Оценка недвижимого имущества» Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Российской дом №15 в п.Патруши

За последние полгода наблюдался небольшой рост доли вакантных площадей с 2,4% до 3,2%, что обусловлено ростом уровня конкуренции среди закусочных, столовых.

Предложение

В настоящий момент в п.Патруши действует 7 столовых, общая площадь которых составляет 1400 кв.м.

 

2.7 Описание процесса  оценки в части применения  доходного, затратного и сравнительного  подходов к оценке

 

2.7.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое:

Законодательно разрешено;

Физически осуществимо;

Финансово целесообразно;

Максимально продуктивно.

Документы, устанавливающие права собственности на рассматриваемый объект, расположение, строительные характеристики объекта позволяют определить наиболее эффективный вариант применения оцениваемых объектов как производственной базы.

 

2.7.2 Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

-осмотр объекта оценки;

-интервью с собственником объекта оценки;

-анализ рынка, к которому относится объект оценки;

-выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

-обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

-составление и передача Заказчику отчета об оценке.

 

2.7.3 Выбор и  обоснование подходов и методов  оценки

Обязательные к применению стандарты оценочной деятельности требуют по возможности применять все три основных подхода к оценке. В настоящем отчете при оценке недвижимого имущества Оценщику удалось выполнить данное требование.

В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по продажам аналогичных объектов на рынке недвижимости Свердловской области.

В рамках затратного подхода при оценке нежилых зданий определялась стоимость воспроизводства. Исходными данными для расчета являются функциональное назначение, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность) объекта оценки, группа капитальности, перечень основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Расчёт производился по УПВС, с определением совокупного износа здания.

В рамках доходного подхода применялся метод прямой капитализации дохода. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по аренде аналогичных объектов на рынке недвижимости г. Екатеринбурга.

 

2.8 Определение  рыночной стоимости объекта оценки  с помощью затратного подхода

 

2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую он может приобрести (путем покупки земельного участка и строительства здания, без чрезмерной задержки) объект недвижимости аналогичной полезности и предназначения.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости недвижимости:

·Оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;

• Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) расположенных на земельном участке улучшений;
• Установление величины накопленного износа;
• Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений с учетом износа.

 

 

 

2.8.2 Определение стоимости  земельного участка

 

Так как объект не имеет выраженной стоимости земельного участка в натуре, то определение земельного участка не проводилось.

 

2.8.3 Определение стоимости  воспроизводства улучшений

 

 

где:

 

V – строительный объем здания, помещения (м3), общая площадь сооружения (м2);

С ед.изм. - в соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки определяем стоимость единицы измерителя объекта аналога для II территориального пояса I климатического района в ценах 1969 года, используя соответствующий сборник и таблицу УПВС;

К кл.р. - коэффициент для I климатического района в соответствии с технической частью к соответствующему сборнику.

К попр. – поправочный коэффициент на отличие в конструкции оцениваемого объекта от конструкции объекта аналога.

И69-84 - коэффициент перехода от цен 1969 к ценам 1984 года по Постановлению Госстроя СССР № 94 от «11» мая 1983г. для предприятий по производству строительных металлоконструкций  равный 1,18. Данный коэффициент следует умножить на региональный коэффициент для Свердловской области - И69-84 Ссв.обл. =1,01.

И02.08.14- коэффициент перехода от цен 1984 к ценам на дату оценки на основе изменения стоимости строительно-монтажных работ  по объектам-представителям к ценам 01.01.1984г. (Информационный вестник строителя, на IV 2014 кв.), составляет  - 103,00.

К полученному таким образом значению стоимости добавляются:

- прибыль предпринимателя (ПП%);

- НДС18%.

Для получения обоснованной рыночной стоимости затратным методом необходимо определить величину прибыли предпринимателя. Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Прибыль предпринимателя определена из сравнения альтернативных вложений капитала. С учетом срока продолжительности строительства, риск инвестиций в недвижимость оправдан получением прибыли не менее 13 %.

Принимаем - 13%

 

 

Результаты расчетов для оцениваемых объектов приведены в следующей таблице:

 

Наименование объекта

Инв. №

Литер

Ед-ца изм.

V, ед-ц

Сед.изм., руб.

