Оценка стоимости квартиры в многоквартирном жилом здании

Кухня (№ 5 по ТП) – прямоугольная. Полы – паркет (имп.); стены – обои, потолок – натяжной; электроустановочные изделия - импортные

Вторая жилая комната (№ 7 по ТП) - прямоугольная. Полы – ламинат; стены – обои; потолок – натяжной, окна – пластиковые; электроустановочные изделия – импортные

Третья жилая комната – (№ 8 по ТП) – квадратная. Полы – паркет (имп.); стены – обои (имп.); потолок – натяжной; окна - пластиковые; электроустановочные изделия – импортные. Имеется выход на балкон.

Ванная комната – прямоугольной формы. Пол – плитка кафельная; стены – плитка кафельная; потолок –побелка; сантехника: ванна чугунная, смесители импортные; двери – деревянные глухие однопольные.

Туалет – прямоугольной формы. Пол – керамическая плитка; стены – кафель, потолок – панели, сантехника: унитаз-компакт – имп., дверь - деревянная глухая однопольная.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

8

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

Объект оценки расположен в центральном  округе г.Комсомольска-на-Амуре по адресу ул. Гагарина  д.9 корп.2, кв.12. 5-ая  территориально-экономическая зона с юго-запада на северо-восток ограничена ул. Аллея Труда с запада на восток, пр.Интернациональным - с севера на юг. Ул. Держинского  с востока на запад. ул.Гагарина – с юга на север. Объект оценки расположен в градостроительной зоне – Ж-3.

Жилой дом расположен в районе жилой  застройки в юго-западной зоне округа. Жилая застройка представлена типовыми десятиэтажными и девятиэтажными жилыми панельными домами. В пределах пешеходной доступности от жилого дома (объекта) расположены продовольственные магазины (100м), магазин промышленных товаров (500 \м), аптека (150м), средняя школа № 36 (450м), средняя школа № 32(500м), детское дошкольное учреждение № 133 (100м). Транспортная доступность – средняя. В пределах 40 м в оба направления расположены остановки, общественного транспорта: автобуса. Экологическая ситуация в районе удовлетворительная.

Криминальная обстановка средняя. В жилом районе преимущественно проживают рабочие и служащие промышленных предприятий со средним достатком. Внешняя привлекательность жилого района средняя. Плотность застройки - высокая. Средний возраст окружающих жилых домов 20 - 45 лет. Присутствует  свободные территории для застройки многоэтажными жилыми домами.

Характеристика многоэтажного  жилого дома

Жилой десятиэтажный панельный дом трехподъездный 1993года постройки. Внешний вид хороший. Фундаменты железобетонные; стены - из панельных плит,  заполненные дверными и оконными проемами; перегородки гипсобетонные; перекрытия железобетонные; полы дощатые, кровля рулонная по железобетонным плитам.

Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение; электроосвещение, газоснабжение, радио, телевидение, телефон.

Утвердил

2

9

У

Листов

Лист

Стадия

Цветков

Борзова

Борзова

 

Борзова

Силадий

 

Н.контроль

Руководитель

Проверил

Разработал

 Подпись

Дата

№док.

Лист.

Кол.уч.

Изм.

Кафедра УНиК

 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

8КЗ1.1.00.00000КР

Наилучшее и наиболее эффективное  использование (НиНЭИ) – это разумное, вероятное и разрешенное использование незанятой земли или улучшенного объекта недвижимости, которое является юридически допустимым, физически возможным, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

На практике анализ оптимального использования  объекта недвижимости выявляется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим  четырем критериям:

– быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

– быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

– быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению  с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

– быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование  собственности как улучшенной.

 Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

10

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

использование земли как будто бы свободной.

          Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, расположенная на 3 этаже жилого многоэтажного дома, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилого помещения без рассмотрения других вариантов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1 Затратный  подУтвердил

2

11

У

Листов

Лист

Стадия

Цветков

Борзова

Борзова

 

Борзова

Силадий

Н.контроль

Руководитель

Проверил

Разработал

 Подпись

Дата

№док.

Лист.

Кол.уч.

Изм.

Кафедра УНиК

  Определение стоимости объекта

8КЗ1.1.00.00000КР

ход

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму  остаточной стоимости зданий и земельного участка. Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который  в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания  объекта недвижимости, представляющего  точную копию оцениваемого объекта  или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники  рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным  подходом оценщик учитывает влияние  варианта оптимальной полезности объекта  на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также  предпринимательская прибыль, необходимые  для строительства существующего  здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость  нового здания на дату оценки. Затем  рассчитывается общий накопленный  износ, на величину которого уменьшается  полная стоимость здания для получения  остаточной стоимости. Сумма полученного  значения стоимости и стоимости  земельного участка представляет стоимость  оцениваемой недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта  за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1) Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2) Расчет восстановительной стоимости нового здания;

 

 

 

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

12

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

3) Расчет прочих издержек и  предпринимательского дохода;

4) Определение величины накопленного  износа объекта недвижимости;

5) Определение восстановительной  стоимости с учетом износа  для получения реальной стоимости  объекта;

6) Добавление к рассчитанной  реальной стоимости здания стоимости  земли.

