Оценка стоимости квартиры в многоквартирном жилом здании

Министерство  образования и науки Российской Федерации

 

Федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

«Комсомольский – на – Амуре государственный

технический университет»

 

Факультет «Кадастр и строительство»

Кафедра «Управление недвижимостью и  кадастры»

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине «Оценка строений и система платежей за земельные участки»

 

Оценка стоимости квартиры в  многоквартирном жилом здании

 

 

 

 

Студент группы 8КЗ-1                _____________________        

                                                                 подпись, дата

Руководитель  проекта                _____________________         О.Н. Борзова

                                                                 подпись, дата

Нормоконтроль                            _____________________         О.Н. Борзова

                                                                 подпись, дата

 

 

 

2012

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Комсомольский-на-Амуре государственный

технический университет»

 

Кафедра ___Управление недвижимостью и кадастры____________________

Специальность ___Земельный кадастр_________________________________

 

ЗАДАНИЕ

на  курсовую работу по дисциплине

 

Выдано  студенту ____ ____курса____5____ группы____8КЗ____

1. Тема курсовой работы:

__Оценка строений и система платежей за земельные участки___________

2. Срок сдачи работы: __12 декабря 2012 года___________________________

3. Исходные данные:

- Наименование объекта:__двухкомнатная жилая квартира_______________

• Наименование поселения: __г. Комсомольск-на-Амуре__________________
• Технический паспорт: __инвентарный номер 6453, выдан 14.08.2010______
• Кадастровый паспорт: __инвентарный номер 6453, выдан 22.07.2010______

4. Перечень подлежащих разработке  вопросов в курсовой работе:

    постановка задачи оценки, анализ социально-экономического состояния поселения, анализ местоположения объекта, анализ оцениваемого земельного участка и улучшений на нем, анализ рынка аналогичных объектов недвижимого имущества, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, определение стоимости земельного участка, определение стоимости улучшений земельного участка тремя подходами, согласование результатов оценки, приложения, фотографии______________

Объем курсовой работы__20-30 листов________________________________

Объем пояснительной записки __15-20 листов формата А4_______________

Количество  чертежей __2____________________________________________

 

 

Руководитель                                                                    _____________________

                                                                                                                             (подпись преподавателя дата)

Задание принял к исполнению                                       _____________________

                                                                                                                             (подпись студента дата)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

3

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Введение ……………………………………………………………………….4

1 Описание  объекта оценки ………………………………………………….6

2 Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования ………..9

3 Определение  стоимости объекта …………………………………………11

   3.1 Затратный подход ……………………………………………………...11

   3.2 Сравнительный  подход ………………………………………………...21

   3.3 Доходный  подход ……………………………………………………….27

4 Анализ  доходов и расходов ………………………………………………..30

5 Согласование  результатов оценки стоимости ……………………………36

Заключение  ……………………………………………………………………..37

Список использованной литературы ……………………………………….38

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Целью данного курсового проекта  является определение стоимости  объекта оценки, т.е. квартиры, в многоквартирном  жилом здании.

Задачами курсового проекта  являются описание и анализ объекта  оценки, и определение стоимости  объекта оценки с использованием различных подходов.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной  или планируемой сделки. Также  при определении стоимости объекта  определяется и учитывается расчетная  величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с  выбранным видом стоимости.

Итоговая стоимость объекта  оценки определяется путем расчета  стоимости объекта оценки при  использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом иУтвердил

1

4

У

Листов

Лист

Стадия

Цветков

Борзова

Борзова

 

Борзова

Силадий

Н.контроль

Руководитель

Проверил

Разработал

 Подпись

Дата

№док.

Лист.

Кол.уч.

Изм.

Кафедра УНиК

  Введение

8КЗ1.1.00.00000КР

зноса и устаревания объекта  оценки.

