Оценка недвижимого имущества» Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Российской дом №15 в п.Патруши

Затратный подход оказался с самым низким весовым коэффициентом. Это произошло по причине того, что не было учтено много факторов при определении цены затратным подходом. Поэтому стоимость в подходе можно считать заниженным. Отталкиваясь от выше изложенного, было решено сделать весовой коэффициент равным 0,2. Доходный и сравнительный подходы выполнены достоверно, за что и получили коэффициент 0,4.

 

Таблица 12

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации, %	20	40	40
Полнота информации, %	20	40	40
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, %	20	40	40
Способность учитывать конъюнктуру рынка, %	20	40	40
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, %	20	40	40
Весовые показатели достоверности подхода оценки, %	20	40	40

Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле: (14)

 

где:V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.,

V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно, руб.

Q1, Q2, Q3, - удельные весовые показатели затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Согласование результатов произведено в табличной форме и представлено в Таблице 13.

 

 

Таблица 13

Согласование результатов оценки

 

Подход	Рыночная стоимость, полученная одним из подходов, руб.	Весовой коэффициент	Скорректированная величина рыночной стоимости, руб.
Сравнительный	5543545,00	0,4	2217418,00
Доходный	5360994,00	0,4	2144398,00
Затратный	1348460,4	0,2	269692,00
ИТОГО		1	4397561,00(4631508)

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной работе были рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Так же произведен анализ рынка коммерческой недвижимости п.Патруши и дана характеристика оцениваемого объекта.

В работе была проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке.

 

Итоговое заключение о величине рыночной стоимости

 

На основе имеющихся данных, проведенного анализа и выполненных расчетов, приведенных в данном отчете можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость представленной к оценке общественной столовой, расположенной по адресу:

Россия, Свердловская обл., Сысертский район, п. Патруши, ул. Российская, дом 15 на дату оценки 3 марта 2013 г. с учетом округления составляет: 4397561,00 (четыре миллиона триста девяносто семь тысяч пятьсот шестьдесят один) рубль, в том числе НДС.

Данный Отчёт выполнен на основании договора от 14 февраля 2013 г. №16-05/13.

Выполнил: оценщик Мингалева Е.А.

Директор ООО «Оценка +», Полкова В.П.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК Литературы

 

1.Гражданский кодекс Российской  Федерации: офиц. текст: по сост. На 1 марта 2005 г. Ч 1, 2 и 3. - М.: Велби, 2011. - 446с

2.Об оценочной деятельности  в российской федерации: федеральный  закон РФ от 29 июля 1998 №135-ФЗ // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

.Оценка объектов недвижимости: учеб. пособие /под ред. В.В. Григорьева [и др.]. - М.: ИНФРА, 2011. - 78 с.

.Оценка недвижимости: учебник / А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы  и статистика, 2008. - 496 с.

.Коростылев, С.П. Основы теории  и практики оценки недвижимости: учеб. пособие / С.П Коростылев - М.: Русская  деловая литература, 2009. - 53 с.

.Цыпкин, Ю.А. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы  и стандарты по оценочной деятельности : учеб. пособие. / Ю. А. Цыпкин, И.Л. Цуканов. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 164 с.

.Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические  аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 2011

8.Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2000. - 208 с.

9.Белых Л.П. Формирование портфеля  недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 305 с.

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

 

Договор №03-04-13 на оказание услуг по оценке имущества, г. Карпинск 12 апреля 2013

Оценщик Мингалева Евгения Алексеевна, представляющий фирму ООО «Оценка+», действующий на основании диплома о профессиональной переподготовке в «Уральском Государственном Университете» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП №971399, именуемый в дальнейшем Оценщик, с одной стороны, и Ивана Игоревича Говорухина, именуемого в дальнейшем Заказчик, с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем:

. Предмет Договора

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заказчик поручает, а Оценщик производит, по поручению Заказчика независимую профессиональную оценку рыночной стоимости торгового помещения, общей площадью 158 м², расположенного по адресу: город Карпинск, Кировский район, улица Советская, д. 115.

Вид определяемой стоимости объекта оценки: рыночная стоимость.

В соответствии со статьей 3 ФЗ

«Об оценочной деятельности в РФ №135-ФЗ»:

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть, отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1.Одна из сторон сделки не  обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана  принимать исполнение.