Т.к. объектом оценки является квартира, определение стоимости земельного участка не проводится.

 

Определение восстановительной стоимости

 

В данном проекте стоимость строительства  оценивается по полной стоимости  восстановления. Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость восстановления складывается из стоимости прямых затрат с учетом накладных расходов, плановой прибыли  генподрядной организации и косвенных  затрат на получение технических  условий и т.д. Для оценки стоимости  строительства использовался метод  сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан  на сравнении стоимости единицы  площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или  единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки  стоимости типового объекта на условия  рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

Полную восстановительную стоимость  определим по формуле

, (1)

где В₀₀ – полная восстановительная стоимость объекта оценки; V₀₀ – строительный объём (площадь) оцениваемого объекта; C₁₉₆₉  - стоимость 1 м³  (1 кв.м.)    аналога    в   ценах   1969 г.   Информационной    основой   базисных

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

13

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

 стоимостных  показателей являются: технический  паспорт на оцениваемое здание  и сборник укрупненных показателей  восстановительной стоимости зданий  и сооружений № 28; – произведение коэффициентов, учитывающих отличия в конструктивных решениях объекта оценки и аналога из сборника УПВС; К_Р – стоимость неучтенных работ по сборникам УПВС; I_1969/1984  - индекс удорожания на 01.01.1984 г по сравнению с 01.01.1969 г.; I_1984/1991 – индекс удорожания на 01.01.1991 г по сравнению с 01.01.1984 г., в соответствии с Письмом Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.1990 г.; К_пер – переходный коэффициент от первой к другим зонам сосредоточенного строительства Хабаровского края; I_1991/д.о – индекс удорожания на дату оценки по сравнению с 01.01.1991 г в соответствии с данными Регионального центра по ценообразованию в строительстве и оценке недвижимости правительства Хабаровского края в зависимости от конструктивных элементов зданий. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показатели оплаты труда, других затрат и прибыли на I чел./день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях; П_П – прибыль предпринимателя; НДС – налог на добавленную стоимость (18 %).

В качестве аналога принято двухэтажное  кирпичное здание, выбранное по табл. № 60 сборника № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости "Жилые, общественные и коммунальные здания бытового обслуживания".

В соответствии с таблицей № 60 для 5 территориального пояса восстановительная стоимость C₁₉₆₉ единицы измерителя 1 м³ для объекта-аналога равна C₁₉₆₉ = 35,3 м³.

В соответствии с указаниями по практическому  применению УПВС стоимость единицы  измерителя объекта – аналога  должна быть скорректирована   с   учетом   отличий   в   конструктивных   решениях объекта

8КЗ1.1.00.00000КР

 

Лист

14

Изм.

Кол.уч.

 Лист

№ док.

Подпись

Дата

оценки. Сопоставление характеристик объекта–аналога  и объекта оценки представлено в  таблице 3. Поправочные коэффициенты на существенные различия между аналогом и объектом оценки внесены в колонку 4 таблицы 3.

Таблица 3 - Характеристика объекта-аналога  и объекта оценки

Отличительный фактор	Объект – аналог из УПВС	Оцениваемый объект	Поправочный коэффициент
1	2	3	4
Климатический район	2	1	1,08
Группа капитальности	1	1	1,0
Этажность	9	10	1,0
Тип фундаментов	железобетонные	железобетонные	1,0
Материал стен	трехслойные стеновые панели	трехслойные стеновые панели	1,0
Материал перегородок	гипсобетонные	гипсобетонные	1,0
Перекрытия	сборные железобетонные	сборные железобетонные	1,0
Тип покрытия	совмещенное железобетонное	совмещенное железобетонное	1,0
Тип кровли	рулонная	рулонная	1,0
Основной тип полов	линолеум	линолеум	1,0
Наружная отделка	-	-	1,0
Внутренняя отделка	простая	улучшенная	1,1
Оконные проемы	деревянные блоки	деревянные блоки	1,0
Дверные проемы	деревянные блоки	деревянные блоки	1,0
Лестницы	железобетонные марши и площадки	железобетонные марши и площадки	1,0
Козырьки	сборные железобетонные	сборные железобетонные	1,0
Крыльца	железобетонные одноступенчатые	железобетонные одноступенчатые	1,0
Наличие подвала	техподполье	техподполье	1,0
Центральное отопление	+	+	1,0
Холодное водоснабжение	+	+	1,0
Горячее водоснабжение	+	+	1,0
Канализация	+	+	1,0
8КЗ1.1.00.00000КР   Лист 15 Изм. Кол.уч.  Лист № док. Подпись Дата
Электроосвещение	+	+	1,0
Радио	+	-	0,9917
Телефон	+	+	1,0