Оценка недвижимого имущества» Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Российской дом №15 в п.Патруши

ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ СРЕДНЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ СВЕРДЛОВСКОЙ  ОБЛАСТИ  «УРАЛЬСКИЙ  КОЛЛЕДЖ  СТРОИТЕЛЬСТВА, АРХИТЕКТУРЫ  И  ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА»

ГАОУ  СПО  СО  «УКСАП» 
 
 
 
 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

ОТЧЁТ ПО ОЦЕНКЕ

 

По МДК 04.01 « Оценка недвижимого имущества»

Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного

по улице Российской дом №15 в п.Патруши в Сысертском районе»

 

Руководитель работы

Х.Ф. Аюпов

Выполнила Мингалева Е.А

студентка группы ЗИО-31

 
 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург- 2013

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Общие сведения

1.1 Оценка имущества

1.1.1 Право собственности

1.1.2 Правоустанавливающими документами являются

1.2 Доходный подход

1.2.1 Метод дисконтирования денежных потоков

1.2.2 Метод капитализации доходов

1.3 Сравнительный подход

1.4 Затратный подход

2.1.1 Основание для проведения оценки

2.1.2 Наименование объекта оценки

2.1.3 Имущественные права на объект оценки

2.1.4 Дата оценки

2.1.5 Цель оценки

2.1.6 Назначение оценки

2.1.7 Вид стоимости

2.1.8 Форма отчета

2.1.9 График проведения оценки

2.1.10 Дата составления отчета об оценке

2.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

2.2.1 Сведения о заказчике оценки

2.2.2 Сведения об оценщике

2.2.3. Данные об оценочной организации

2.3 Допущения и ограничительные условия

2.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности

2.5 Описание объекта оценки

2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки

2.5.2 Техническое описание объекта оценки

2.6 Анализ рынка объекта оценки

2.7 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

2.7.2 Процедура оценки

2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки

2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода

2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода

2.8.4 Оценка совокупного износа

2.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя

2.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода

2.9.1 Определение чистого операционного дохода

2.9.2 Анализ ставок аренды производственных зданий

2.9.3 Определение коэффициента капитализации

2.9.4 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода

2.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода

2.10.1 Расчет стоимости

2.11 Согласование результатов

2.12 Заключение

2.12.1 Итоговое заключение о величине рыночной стоимости

2.13 Список литературы

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В рыночной экономике весьма распространены сделки по продаже успешных компаний, «готового» бизнеса, административных зданий и торговых центров, а также долей в них. Для осуществления подобных сделок требуется проведение оценки недвижимого имущества и установление рыночной стоимости. Точную оценку реализуемой собственности могут дать лишь специализированные оценочные компании, однако при купле-продаже бывает весьма полезно самостоятельно провести предварительную оценку недвижимого имущества.

Само понятие "недвижимость" в современной России, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

    Написание курсовой  работы является важным этапом на пути изучения стоимости объектов недвижимости. Выполнение  работы по созданию отчёта по оценке помогает определить цели, задачи, направления и принципы государственного регулирования системы оценочной деятельности (деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости) в Российской Федерации. Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов.

Цель курсовой работы – подготовка отчёта и определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере столовой расположенной в Свердловской области, Сысертском районе, в п.Патруши, на улице Российская, дом 15.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      1.Общие сведения

 

1.1Оценка имущества

 

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки, с учётом всех влияющих факторов на оцениваемый объект.

Общие понятия оценки.

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства. Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

 

1.1.1 Право собственности

Право собственности в объективном смысле - совокупность правовых норм, регулирующих владение, пользование и распоряжение собственника имуществом по своему усмотрению и в своих интересах и защита этого имущества от посягательств третьих лиц.

Право собственности в субъективном смысле состоит из следующих правомочий собственника:

• право владения - возможность осуществления фактического господства над вещью.
• право пользования - это возможность осуществлять эксплуатацию имущества, извлекать из него полезные свойства, получать плоды и доходы.
• право распоряжения - возможность определять юридическую и фактическую судьбу вещи. Кроме права собственности, обладатель которого имеет неограниченные возможности в управлении вещью (за исключением случаев, когда правомочия собственника ограничены законом), существуют иные вещные права, которые можно назвать ограниченными. они предоставляют ограниченный комплекс прав в отношении имущества. чаще всего это выражается в невозможности определять юридическую судьбу вещи (распоряжаться ею).
• право хозяйственного ведения (вещное право юридического лица - не собственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом);
• право оперативного управления (право юридического лица - не собственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом, в соответствии с заданиями собственника, назначением имущества);
• право пожизненного наследуемого владения землей (носитель, не будучи собственником земельного участка, наделяется в отношении его правомочиями владения, пользования пожизненно с передачей этого пользования по наследству);
• право постоянного пользования земельным участком (право пользования, не ограниченное установлением срока);
• сервитут (сервитут - это ограниченное право пользования имуществом, находящимся в собственности другого лица);
• иные вещные права (право пользования жильем членами семьи собственника, право фактического владельца, право пожизненного проживания в жилом помещении другого лица в соответствии с завещательным отказом).

Общие признаки:

1.это право на чужое  имущество;

2.это право следования, то есть смена собственника  не влечет для носителя ограниченного  вещного права никаких изменений;

-носитель - только титульный владелец;

-предоставляется та же защита, что и праву собственности.

 

1.1.2 Правоустанавливающими документами являются:

• договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки;
• -акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами;
• свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;
• решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда);
• справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива). Особо следует обратить внимание на то, что различного рода свидетельства «о правовой регистрации», «о внесении в реестр собственников», выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления не соответствуют требованиям закона и не являются правоустанавливающими. Они могут быть только приобщены к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органов государственной власти, судебных органов.

Права граждан на недвижимость могут быть зарегистрированы (после вступления в силу Закона о регистрации прав) и подтверждены соответствующим Свидетельством о государственной регистрации права.

Если такая регистрация не была проведена, то это обычно не является препятствием для проведения сделок с недвижимым имуществом, однако вначале будет проведена регистрация ранее возникших прав. Как и везде, здесь тоже могут возникнуть проблемы. Поэтому рекомендуется такую регистрацию пройти заранее, особенно в тех случаях, когда имеются какие-то сомнения. Для регистрации прав на жилые дома, здания, сооружения и другие отдельно стоящие объекты недвижимости, а также на объекты, отчуждаемые вместе с земельным участком, необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый план земельного участка (в случае его отсутствия представляется план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).