 

 

 

Адрес объекта	Ул.Гагарина, 9/2-12
Утвердил 1 4 У Листов Лист Стадия Цветков Борзова Борзова   Борзова Силадий Н.контроль Руководитель Проверил Разработал  Подпись Дата №док. Лист. Кол.уч. Изм. Кафедра УНиК Исходные данные 8КЗ1.1.00.00000КР	Утвердил 2 4 У Листов Лист Стадия Цветков Борзова Борзова   Борзова Силадий Н.контроль Руководитель Проверил Разработал  Подпись Дата №док. Лист. Кол.уч. Изм. Кафедра УНиК Исходные данные 8КЗ1.1.00.00000КР
Оцениваемые права	Право собственности
Наилучшее и наиболее эффективное  использование с имеющимися улучшениями	Использование в качестве жилого помещения
Наиболее вероятные покупатели	Не выявлены
Особенности окружающей среды	Удовлетворительные
Территориальная зона	5

 

Назначение оценки

Назначением настоящей оценки является определение стоимости квартиры (далее объекта оценки) для реализации имущественных прав – для целей купли-продажи.

Цель оценки

Целью оценки является определение  рыночной стоимости объекта недвижимости, в данном случае объектом оценки является квартира.

Определение вида стоимости  и дата оценки

Под термином «рыночная стоимость» понимается наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом  конкурентном рынке  при всех условиях, удовлетворяющих  справедливым торгам,  когда продавец и покупатель  действуют честно и осознанно и цена не назначается  под давлением.  Это определение  подразумевает, что совершение продажи  на определенную дату и передача юридических  прав (титула)  от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих  условий:

- продавец и покупатель действуют  в рамках закона на основе  типичных мотивировок;

- обе стороны  хорошо информированы  о предмете сделки и  действуют  в  целях наилучшего удовлетворения  собственных  интересов;   

- объект выставлен на открытом  рынке достаточное время;

 

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

5

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

- цена не является следствием  специального кредитования или  уступки   какой-либо  из сторон, участвующих в сделке;

- оплата производится в денежной  форме (наличной или безналичной)  и не сопровождается дополнительными  условиями.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие  экономические факторы, как полезность, покупательская способность, дефицитность и т.д. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение  сил, действующих на рынке, и ожидаемую  тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный  покупатель или инвестор будут стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что такого использования  также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость  недвижимости при этом будет максимальной.

Оценка произведена по состоянию  на 22 декабря 2012 года.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Утвердил

3

6

У

Листов

Лист

Стадия

Цветков

Борзова

Борзова

 

Борзова

Силадий

Н.контроль

Руководитель

Проверил

Разработал

 Подпись

Дата

№док.

Лист.

Кол.уч.

Изм.

Кафедра УНиК

 Описание и анализ объекта

8КЗ1.1.00.00000КР

Для проведения анализа оценщику была предоставлена следующая документация:

- Технический паспорт на квартиру  по адресу: ул.Гагарина 9/2, кв. 12.

- Договор на передачу жилого  помещения в собственность граждан  от 19.12.2008,

- Свидетельство о государственной  регистрации права № 27-АВ 164996 от 02.03.2009

Описание объекта оценки произведено  на основании визуального осмотра, а также технического паспорта на строение (помещений) и сооружение (инв. № 11663, дата заполнения 21.10.08). Объектом оценки является трехкомнатная квартира, состоящая из трех жилых комнат, кухни, коридора,  ванной ,санузла, 2-х лоджий, общей полезной площадью 64,2 м²_, в т.ч. жилой площадью 42,2,  с высотой потолка 2,50м. Квартира расположена в 10 этажном жилом доме 1993 года постройки. 

Распределение площадей: коридор – 10,1 м² (номер 1 п. плану Технического паспорта),; кухня – 8,7 м² (№5 по Техническому паспорту); первая жилая комната – 10,8 м² (№6 по Техническому паспорту); вторая жилая комната - 17,4 м² (№7 по Техническому паспорту); третья жилая комната – 14,0 м² (№8 по Техническому паспорту); туалет - 1,1 м²; ванная - 2,1 м². Площади нежилых помещение – согласно паспорту двух лоджий – 8,5 м².

Электроснабжение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее  и холодное)  - централизованное.

 

 

 

 

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

7

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Коридор (№ 1 по ТП) – прямоугольной формы. Полы – ламинат; стены - обои, входная дверь –металлическая; потолок - натяжной. Имеется встроенный шкаф, электроустановочные изделия - импортные. Из коридора имеется вход во все помещения квартиры.

Первая жилая комната (№ 6 по ТП) – зал прямоугольной формы. Полы – ламинат; стены – обои; потолок – побелка; окна – пластиковые; электроустановочные изделия – импортные.