Ист-к инф-ции

Ккл.р

Кпопр

И69-84

И69-84 Св.обл

И18.02.14

Пп%

ПВС без НДС, руб.

Отдельно-стоящее здание

2

Б

Объем, куб.м

520

21,3

УПВС Сборник № 2 (бюдж) Таблица 267

1,06

1.2

1,18

1,01

103

1,13

1954290,44

 

2.8.4 Оценка совокупного  износа

 

Тэф1=2014-1977= 37 лет

Тэф2=2014-2007= 7 лет

 

 

Начисление износа по отдельным элементам

Таблица 3

 

Наименование	Уд. вес %	ВС, руб.	Срок жизни (г.)	Износ % характеристика	Износ, руб.
Фундаменты	10	195429,04	37	4	7817,16
Стены	28	547201,32	37	9	4248,12
Перекрытия	7	136800,33	37	0	-
Кровля	8	156343,24	37	0	-
Полы	9	175886,14	37	13	22865,2
Проемы	7	136800,33	37	0	-
Отделочные работы	12	234514,85	7	0	-
Внутренние санитарно-технические и электро-технические устройства	18	351772,28	7	5	17588,61
Прочие работы	1	19542,9	7
Итого:	100	1954290,44		31	605830,04
Wзд = ВС итого – Износ руб.	= 1954290,44- 605830,04= 1348460,4  руб.

 

Совокупный износ зданий и сооружений рассчитывался по формуле:

 

 

Где:

СЗ - стоимость замещения, руб.;

Cв.И - совокупный износ, %;

ФИ - физический износ, %;

Фн.И - функциональный износ, %;

Вн.И - внешний износ, %.

Оценка физического износа оцениваемого помещения проводилась методом срока жизни. Данный метод основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от эффективного возраста здания и срока экономической жизни здания.

Такой подход регламентирован в следующих нормативных документах:

1.Правила оценки физического  износа жилых зданий: ВСН 53-86. Госгражданстрой. М., 1965.

2.Положение о проведении планово-предупредительного  ремонта жилых и общественных  зданий Госстрой СССР. - М. Стройиздат, 1995. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения: ВСН 58-88 (р) М. 1990.

 

 

ФИ - накопленный физический износ здания или его элемента руб.

Тэф - эффективный возраст здания

Тэк. - срок экономической жизни здания.

Эффективный возраст оцениваемого здания, по мнению оценщика равен 37 годам. Хронологический возраст совпадает со сроком экономический жизни 30-35 лет. Результаты расчета физического износа представлены в таблице 3.

При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы:

• планировка помещения полностью соответствует его назначению.
• объект оценки в целом удовлетворяет основным требованиям потенциальных покупателей.
• по мнению оценщика, внешние факторы не оказали существенного негативного влияния на объект оценки.

В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.

Результаты расчета совокупного износа зданий приведены в таблицах 6.

 

2.8.5 Корректировка стоимости  замещения на величину прибыли  предпринимателя

 

Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

- экономические и политические факторы;

- социальные и региональные факторы;

- предпринимательский фактор;

- фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли.

Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

 

 

где:

- ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

- У(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

- R без рисковая - очищенная от риска норма дохода (без рисковая ставка).

Без рисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. По данным сайта www. cbr.ru, эта ставка на дату оценки составляет 6,92%.

 

Ставки рынка ГКО-ОФЗ

 

Дата	Краткосрочная ставка, % годовых	Среднесрочная ставка, % годовых	Долгосрочная ставка, % годовых
15/03/2014	-	5,77	6,92

      

Диапазон остальных рисков в мировой оценочной практике принимается обычно от 0% до 5%

 

Таблица 5

Составляющие	Размер рисковой премии %
Безрисковая ставка
Риск, связанный с маркетингом (предвидение изменений в спросе, соответствие потребностям рынка)	0-5
Риск, связанный с управлением инвестициями	0-5
Риск потери потребительских качеств объекта	0-5
Риск за низкую ликвидность	0-5
Ставка возврата капитала	0-5

 

Таким образом, прибыль предпринимателя составит: ПП = 5,77 + 6,92 = 12,69%

 

2.9 Определение рыночной  стоимости объекта с помощью  доходного подхода