зонам сосредоточенного  строительства Хабаровского края, Кпер	1,15
4. Поправочный коэффициент на строительно-монтажные  работы на 2010 г. к базисному  уровню 1991 г., I1991/д.о	64,7

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

16

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Прибыль застройщика (предпринимателя)

 

Предпринимательская прибыль –  это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами  на строительство, которая позволяет  назвать данный проект финансово -  оправданным для застройщика.

Расчетная текущая восстановительная  стоимость отражает фактические  затраты на проведение строительных работ. К этой сумме должен быть добавлен предпринимательский доход (прибыль  застройщика). Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор (застройщик) за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с  оцениваемым объектом. Также данный доход включает компенсацию застройщика  за проведение им экспертизы по управлению строительством.

На основании анализа ведущих  строительных фирм г. Комсомольска-на-Амуре  типичный уровень доходности бизнеса  застройщиков на рынке г. Комсомольска-на-Амуре  оценивается в 20 – 30 % к строительным затратам.

 

Прибыль застройщика примем равной 20%.

Подставив все полученные значения в формулу (1), получим стоимость  квартиры на дату оценки

руб.

Таким образом, строительство нового здания (помещения), способного заменить покупку оцениваемого объекта, в  настоящих условиях обойдется в  сумму (округленно): 1 254 000,00 рублей.

 

Оценка накопленного износа

 

Затратный подход предполагает определение  износов трех видов: физического, функционального, внешней среды, которые в стоимостной  форме будут вычтены из восстановительной  стоимости.

Каждое здание и сооружение характеризуется  определенными эксплуатационными  качествами: прочностью и устойчивостью  конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.п. Эти параметры могут быть обобщенны в четыре группы, определяющие эксплуатационную пригодность зданий и сооружений.

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

17

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

I группа. Параметры, характеризующие конструктивную  надежность, физическую долговечность:

– прочность и устойчивость конструкций;

– влагостойкость и морозостойкость  конструкции;

– водонепроницаемость конструкций  и др.

II группа. Параметры, характеризующие  функциональное соответствие назначению, моральную долговечность, условия  жизнедеятельности:

– удельные площади и кубатура;

– температурно-влажностный режим  в помещениях;

– герметичность, звукоизоляция и  др.

III группа. Архитектурно-художественное  соответствие назначению.

IV группа. Экономичность возведения  и эксплуатации.

Построенные здания под действием  различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого  на рыночную стоимость здания оказывает  внешнее экономическое воздействие  со стороны непосредственного окружения  и изменения рыночной среды. При  этом различаются физический износ (потерю эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний, или экономический, износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения).

Вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и  будет составлять разницу между  восстановительной стоимостью улучшений  и текущей рыночной стоимостью.

Накопленный износ мы определяется как "уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников".

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

18

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Износ оцениваемого объекта рассчитывается методом разбивки и заключается  в подробном рассмотрении и учете  всех причин и видов износа, включая:

– физический износ, устранимый и  неустранимый;

– функциональный износ, устранимый и неустранимый;

– внешний, или экономический износ.

При этом считается, что износ является устранимым, если затраты на его  исправление меньше, чем добавляемая  при этом стоимость. В данной курсовой работе износ является неустранимым, когда затраты больше, чем добавляемая  стоимость сооружения/

 

Определение физического износа.

 

Физический износ - это потеря стоимости  за счет естественных процессов в  процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может  быть как  устранимым так и неустранимым. 

Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют отложенным ремонтом.

Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы  восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (косметический  ремонт, восстановление участков протекающей  кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.). Также при этом предполагается, что элементы восстанавливаются  до нового или практически нового состояния.

Устранимый физический износ в  денежном выражении определен как "стоимость ремонта (затрат) по доведению  объекта до состояния, эквивалентного первоначальному".

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

19

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.

На практике элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

Короткоживущие элементы имеют  меньшую остаточную экономическую  жизнь, чем все сооружение. У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения или больше нее.

Неустранимый физический износ, обусловленный  элементами с коротким сроком жизни (меньше срока службы всего объекта), представляет собой затраты на восстановление этих быстро изнашивающихся  компонентов.

Для   оценки   неустранимого   физического   износа   в  короткоживущих

элементах, разность между полной восстановительной  или заменяющей стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение  действительного  возраста  к  общей  физической  жизни  элемента.

В соответствии с техническим паспортом  физический износ здания составляет округленно 6,0 %, что в стоимостном выражении составит 1254000,00 0,06 = 75240 руб.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Малоэтажное здание с расположенной  в нем квартирой изначально предназначено  именно для использования под  жилые помещения, поэтому отвечает действующим нормативным документам, регламентирующим санитарные, противопожарные, эксплуатационные и другие требования к данному типу зданий и помещений. По своей планировочной структуре  квартира отвечает современным требованиям, предъявляемым к данному типу помещений в г. Комсомольске-на-Амуре. В связи с вышеперечисленным, оцениваемый объект не будет обладать функциональным износом.

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

20

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Так как оцениваемый объект соответствует своему функциональному назначению, находится в приемлемом для эксплуатации состоянии и удачно расположен, то внешний износ может быть принят равным нулю.

Совокупный накопленный износ, выраженный в процентах, определяется по формуле

,

где И_фз , И_фк , И_вш – износ (соответственно) физический, функциональный и внешний в денежном выражении;

      B₀₀ – полная восстановительная стоимость объекта.

 или 6 %.

Определим восстановительную стоимость  квартиры с учетом износа для получения  реальной стоимости объекта. Расчет приведем в табличной форме (таблица 5).

Таблица 5 – Определение остаточной стоимости  объекта

1	Восстановительная стоимость новой  квартиры, руб.	1254000
2	Физический износ, руб.	75240
3	Функциональный износ, руб.	0
4	Внешний износ, руб.	0
5	Итого накопленный износ, руб. (п.2 + п.3 + п.4)	75240
6	Накопленный износ, %	6
7	Остаточная стоимость (п.1 – п.5)	1178760

 

Рыночная стоимость квартиры по затратному подходу округленно составляет 1179000 руб.

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

21

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

3.2 Сравнительный подход

 

Подход сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи  с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию. Данный подход к  оценке стоимости предполагает, что  рынок установит цену для объекта  оценки тем же самым образом, что  и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Для того, чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, оценщик  использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который  гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты-заместители  на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение  "равно  желаемого объекта - заместителя".

Подход сравнения продаж наиболее приемлем для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное  количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную  величину рыночной стоимости. Как правило, эти объекты не являются источником производства дохода. К таким объектам относится жилая недвижимость.