2.Стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах.

Объект оценки представлен на открытый рынок по средствам публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Платеж на объект оценки в денежной форме.

1.1 Заключение о рыночной стоимости  производится в форме письменного отчета об оценке объекта по состоянию на 03 апреля 2013г.

2 Отчет об оценке соответствует  Стандартам оценки, обязательным  к применению субъектами оценочной  деятельности, утвержденными Приказом  Министерства экономического развития  и торговли РФ.

3 Задание на оценку.

Объект оценки – общественная столовая.

Имущественные права на объект оценки - право собственности.

Цель оценки - определить рыночную стоимость объекта оценки.

Предполагаемое использование результатов оценки - приобретение объекта с целью сдачи его в аренду.

Вид стоимости - рыночная.

Дата оценки - 3 марта 2013г.

Сроки произведения оценки с 3 марта по 5 марта 2013г.

2. Права и обязанности сторон.

1. Обязанности Заказчика.

Заказчик обязан:

1.1 Обеспечить Оценщику необходимые  условия для выполнения оценки.

1.2 Предоставить Оценщику документы  подтверждающие право собственности  на оцениваемое имущество, сведения  об ограничениях объекта оценки  правами других лиц, информацию  о технических и эксплуатационных, характерных объектах оценки.

1.3 Своевременно предоставить Оценщику  по его запросу информацию, которая  может иметь значение для оценки  имущества.

1.4 Оплатить услуги Оценщика  в размере и сроки указанные  в пункте 3 настоящего Договора.

2 Права Заказчика.

Заказчик имеет право:

2.1 Потребовать от Оценщика предоставить  информацию о требованиях законодательства  РФ об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях  оценщика, требованиях к договору  об оценке в отчете, а также  о стандартах оценки.

2.2 Заказчик имеет право расторгнуть  настоящий договор по своей  инициативе.

3 Обязанности Оценщика.

Оценщик обязан:

3.1 Соблюдать при осуществлении  оценочной деятельности требования  законов РФ, других нормативных  правовых актов РФ и субъектов  РФ.

3.2 Сообщать Заказчику о невозможности  своего участия в проведении  оценки, вследствие возникновения  обстоятельств, препятствующих проведению  объективной оценки.

3.3 Обеспечить сохранность документов, полученных от Заказчика и  третьих лиц в ходе проведения  оценки.

3.4 Предоставить Заказчику до  подписания настоящего договора  информацию о требованиях законодательства  РФ об оценочной деятельности, в том числе об оценочной  деятельности.

3.5 Предоставлять по требованию  Заказчика документ об образовании, подтверждающий полученных профессиональных  знаний в области оценочной  деятельности.

3.6 Не разглашать конфиденциальную  информацию, полученную от Заказчика  в ходе проведения оценки, за  исключением случаев предусмотренных  законодательством РФ.

3.7 Хранить копии составленных  отчетов в течение трех лет.

4 Права Оценщика.

Оценщик имеет право:

4.1 Применять самостоятельно методы  проведения оценки объекта в  соответствии со стандартами  оценки.

4.2 требования от Заказчика при  проведении оценки обеспечения  доступа в полном объеме к  документации необходимой для  осуществления этой оценки.

4.3 Запрашивать в письменной  или устной форме у третьих  лиц информацию, необходимую для  проведения оценки, за исключением  информации, являющейся государственной  или коммерческой тайной.

 Стоимость работ и порядок  их оплаты.

1 Цена предоставляемой услуги  договорная.

2 Оплата производится единовременным  платежом 100% от общей стоимости.

Сроки выполнения договора.

1 Оценщик приступает к оказанию  услуг по Договору при получении  всей необходимой документации  и информации для выполнения  работ. В случае задержки предоставления  необходимой для эксперта информации, документации в сроки, оговоренные  в пункте 2.1.1. Договора, сроки выполнения  услуг увеличиваются соразмерно  задержанию получения документации.

2 Началом выполнения работ считается  дата получения всей необходимой  документации и информации для  проведения расчетов.

3 Заключение о рыночной стоимости  считается выполненным, с момента  получения Заказчиком от Оценщика  отпечатанного на бумажном носителе  отчета, об оценке и подписания  Акта сдачи - приеме отчета об  оценке.